Имущественные налоговые вычеты

    К сожалению, пока нет официальных  разъяснений по порядку применения предельного размера вычета в 2 000 000 руб.

    В то же время приведем разъяснения  контролирующих органов и судебную практику по аналогичной ситуации - увеличение размера имущественного вычета с 600 000 до 1 000 000 руб., которое произошло с 2003 г.

    Так, согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 07.07.2003 N 110-ФЗ размер вычета был увеличен до 1 000 000 руб. Данным изменениям была придана обратная сила - соответствующие нормы Закона были распространены на правоотношения, возникшие с 1 января 2003 г. (ст. 2 Закона N 110-ФЗ).

    В этой ситуации, по мнению Минфина России, применять вычет в размере 1 000 000 руб. можно было только в отношении расходов, произведенных после 1 января 2003 г. (Письма от 25.01.2006 N 03-05-01-05/6 (п. 1), от 16.02.2004 N 04-04-06/24).

    А московские налоговики допускали распространение  увеличенного размера вычета на неиспользованный остаток (Письма УФНС России по г. Москве от 16.12.2004 N 27-08/81075@, от 22.12.2003 N 27-08/70659).

    Вместе  с тем судебные органы не соглашались  с позицией Минфина России. Так, ФАС  Северо-Западного округа рассмотрел ситуацию, когда налогоплательщик понес  расходы на приобретение жилья до 2003 г., а в 2003 г. получил документ о праве собственности. Суд признал правомерным применение вычета в увеличенном размере, т.е. в пределах 1 000 000 руб. Как указал суд, право на применение налогового вычета возникло у налогоплательщика только в 2003 г., когда ограничение налогового вычета составляло 1 000 000 руб. (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2007 N А56-52866/2005, см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2006 N А56-52866/2005).    
 
 

ХАРАКТЕРИСТИКА РАСХОДОВ

НА  СТРОИТЕЛЬСТВО (ПРИОБРЕТЕНИЕ) ЖИЛЬЯ

  

 

 

                
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Не  все расходы, связанные со строительством (приобретением) жилья, учитываются. К расходам, которые учитываются в сумме вычета, относятся (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):     
 
 

    Те  расходы, которые не относятся к  указанным выше, в состав имущественного вычета не принимаются. Так, вы не сможете  учесть расходы на перепланировку и  реконструкцию помещения, на покупку сантехники и иного оборудования (см. Письма Минфина России от 28.04.2008 N 03-04-05-01/139, ФНС России от 18.04.2006 N 04-2-02/301@, УФНС России по г. Москве от 23.08.2005 N 28-10/59580).  

    Например, В.А. Крупнов в 2009 г. приобрел в собственность две квартиры. Также им были понесены расходы по объединению двух квартир в одну. Расходы на работы по объединению квартир не относятся к работам, связанным с отделкой, а также к другим расходам, на которые могут быть уменьшены налогооблагаемые доходы. Следовательно, непосредственно расходы на работы по объединению квартир не могут быть приняты в составе имущественного налогового вычета.  

    Добавим, что расходы на достройку и  отделку приобретенного дома или  отделку приобретенной квартиры, комнаты (долей в них) принимаются к вычету только в том случае, если в договоре на приобретение этих объектов указано, что строительство по ним не завершено и они передаются без отделки. Это следует из абз. 12 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письмо Минфина России от 25.09.2008 N 03-04-05-01/362).

    В качестве примера расходов на отделку  квартиры, которые могут быть приняты  к вычету, можно привести затраты  на приобретение и установку межкомнатных дверей. На это указывает ФНС России в Письме от 28.10.2008 N 3-5-04/644@.  

ФОРМА РАСХОДОВ   

    Для получения вычета не обязательно, чтобы  расходы на строительство (приобретение) жилья были осуществлены в денежной форме. Они могут носить и натуральный  характер. В частности, в оплату жилья  могут быть переданы иное имущество, права по ценным бумагам (векселям). Такая форма оплаты не препятствует получению вычета (Письма Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6, от 01.09.2005 N 03-05-01-04/268, ФНС России от 11.04.2006 N 04-2-02/280@, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2005 N А79-6273/2004-СК1-5858).

    Вместе  с тем переданный в оплату жилья  вексель может признаваться в  качестве расходов только в том случае, если он был приобретен налогоплательщиком по гражданско-правовому договору. Если же налогоплательщик сам выписал вексель и передал его продавцу, то оснований для вычета нет (Письмо Минфина России от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6).  

КТО НЕ ВПРАВЕ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ  ВЫЧЕТОМ  

    Налогоплательщик  не вправе воспользоваться вычетом  в случаях:

    - если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

    - если сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии с ст. 20 НК РФ (абз. 19 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Причем  при наличии взаимозависимости  вычет не предоставляется только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) (например, цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной цены или продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки) (Письма ФНС России от 21.09.2005 N 04-2-02/378@, УМНС России по г. Москве от 13.11.2002 N 27-08н/54581).  

ЕСЛИ  ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТАЕТСЯ  В ОБЩУЮ СОБСТВЕННОСТЬ  

    При приобретении имущества в общую  долевую собственность размер вычета распределяется между совладельцами  в соответствии с их долей (долями) собственности (абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) (см. Письма Минфина России от 24.11.2008 N 03-04-05-01/439, от 13.02.2007 N 03-04-05-01/37, УФНС России по г. Москве от 28.09.2005 N 28-10/68998).

