Имущественный налоговый вычет в 2009 г.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ  

    Имущественные налоговые вычеты предоставляются  в тех случаях, когда налогоплательщик осуществляет определенные операции с  имуществом. К таким операциям  относится (п. 1 ст. 220 НК РФ):

    1) продажа имущества;

    2) приобретение (либо новое строительство)  жилья.  

ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА  

    Налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму  денежных средств, которую они получили при продаже имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ). Это касается и случаев отчуждения имущества по договору мены (Письма Минфина России от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479, от 17.12.2007 N 03-04-05-01/414, от 21.12.2007 N 03-04-05-01/421, от 24.01.2008 N 03-04-05-01/12). Давайте разберемся, что это за вычет.  

ИМУЩЕСТВО, ПРИ ПРОДАЖЕ КОТОРОГО

ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ВЫЧЕТ  

    Данный  вычет предоставляется при продаже  недвижимого и иного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

    К недвижимому имуществу, при продаже  которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    К иному имуществу относятся, в  частности, автомобили, нежилые помещения, гаражи (см., например, Письма Минфина России от 22.08.2008 N 03-04-05-01/311, от 08.05.2008 N 03-04-05-01/158). Вычет можно применить и при продаже доли в праве общей долевой собственности на это имущество. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.

    Долю  в имуществе надо отличать от доли в праве общей долевой собственности. Под долей имущества следует  понимать долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату (Постановление  Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

    А как налогоплательщику определить, что находится у него в собственности: комната, выделенная в натуре, или  доля в праве общей долевой  собственности? В этом случае поможет  свидетельство о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащим описание объекта недвижимого имущества.

    Именно  такими сведениями руководствуются  налоговые органы при предоставлении имущественного вычета. Данные разъяснения содержатся в Письме ФНС России от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2.

    Кроме того, стоит отметить, что Минфин России считает, что имущественный  вычет предоставляется именно по имуществу, указанному в свидетельстве  о государственной регистрации  права (Письмо от 07.03.2008 N 03-04-05-01/60).  

    Обратите  внимание!

    Имущественный налоговый вычет не предоставляется при продаже ценных бумаг (абз. 22 п. 3 ст. 214.1, абз. 2 пп. 1 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).  

    Имейте  в виду, что к имуществу не относятся  имущественные права (п. 2 ст. 38 НК РФ), в связи с чем при их реализации имущественный вычет заявлен быть не может. Это значит, что и при продаже доли в уставном капитале, уступке права требования по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется (см. Письма Минфина России от 23.06.2008 N 03-04-06-01/176, от 05.09.2007 N 03-04-05-01/291, от 05.04.2007 N 03-04-05-01/105, ФНС России от 24.04.2006 N 04-2-03/86@).  

    Примечание

    Подробнее об уменьшении дохода, полученного от продажи доли в уставном капитале, уступки права требования по договору долевого строительства, вы можете узнать в разд. 3.3.1.7.1 "Уменьшение доходов от продажи доли в уставном капитале, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве".  

В КАКОМ РАЗМЕРЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ВЫЧЕТ  

    Размер  вычета различается в зависимости  от срока, в течение которого имущество  находилось в собственности налогоплательщика.

    Если  имущество находилось в собственности  налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., полученной от продажи жилой недвижимости и земельных участков, и 125 000 руб. при продаже иного имущества (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) (см. дополнительно Письмо Минфина России от 08.05.2008 N 03-04-05-01/160).  

    Например, Р.М. Тубов в 2009 г. продал автомобиль, находившийся в собственности менее трех лет, за 120 000 руб. и квартиру, находившуюся в собственности более трех лет, за 3 000 000 руб. Других доходов в 2009 г. Р.М. Тубов не имеет. Доходы от продажи имущества являются налогооблагаемым доходом (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Следовательно, налогооблагаемые доходы Р.М. Тубова в размере 3 120 000 руб. (120 000 руб. + 3 000 000 руб.) могут быть уменьшены на сумму 3 120 000 руб. (120 000 руб. + 3 000 000 руб.).  

ВЫЧЕТ ПО ИМУЩЕСТВУ,

КОТОРОЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ЧАСТЯМ  

    Если  имущество приобреталось (переходило в собственность налогоплательщика) частями, то размер имущественного вычета будет зависеть от времени нахождения каждой из частей в собственности (Письма Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-06-01/107, ФНС России от 15.12.2006 N 04-2-03/178).  

    Например, К.А. Ситиным продана  квартира, которая  приобреталась в личную собственность в разное время: 1/3 - в порядке приватизации, 1/3 - в порядке наследования и 1/3 по договору купли-продажи. Причем 2/3 квартиры находились в собственности более трех лет. Квартира продана за 2 100 000 руб. в 2007 г. Следовательно, по 2/3 квартиры имущественный вычет может быть заявлен в размере 1 400 000 руб. (2 100 000 руб. x 2/3), а по 1/3 - в размере 700 000 руб.  

    Таким же образом определяется размер вычета в ситуации, когда имущество находилось в долевой собственности нескольких лиц и они владели долями в течение разных периодов времени (Письмо Минфина России от 19.05.2008 N 03-04-05-01/166).  

КТО НЕ ВПРАВЕ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ  ВЫЧЕТОМ  

    Имущественным вычетом не вправе воспользоваться  индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества в рамках своей предпринимательской деятельности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Это подтверждают контролирующие органы и  суды (Письма Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 21.09.2007 N 03-04-05-01/309, от 03.12.2007 N 03-04-05-01/397, ФНС России от 07.11.2006 N 04-2-02/667@, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 N А05-7915/2007, от 04.07.2008 N А42-6341/2007 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 27.10.2008 N 14235/08), ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 N Ф04-6195/2008(13270-А70-29), от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19)).

