Имущественные налоговые вычеты

    В частности, согласно п. 2.1 листа Ж1 новой  декларации сумма налогового вычета указывается с учетом ограничения в 125 000 руб. по каждому объекту продажи, но не более величины дохода, полученного от продажи каждого такого объекта.

    В п. 17.3 Порядка заполнения новой декларации закреплено аналогичное правило: сумма  налогового вычета не должна превышать 125 000 руб. по каждому объекту продажи и быть более величины дохода, полученного от продажи каждого такого объекта.

    Безусловно, такая трактовка налогового законодательства финансовым ведомством выгодна налогоплательщикам.   

ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКИ ПРОДАЮТ ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО  

    Если  реализуется имущество, находящееся  в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами  этого имущества пропорционально  их доле. Об этом сказано в абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 14.07.2008 N 03-04-05-01/241, от 03.07.2006 N 03-05-01-03/69).

    При этом указанное распределение применяется  при реализации недвижимого имущества  только как единого объекта права  общей долевой собственности (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

    Добавим, что отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца  Налоговым кодексом РФ не предусмотрен (см. Письмо Минфина России от 30.10.2007 N 03-04-05-01/350).  

    Например, супруги Скворцовы в 2007 г. продали квартиру, которая была у них в собственности менее трех лет, за 1 250 000 руб. При этом квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 у каждого из супругов. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому супругу.  

    Если  же продается доля в объекте общей  долевой собственности (например, в  квартире), то вычет может быть использован  собственником доли в полном объеме без распределения (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109).

    Причем  это касается доли, выделенной в  натуре. То есть при продаже по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным  объектом индивидуального права  собственности, указанное положение о распределении не применяется. Такой вывод сделал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.

    При продаже имущества, находившегося  в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже  в размерах, согласованных совладельцами между собой (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).  

    Например, супругами Сухановыми в 2007 г. был продан гараж за 150 000 руб. По их договоренности вычет в размере 125 000 руб. был распределен  в соотношении 80% и 20%. Таким образом, Ю.С. Сухановым вычет был заявлен в размере 100 000 руб., а Г.Ю. Сухановой - в размере 25 000 руб.  

    Отметим, что положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не раскрывают, в каком порядке  оформляется такая договоренность между совладельцами. Для того чтобы  исключить возможные претензии со стороны налоговиков, рекомендуем оформить ее письменно в виде соглашения о распределении вычета, подписанного всеми совладельцами.

    Важно учитывать, что вы можете распределить вычет в каких угодно пропорциях, даже 100% к 0% (Письмо Минфина России от 15.10.2007 N 03-04-05-01/337).

    По  сути, в таком случае один из совладельцев отказывается от имущественного вычета в пользу другого совладельца (передает свое право на имущественный вычет  другому совладельцу).

    Зачастую  такое бывает, когда имущество  приобретается в собственность супругами, но один из них не располагает достаточным доходом для получения возврата НДФЛ из бюджета.

    Хотим вас предостеречь от указания в соглашении фраз об отказе совладельца от имущественного вычета в пользу другого или передачи ему права на имущественный вычет в полном объеме. В этом случае в вычете вам могут отказать.

    В такой ситуации в соглашении лучше  указать, что имущественный вычет  распределен между совладельцами  в соотношении 100% и 0%.

    Однако  такое распределение имеет очевидный минус. Совладелец, который отказался от имущественного вычета в пользу другого совладельца, больше уже не сможет воспользоваться имущественным вычетом при приобретении им жилья.

    Такой подход обусловлен тем, что, как считает  Минфин России, при указанном распределении вычета каждый из совладельцев реализует свое право на имущественный налоговый вычет, а Налоговым кодексом РФ предусмотрено, что имущественный вычет при приобретении жилья предоставляется однократно (Письмо Минфина России от 15.10.2007 N 03-04-05-01/337).  

    Примечание

    Подробнее об использовании  налогоплательщиком имущественного вычета один раз вы сможете узнать в разд. 3.3.2.6 "Однократность права на вычет".  

    Добавим, что соглашение, составленное собственниками имущества, следует приложить к заявлению на вычет, поданному в налоговый орган каждым из совладельцев, претендующих на использование вычета.  

    Примечание

    С образцом написания о заявления на имущественный налоговый вычет вы можете ознакомиться в разд. 3.3.1.9 "Кем и когда предоставляется вычет".  

ЕСЛИ  НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК ПРОДАЕТ

ДОЛЮ  В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ  

    Если  продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным  объектом индивидуального права  собственности, то имущественный вычет  применяется собственником в  полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.  

    Например, М.А. Тетерин являлся  собственником выделенной в натуре 1/3 трехкомнатной квартиры менее трех лет. В 2007 г. он продал 1/3 квартиры за 1 300 000 руб. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть им применен в размере 1 000 000 руб.  

ЗАМЕНА ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА  

    Налогоплательщик  вправе не применять имущественный  вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Это следует из абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (см. также Письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.2008 N 28-10/039332).  

    Например, Р.А. Зениным в 2008 г. продан автомобиль за 250 000 руб. У Р.А. Зенина имеются на руках документы, в том числе платежные, подтверждающие расходы на приобретение автомобиля в 2007 г. Эти расходы составили 300 000 руб. Следовательно, Р.А. Зенин имеет право не использовать имущественный вычет в размере 125 000 руб., а уменьшить свои доходы от продажи автомобиля на фактические расходы по приобретению автомобиля, составляющие 300 000 руб.  

