Учет операций по ипотечному кредитованию

     Сбербанк  России обладает уникальной филиальной сетью и в настоящее время  в нее входят 17 территориальных  банков и более 19 490 подразделений  по всей стране. Дочерние банки Сбербанка России работают в Республике Казахстан и на Украине.

     Основные  блоки управления:

1. Совет банка.
2. Правление.
3. Общие вопросы управления.
4. Коммерческая деятельность.
5. Финансы.
6. Автоматизация.
7. Администрация.

      В первый блок – Совет банка, как правило, входят его учредители. Их число может быть самым разнообразным, от одного-двух до нескольких  десятков. Совет банка утверждает годовой отчет банка, организует ежегодные собрания учредителей и пайщиков, принимает или может принимать участие в решении стратегических вопросов банковской деятельности.

      Второй  блок – Правление (Совет директоров) банка отвечает за общее руководство банка, утверждает стратегические направления его деятельности. В состав Правления входят высшие руководители банка: председатель (президент, управляющий) банка, его заместители, руководители важнейших подразделений банка. Правление банка состоит из сотрудников, нанимаемых владельцами банка для организации работы.

      В третий блок – блок общих вопросов управления входит организация планирования, прогнозирования деятельности банка, подготовка методологии, безопасность и юридическая служба. Назначение данного блока состоит в том, чтобы обеспечить целенаправленное развитие банка, выполнение стоящих перед ним задач, регулировать его доходы и расходы, обеспечивать ресурсами выполнение требований Центрального банка РФ по основным направлениям деятельности.

      Чаще  всего такие вопросы решаются в рамках планово – экономического управления. Его деятельность сконцентрирована на анализе текущей деятельности (доходы, расходы, прибыль, ликвидность), формировании уставного капитала, планировании деятельности головного подразделения банка и филиалов, методическом обеспечении.

      Коммерческая  деятельность (четвертый блок) охватывает организацию различных банковских услуг (кредитование, инвестирование, валютные, трастовые, другие активные операции). Сюда входит все, что связано с обслуживанием клиентов на коммерческих началах. Этот блок является центральным звеном, где зарабатываются банковские доходы. Сюда входят: кредитное управление, операционное управление, управление операциями с ценными бумагами, валютными операциями и др.

      Кредитное управление концентрирует всю работу по оформлению кредитного портфеля, кредитованию клиентов, контролю за обеспеченностью ссуд, контролю кредитной деятельности филиалов, анализу кредитных операций и их методическому обеспечению. Первоначально в отделе формирования кредитного портфеля рассматриваются заявки на получение кредитов, включая экспертизу контрактов, технико-экономических обоснований, анализ финансового состояния заемщиков, их уставных документов. Здесь же готовятся предложения в кредитный комитет банка для рассмотрения вопросов о выдаче крупных ссуд, изучаются предложения по предоставлению банковских гарантий, анализируется состояние и разрабатываются рекомендации по оптимизации структуры кредитного портфеля.

      В кредитном отделе сосредоточены оформление кредитных договоров и подготовка распоряжений операционному управлению по выдаче или погашению ссуд, контроль за своевременным погашением основного долга и причитающихся процентов, оформление дополнительных соглашений о пролонгации кредитов. Проводится систематический анализ финансового положения заемщика, разрабатываются и принимаются меры по досрочному взысканию ссудной задолженности, ежемесячно представляется отчетность о состоянии кредитов и уплаченных процентах. Работники данного отдела дают рекомендации по оптимизации структуры кредитных вложений, внедряют новые формы и методы кредитования клиентов.

      В отделе контроля за обеспеченностью кредитов происходит оформление договоров залога и залоговых обязательств, осуществляется контроль за состоянием ценностей, принятых в залог, проводятся мероприятия по возврату длительной просроченной задолженности, готовятся предложения по списанию безнадежных долгов, совершенствованию, механизма погашения просроченных ссуд.

      Отдел контроля кредитной  деятельности филиалов банка осуществляет надзор за соблюдением данными подразделениями установленных лимитов, рассматривает их заявки на лимиты, возможность их превышения, проводит анализ, проверку состояния кредитной работы филиалов, готовит предложения по ее совершенствованию.

      В составе кредитного управления может  функционировать отдел методологии и анализа. В его задачу входят разработка нормативных документов, регламентирующих кредитную деятельность банка, подготовка квартальных и годовых отчетов о данных операциях, анализ конъюнктуры кредитного рынка, динамика процентных ставок, внесение рекомендаций по совершенствованию структуры кредитных вложений и процентных ставок.

      Сберегательный  Банк, однако, зарабатывает не только на выдаче кредита и получении платы  от клиентов за его использование. Среди банковских услуг заметное место занимают расчетные операции, за осуществление которых банк получает комиссию.

      Организует  работу банка в сфере безналичных  расчетов операционное управление, которое осуществляет полное обслуживание по расчетным, текущим и ссудным счетам клиентов, операции по другим банковским счетам.

