Ортақ меншік

Азаматтық кодекстің ортақ меншік туралы барлық нормаларында оның қатысушыларында, әрқайсысында үлесі бар екені  ескертілген. Бірақ заңдылықты ортақ меншік құқығындағы табиғатты қызықтырмайды,онда үлестік сандық мөлшері қызықтырады, өйткені  бұл ортақ мүлікті пайда әкелетін және одан шығатын шығынын төлейтін, меншік иелері араыснда бөлу қажеттілігі.

Меншік иелері арасында ортақ меншікті бөлу немесе бөліп шығару кезінде кім, неге ие бола алытындағын, анықтау үшін ортақ үлестік меншік құқығының мазмұны меншік иелеріне жататын құқықтарын көрсетеді. Бір иеленуге байланысты, екуі де ортақ мүлікке  байланысты.

Әрбір меншік иесі өзінің меншік құқықтарын жүзеге асырған кезде өзінің үлесінің мөлшеріне қарамастан бәрі дауысқа ие. Бірақ тәжірибелік мағынасы болмайды.

Ортақ үлестік меншікті құқығының тоқтатылуы.

Ортақ үлестің меншіктің, жаңа айтып кеткендей. Бір мүліктің бөлінуі және екі одан үлесті бөліп  шығаруға байланысты тоқтатылудың екі маңызы бар. Ортақ меншік құқығының жүзеге асыру барлық меншік иелерінің өзара келісімдері арқылы жүзеге асырылады. Мысалы; екі немесе одан да көп тұлғалардың үй  салуға бірігіп қатысуы. Көп жағадйда жер учаскесі бектіліген азамат құрылыс салуға өзіңнің жанұясының мүшелерін немесе басқа  тұлғаларды тартатыны сөзсіз. Құрылыс аяқталғаннан кейін құрылысшылар арасында, кейде олармен мемлекеттік билік органдарының, жергілікті өзін-өзі басқару арасында мынандай дау туындайды; үй кімнің атына тіркеледі, жер учаскесі берілген тұлғаға ма, әлде басқа тұлғаларға ма деген дау туады. Сот тәжірибесінде көрсетілгендей дауды иеленудің жағдайларын көрсетеді. Біріншіден үй салуға қатысқан адамадр бір-біріне жанұялық қатынастарымен немесе құрылыс салдырған адамға бөтен бе екенін анықтау қажет.

1.Қандай мақсатта үй салынды. Құрылысқа қатысушыларды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін салынған үй, немесе  басқа да мақсатқа салынған үй.

2. Іске қатыстырылған кезде, егерде олар жақтар ретінде қарастырылмаған болса, онда жер     учаскелеріне берітін органдар да тарту қажет және туындаған дауға оның қатыстарын анықтау. Құрылысқа қатысқан тұлғалар да жанұялық қатынаста болса, немесе тіпті байланысы болмасын, бірақ үй саларда, сонымен бірге басқа тұлғаларды қамтамасыз етуге тұрғызылған болса, ал егер учаскесін берегн орган         үйді ортақ меншік деп тануға қарсы болмаса, дау сотпен құрылысшыларға қарай шешіледі. Сот сонымен бірге, ортақ меншік деп тануға қарсы боған органның көзқарасымен келіспеуіне мүмкіндігі бар, бірақ сот өзінің келіспеушілігін іс  бойынша шешімінде дәлел(мотировать) етуі қажет.

3.Үйді ортақ меншік деп таныған жағдайда, құрылысшылар арасында сот олардың ортақ меншіктегі үлесін үй салуға жұмсалған еңбектің құнын және құрылысшылармен жұмсалған материалдық құны арқылы үлестерін  бөледі. Сонымен бірге көңіл аударарлықтай басқа жағдайларға байланысты, мысалы; (жанұя мүшелері арқылы) бөлінеді. Үйді ортақ меншік деп танымаған жағдайда с құрылысшыларға еңбек және матриалдардың құнын төлеу арқылы тоқтатылады.