    Причем  это же касается и процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками (Письмо ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

    Передать  такой вычет одним совладельцем другому нельзя (см. Письма Минфина России от 30.10.2007 N 03-04-05-01/350, ФНС России от 25.09.2007 N 04-2-03/002429).  

    Например, супругами Романовыми приобретена в  долевую собственность  квартира за 2 500 000 руб. У каждого из супругов по 1/2 доли квартиры в собственности. Соответственно, имущественный налоговый вычет каждому супругу может быть предоставлен в размере 1 000 000 руб. (2 000 000 руб. x 1/2 доли).  

    Следует иметь в виду, что распределение  имущественного налогового вычета не производится, если приобретается доля в имуществе, покупателем которой является только один совладелец этого имущества (Письма Минфина России от 03.07.2006 N 03-05-01-03/09, N 03-05-01-03/69, от 13.02.2007 N 03-04-05-01/36, ФНС России от 24.05.2006 N 04-2-03/114@).  

    Например, Ю.С. Денисов приобрел в собственность 1/2 квартиры за 1 700 000 руб. При этом собственник другой 1/2 доли квартиры остался прежним. В таком случае имущественный налоговый вычет может быть заявлен в размере 1 700 000 руб.  

    Особое  внимание следует обратить на такой нюанс. Родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами без распределения по долям (в полном объеме). Разумеется, в пределах общего размера вычета. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П (см. также Письмо УФНС России по г. Москве от 07.07.2008 N 28-10/064223@).

    При этом важно учитывать, что, по мнению ФНС России, положения Постановления  Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П  распространяются на случаи, когда  квартира была приобретена в общую  долевую собственность с несовершеннолетними  детьми только одним родителем (подробнее см. Письмо ФНС России от 21.10.2008 N 3-5-04/620@).

    Тем не менее представляется неясным, сможет ли ребенок воспользоваться в  будущем имущественным налоговым  вычетом, если его родитель воспользовался вычетом ребенка. В настоящее  время данный вопрос законодательством не урегулирован. В связи с этим Минфин России готов рассмотреть вопрос о возможности внесения соответствующих изменений в Налоговый кодекс РФ (Письма от 20.11.2008 N 03-04-05-01/348, от 20.11.2008 N 03-04-05-01/349).

    Отметим, что может встретиться и такая ситуация, когда квартира приобретена с привлечением денежных средств, принадлежавших ребенку. Например, средств, причитавшихся ему в связи с продажей приватизированной квартиры, в которой ему принадлежало право долевой собственности. Однако нужно ли распределять вычет в этом случае или нет, Минфин России пояснить пока не может (Письмо Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/252).

    Если  имущество приобретено в общую  совместную собственность, размер вычета также распределяется, но уже в согласованных собственниками размерах и в соответствии с их письменным заявлением (абз. 18 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом вы можете распределить вычет в каких угодно пропорциях, даже 100% и 0% (см. Письма Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/122, от 26.11.2007 N 03-04-05-01/378, УФНС России по г. Москве от 19.05.2006 N 09-17/42422).  

    Например, супругами Беталовыми приобретена квартира в общую совместную собственность за 2 500 000 руб. По их договоренности вычет в размере 2 000 000 руб. заявлен мужем.  

    Примечание

    Подробнее о порядке согласования собственниками размера вычета для его распределения вы можете узнать в разд. 3.3.1.5 "Если налогоплательщики продают общее имущество".  

    По  мнению чиновников, если одному из собственников имущественный вычет распределен по согласованию в размере 0%, тем не менее такой собственник свое право на вычет использовал. Поэтому повторно он ему предоставлен быть не может. Как поясняет по этому вопросу Минфин России, нельзя передать право на вычет или отказаться от него в пользу другого лица (см. Письма Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/122, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/123).

    Если  у налогоплательщиков, которые приобрели  жилье в общую совместную собственность  и распределили имущественный вычет, имеется неиспользованный остаток имущественного вычета, то перераспределить его не получится. Это объясняется тем, что Налоговым кодексом РФ такая процедура не предусмотрена (Письмо Минфина России от 12.02.2008 N 03-04-05-01/37).  

    Примечание

    Подробнее об остатке неиспользованного имущественного налогового вычета вы сможете узнать в разд. 3.3.2.8 "Если вычет использован не полностью".  

    Важно учитывать, что имущество, приобретенное  супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Причем не имеет значения, кто фактически нес расходы по покупке имущества, а также на кого оно оформлено. Оба супруга считаются совместно участвующими в таких расходах. Следовательно, они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 8184/07, Письма Минфина России от 11.06.2008 N 03-04-05-01/202, от 27.02.2008 N 03-04-05-01/51).

    Кроме того, эти правила распространяются и на расходы по уплате процентов  на погашение кредита при покупке жилья. Так, независимо от того, на чье имя оформлен кредитный договор, право на вычет имеют оба супруга в соответствующей сумме уплаченных процентов (см. Письма Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/243 (п. 3), от 14.07.2008 N 03-04-05-01/242, от 16.06.2008 N 03-04-05-01/204, ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

    Режим общей совместной собственности  применяется, если супруги не заключили  между собой брачный договор, предусматривающий раздельный или  долевой режим собственности  на имущество (Письмо Минфина России от 11.03.2008 N 03-04-05-01/65).

    Важно учитывать позицию Минфина России по вопросу распределения вычета при приобретении супругами жилья  в общую совместную собственность  в случае, когда один супруг право  на вычет уже использовал.