    Часто бывает, что граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую. При таких обстоятельствах стоит помнить, что нельзя уменьшить сумму облагаемых доходов от продажи квартиры на расходы по приобретению другой квартиры. В данном случае применяется имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.12.2008 N 03-04-05-01/454).

    При замене вычета на расходы нужно также  учитывать следующее.

    Если  вы одновременно продаете несколько  объектов имущества, относящихся к  одному виду (например, квартиру и комнату, которые находятся в собственности менее трех лет), то заменить вычет на расходы должны в отношении всех продаваемых объектов. То есть такая замена не может производиться выборочно (в частности, нельзя в отношении квартиры применить имущественный вычет, а в отношении комнаты заменить вычет на расходы). Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.

    Если  продаются объекты, которые относятся  к различным видам имущества (например, жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, и автомобиль), то в отношении одного объекта может быть применен вычет, а в отношении другого вычет может быть заменен на расходы.

    Отметим, что такой подход обусловлен различиями в порядке расчета вычетов  по объектам, которые относятся к разным видам имущества. Это следует из абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

    Кроме того, заметим, что в ранее действовавшем  Порядке заполнения налоговой декларации по НДФЛ, утвержденном Приказом Минфина  России от 23.12.2005 N 153н, расчет имущественных вычетов (либо расходов на приобретение имущества) производился в соответствующих пунктах декларации, каждый из которых был предназначен для имущества определенного вида (п. п. 1, 2 листа Ж декларации, утвержденной Приказом Минфина России от 23.12.2005 N 153н). Причем указывать в них нужно было либо вычет, либо расходы (другого варианта не было).

    Имейте  в виду, что если вы продали несколько  объектов, которые относятся к  одной категории, то при замене имущественного вычета подтвержденные расходы учитываются по каждому из таких объектов в отдельности. То есть уменьшить доходы от реализации конкретного имущества можно только на расходы, непосредственно связанные с получением этого дохода. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/164.  

    Например, В.А. Иванов в 2009 г. продал земельный участок, гараж и автомобиль. Земельный участок находился в собственности В.А. Иванова более трех лет. Срок владения остальным имуществом составляет менее трех лет. Земельный участок был продан за 780 000 руб., автомобиль за 150 000 руб., а гараж за 80 000 руб. Документы, подтверждающие расходы на приобретение, имеются только в отношении автомобиля. Эти расходы составили 200 000 руб.

    Таким образом, В.А. Иванов вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по реализации земельного участка в размере 780 000 руб., а по остальному проданному имуществу - в размере 125 000 руб. либо вправе уменьшить свои доходы от реализации автомобиля на 150 000 руб.  

УМЕНЬШЕНИЕ  ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ

ДОЛИ  В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ, УСТУПКИ ПРАВА  ТРЕБОВАНИЯ

ПО  ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ  В СТРОИТЕЛЬСТВЕ  

    Напомним, что поскольку доля в уставном капитале, так же как и право  требования по договору, являются имущественными правами, а не имуществом, то к доходам от их продажи или уступки не может быть применен имущественный налоговый вычет (п. 2 ст. 38, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Однако  указанные доходы могут быть уменьшены  на расходы, связанные с приобретением  и реализацией доли (права требования) (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    Дополнительно по этому вопросу см. Письма Минфина  России от 23.06.2008 N 03-04-06-01/176, от 31.10.2007 N 03-04-05-01/352, от 19.06.2007 N 03-04-05-01/190, от 30.11.2006 N 03-05-01-05/265, ФНС России от 24.04.2006 N 04-2-03/86@, УФНС России по г. Москве от 23.05.2006 N 28-10/44546@, от 12.11.2006 N 28-11/100661.  

РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ДОХОДОВ  

    Расходы, связанные с получением доходов, включают в себя:

    - затраты на приобретение имущества,  а также имущественных прав  в виде доли в уставном капитале, права требования по договору долевого участия в строительстве;

    - затраты, связанные с продажей  имущества.

    Затраты на приобретение имущества (имущественных  прав) вы несете, когда оплачиваете  его (их) стоимость. Причем оплата может  быть произведена не только денежными средствами, но и, например, векселем или иным имуществом. Но и в том и в другом случае такая оплата признается расходом физического лица на приобретение (см., например, Письма Минфина России от 22.08.2008 N 03-04-05-01/313, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/121).

    К расходам на приобретение также относятся  проценты по кредитам, которые вы взяли  на покупку имущества (имущественных  прав). При этом, по мнению Минфина  России, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения именно того имущества (имущественных прав), которое впоследствии было продано (Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125).  

    Например, Д.О. Жабеев взял кредит для покупки квартиры по договору инвестирования строительства. В кредитном договоре было закреплено, что кредит предоставляется для указанных целей. Предположим, Д.О. Жабеев переуступил право требования по договору инвестирования строительства. При получении дохода от переуступки прав требования он вправе в качестве расходов заявить не только размер средств, затраченных на приобретение права требования, но и проценты по кредитному договору. Однако учтены будут только те проценты, которые им фактически погашены.  

    В то же время отметим, что, по мнению Минфина России, не могут быть учтены проценты, уплаченные по договору займа, за счет которого была приобретена доля в уставном капитале. Чиновники объясняют свою позицию тем, что такие затраты не связаны с осуществлением сделки купли-продажи доли в уставном капитале (Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-04-06-01/54). Также не принимаются во внимание расходы на проведение независимой оценки недвижимого имущества для определения его рыночной стоимости при внесении в уставный капитал организации (Письмо Минфина России от 26.06.2008 N 03-04-05-01/223).