    Если  же имущество не использовалось в  предпринимательской деятельности, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить  имущественный вычет (Письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/163, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2008 N Ф08-4632/2008 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 12.12.2008 N 13441/08)).

    Однако  недавно Минфин выразил точку  зрения, согласно которой индивидуальные предприниматели все же могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Это касается только ситуаций, когда расходы на приобретение такого имущества не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от предпринимательской деятельности (Письмо Минфина России от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2).

    По  мнению московских налоговиков, применение вычета возможно в случае прекращения  использования имущества в целях  предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@).   

ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК ОДНОВРЕМЕННО ПРОДАЕТ

НЕСКОЛЬКО ОБЪЕКТОВ ИМУЩЕСТВА  

    Если  налогоплательщик в течение года продал несколько объектов имущества, то у него может возникнуть вопрос, каким образом применять предельные размеры имущественного налогового вычета (1 000 000 и 125 000 руб.). Распространяются ли допустимые размеры вычета на весь доход, полученный от продажи имущества соответствующей категории (жилая недвижимость и земельные участки или иное имущество), либо они используются отдельно в отношении каждого объекта?

    Напомним, что к имуществу жилого назначения и земельным участкам, при продаже  которых предоставляется вычет  до 1 000 000 руб., относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в указанном имуществе. Иное имущество, предельный размер вычета по которому составляет 125 000 руб., - это любое имущество, которое не относится к категории жилой недвижимости (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    При продаже недвижимости жилого назначения и земельных участков никаких  сложностей не возникнет. Вычет предоставляется  в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества, т.е. не пообъектно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ прямо установлено, что вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, не превышающих в целом 1 000 000 руб.

    Иными словами, сколько бы вы не продали квартир, жилых домов и земельных участков в течение года, общий размер вычета для вас будет в пределах 1 000 000 руб.

    Аналогичное мнение высказано Минфином России в  Письмах от 26.12.2008 N 03-04-05-01/478, от 17.12.2008 N 03-04-05-01/460, от 24.10.2008 N 03-04-05-01/397, от 23.10.2008 N 03-04-05-01/396, от 31.07.2008 N 03-04-05-01/282, от 11.06.2008 N 03-04-05-01/203, от 19.05.2008 N 03-04-05-01/165, от 07.02.2008 N 03-04-05-01/31.  

    Например, М.Е. Петухов в  течение года продал две квартиры по цене 3 000 000 руб. каждая, а также деревенский дом с земельным участком в общей сумме 4 000 000 руб. Одна из квартир находилась в собственности М.Е. Петухова более трех лет, в связи с чем вычет по доходам от ее продажи предоставляется на всю сумму дохода. Что касается другого имущества, то оно находилось в собственности менее трех лет. Общая сумма дохода по этому имуществу составляет 7 000 000 руб. (3 000 000 руб. + 4 000 000 руб.). Однако имущественный вычет по такому имуществу составит всего 1 000 000 руб.  

    Для случаев продажи иного имущества  не так все однозначно. В абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ нет особой оговорки о том, следует ли применять вычет  к доходам от продажи каждого  объекта такого имущества или  всего имущества в целом.

    По  мнению Минфина России, в данном случае вычет предоставляется в размере, не превышающем 125 000 руб. по каждому объекту иного имущества (Письмо от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156).  

    Например, В.С. Салуянов в течение  года продал три автомобиля общей стоимостью 900 000 руб. В этой связи размер имущественного вычета составит 375 000 руб. (125 000 руб. x 3).  

    Аналогичный вывод некоторые специалисты  делали из Письма Минфина России от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192, причем в отношении  всех категорий имущества (в том  числе жилья). Однако впоследствии Минфин России в Письмах от 26.12.2008 N 03-04-05-01/478 и от 17.12.2008 N 03-04-05-01/460 пояснил, что данное Письмо не распространяется на случаи продажи жилой недвижимости.

    Отметим, что толкование абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в части иного имущества не всегда было однозначным. Так, согласно этой норме вычет предоставляется в суммах, полученных от продажи иного имущества, но не превышающих 125 000 руб.

    Специалисты толковали данные положения следующим  образом. Вычет предоставляется  не по каждому объекту, а по полученным суммам, не превышающим 125 000 руб. То есть вычет предоставляется по общей сумме дохода. Помимо этого упоминание в норме о предоставлении вычета по жилой недвижимости и земельным участкам слов "в целом" необходимо, поскольку перед этим идет перечисление объектов, по которым вычет не превышает 1 000 000 руб. По иному имуществу перечисления объектов нет, в связи с чем упоминание о предоставлении вычета в общей сумме не нужно.

    Заметим, что именно такой порядок предоставления вычета по иному имуществу был закреплен ранее в декларациях по НДФЛ, утвержденных Приказами Минфина России от 29.12.2007 N 162н и от 23.12.2005 N 153н. Так, из п. 2.1 листа Ж1 декларации, утвержденной Приказом Минфина России от 29.12.2007 N 162н, следовало, что вычет предоставлялся сразу по всем доходам от продажи иного имущества и не мог превышать 125 000 руб. или суммы полученного дохода.

    Однако  в новой декларации по НДФЛ и Порядке  ее заполнения, утвержденных Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 153н, закреплен совершенно иной порядок применения вычета. А именно тот, который соответствует разъяснениям Минфина России в рассмотренном выше Письме от 08.05.2008 N 03-04-05-01/156.