      Основной  функцией операционных работников является обслуживание клиентов, заключающееся  в приеме от предприятий, организаций, кооперативов, обществ и отдельных лиц платежных документов на списание с их счетов денежных средств; приеме и выдаче расчетных чеков и последующем зачислении по ним денег на счета клиентов; проведении операций по аккредитивам, консультировании клиентов по вопросам правильного заполнения платежных документов, по тем или иным формам расчетов, по вопросам зачисления или списания средств.

      В составе коммерческого банка  находится и управление по операциям банка с ценными бумагами. Данное управление осуществляет прием, хранение, учет ценных бумаг, позволяя банку получать за эту работу определенное комиссионное вознаграждение.

      В качестве самостоятельного звена аппарата управления выступает управление валютных операций.

      Пятый блок – финансы, призван обеспечить учет внутрибанковских расходов, учет собственной деятельности банка как коммерческого предприятия. В финансовый блок входят такие отделы, как бухгалтерия, отдел внутрибанковских расчетов и корреспондентских отношений, касса. В некоторых случаях к данному блоку относят и отдел инкассации.

      Шестой блок – блок автоматизации также является обязательным элементом структуры Сберегательного Банка. Денежные потоки (кредитование, расчеты и прочие операции), которые проходят через современный банк, невозможно обработать вручную, нужен комплекс технических средств, электронных машин. Данный блок является техническим блоком, обеспечивающим электронную обработку данных.

      Седьмой блок получил название административного блока. В его состав, прежде всего, входит отдел кадров (управление персоналом) банка, который обеспечивает набор сотрудников, отбор кандидатов, желающих работать в банке на определенных должностях, повышение квалификации работников кредитного учреждения, прием, продвижение по службе и увольнение персонала. В условиях межбанковской конкуренции формирование персонала высокого уровня является неотъемлемой частью стратегии банка как коммерческого предприятия.

      К данному блоку относятся и  такие подразделения банка, как  секретариат, канцелярия, а также  хозяйственные подразделения, осуществляющие обслуживание здания банка, его хозяйственные и социальные потребности и др.

      В структуре СБ России, помимо управлений и отделов, функционируют также  ревизионная комиссия и различные  комитеты, в том числе кредитный  комитет.

      Ревизионная комиссия осуществляет контроль за работой банка (соблюдение сметы расходов банка в целом и его отдельных подразделений).

      Кредитный комитет не является самостоятельным подразделением. Комитет создан для повышения уровня и улучшения качества управленческих решений, определения стратегии в сфере кредитных операций, координации в реализации кредитной политики и принятия решений по принципиальным вопросам. В своей деятельности комитет определяет стратегические и тактические задачи развития кредитных операций, рассматривает основные нормативно - методические документы по ведению и учету кредитных операций, принимает решение о предоставлении финансовой помощи филиалам банка, о выдаче крупных кредитов, устанавливает уровень процентной ставки по кредитным операциям и т.д. 

      2.2. Виды ипотечных  продуктов предоставляемых Сбербанком 

      Ипотечные кредиты Сбербанк также начал  выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов.

      В связи со сложной ситуацией на рынке ипотеки, банки массово  повышают ставки и меняют условия предоставления ипотечных кредитов.

      Сбербанк - не исключение.

      Радует  то, что Сбербанк кредиты по-прежнему выдает.

      Но  условия кредитования значительно  ужесточились.

      Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь не только официально подтверждённые доходы, но и первый взнос в размере 20%.

      Исключение  сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе  «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может  быть 15% от стоимости закладываемой  квартиры.

      Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство (в том числе реконструкцию  старого жилого фонда), ремонт (в  том числе отделочные работы). Кредит предоставляется в Российских рублях. Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, в отличие от большинства банков, не ограничен. Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости, как построенные, так и объекты незавершенного строительства, а именно:

      - квартира, жилой дом;

      - часть квартиры или жилого  дома, состоящая из одной или  нескольких изолированных комнат;

      - садовый дом, дача;

      - другие строения потребительского  назначения;

      - земельные участки.

      Жилищный  кредит может предоставляться на строительство или приобретение как одного, так и нескольких однородных объектов (например квартиры, дачи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком).

      Кредитные программы Сбербанка отличаются по назначению предоставляемого кредита, способам обеспечения кредита и по процентным ставкам. В настоящее время Сбербанк предлагает следующие программы:

     Кредит  на недвижимость.

     Кредит  предоставляется для приобретения, строительства (за исключением индивидуального  строительства), ремонт (отделку), реконструкцию объектов недвижимости. Максимальная сумма кредита определяется исходя из оценки платежеспособности Заемщика, предоставленного обеспечения возврата кредита, покупной стоимости объекта недвижимости, max-80% покупной стоимости объекта недвижимости. Максимальный срок кредита 30 лет. Прочие условия предоставляемого кредита представлены в Приложении №1.

      Отличительной особенностью «кредита на недвижимость»  от других «Жилищных кредитов» Сбербанка  является то, что обеспечение кредита может быть различным, за исключением залога приобретаемого или реконструируемого объекта недвижимости.

      В качестве обеспечения Банк принимает:

• поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода;
• поручительства юридических лиц;
• залог недвижимого имущества (может являться единственным обеспечением по Жилищным кредитам);
• залог незавершенного строительством недвижимого имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);
• залог транспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);
• залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;
• залог ценных бумаг.