Үлестік ортақ меншікке билік ету әрбір меншік иесі, өз еркіне сай өзіне тиесілі ортақ меншіктегі үлесіне байланысты билік ете алады, және пайдалануына берілуіне құқылы, ал бұл мүмкін бомаған жағдайда-өз үлесіне тиесілі мүлікті иеленетін және пайдалатын басқа қатысушылардан тиесілі ақша сомасын немесе өзге де өтем төлеуді талап етуге құқылы. Ал, билік ету ортақ мүлікпен тек қана қатысушылардың келісімі арқылы жүзеге асырылады. Үлесті меншік әрбір қатысушысы өзінің үлесін өз қалауы бойынша сатуға, сыйға тартуға, өсиет етуге, кепілге беруге, билік етуге құқылы. Үлесті меншіктегі мүлікті пайдаланудан алынатынын жемістер, өнімдер, табыстар ортақ мүліктің құрамына кіретіндер. Жемістің өнім мен табыстың одан кейінгі бөлінуі үлесті меншіктің қатысушылары арасында, егер олардың арасында келісімде өзгеше көзделмесе, олардың үлестеріне сәйкес жүргізіледі. Үлесті меншіктің әрбір қатысушысы ортақ мүлік бойынша өз үлесіне сәйкес салықтар, алымдар және өзге төлемдер төлеуге, сондай-ақ оны күтіп ұстау мен сқтауға байланысты шығындарға қатысуға міндетті. Жоғарыда айтып кеткендей, ортақ үлесті меншіктің әрбір қатысушысы өзінің еркіне сай өзінің үлесіне билік етуге, сатуға,сыйлауға, мұрагерлікке қалдыруға құқығы бар. Бірақ ,заңда бекітілген билік ету құқығының тәртібін сақтау қажет. Бұл тәртіп мынау: үлесті билік еткен кезде немесе айып алған кезде мүлкін алу, ол басқа қатысушылардан рұқсат сұрауы, келісім сұрауы, қажет емес.бірақ сол кезде оларға өзінің үлесін алып жатқан қатысушының орнымен кім келетінің әрине, ойландырады, және олар өздерінің үлестерінің билік еткен кезде оның құқықтарымен шектелмей, сонымен бірге басқа қатысушылардың ортақ меншіктегі мүдделерін қамтамасыз ету қажет. Осы мақсатқа алынып жатқан үлесті басым сатып алу құқығы көрсетілмеген. Мысалы: өз үлесін бөтен тұлғаға сату кезінде қалған меншік иелері басым құқығы бар. Қалған меншік иелері бөтен адамға қаншаға сатылады, соншаға алуларына құқығы бар және де жариялық сауда да сатудан басқа сатушы өз үлесін сатар алдында жазбаша нысанда, қалған меншік иелеріне қзінің үлесін бөтен адамға сатқысы келетіндігі туралы, сату бағасына және сатудың басқа істеріне көрсетіп жазбаша хабарлауы қажет, бұның бәрі жоғары негізіненкетті. Хабарлаған күннен бастапбір ай ішінде қозғалмайтын мүліктегі үлесті алудан бас тартса, немесе иенбесе, ал қозғалмайтын мүлікті, он күн ішінде алудан бас тартса, сатушы өзінің үлесін басқа, бөтен жағына сата алады. Біз жоғарыда айтып кеткендей сатып алу басым құқығының тәртібі бұзылған жағдайда кез-келген меншік үлесі бес ай ішінде саттық тәртіпте оған сатып алушының құқықтарымен міндеттерін ауыстыруын талап ете алады.

1. Үлесті меншік құқығындағы бөлде адамдарға сату кезінде сатылатын үлесті оның сатылатын бағасы бойынша және жария саудаға салып сату реттерімен басқа тең жағдайда үлесті меншіктің қалған қатысушыларының сатып алуға басым құқығы болады. Сонымен, бұл жерде түсіндіріп кеткен, әрбір ортақ үлестік меншіктің қатысушылары өздерінің еркеіне сай басқа тұлғаларға, соның ішінде ортақ үлестік меншік қатысушыларына сата алады. Бірақ, егерде үлестік меншік иесі болып табылмайтын тұлғаға сатылатын жағдайда. Біріккен меншік иелерінің құқықтарын қорғау үшін оларға басым құқық беріледі.

2. Үлесін сату оны сату бағасын және оны сатудың басқа да шарттарын көрсете отырып, үлесті меншіктің басқа қатысушыларға өз үлесін бөтен адамға сатуға ниеті туралы жазбаша түрде хабарлауға міндетті.

Егер үлесті меншіктің басқа қатысушыларға сатып алудан бас тартса немесе қозғалмайтын мүлікке меншік құқығындағы сатылатын үлесті бір ай ішінде, ал басқа мүлік жөнінен-хабар алған күннен бастап он күн ішінде сатып ала алмаса, сатушы өз үлесін  кез – келген адамға сатуға құқылы. Үлес-ортақ меншіктегі алушыға шарт бойынша болса, шарт жасалған уақытынан көшеді, ал егер мемлекеттік тіркеуден қажет етсе, онда кіркелгеннен кейін, үлес алушыға көшеді. Біріккен меншік құқығындағы үлесті сатып алудың басты құқығы мынадан көрінеді; егерде меншік иесінің біреуі өзінің үлесін бөтен дамға сатқан кезде меншік иелері, осы бөтен адамның алдында басым түрде бөтен тұлға алатын бағаға және шартты сатып алуға құқылы. Үлес сатып алудың басым құқығы бұзыла отырып, сатылған жағдайда үлесті меншіктің кез-келген басқа қатысушысы үш ай ішінде сотта өзіне сатып алушының құқықтарымен міндеттерін аударуды талап етуге құқылы. Бұл жерде түсіндіріп кететін болсақ, үлесті меншік иелерінің арасынан біреу сатып алатын болса, қалғандары басым құқыққа ие бола алады. Сонымен бірге, үлесті сатуға, олардың келісімдері қажет емес, яғни, үлесті бөтен, адамға басым құқығы талабын сақталмай сатқан жағдайда, басым құқығы бар меншік иелері сотқа талап қоя алады. Үлесті сатып алудың басым құқығы басқа біреуге рұқсат етілмейді. Бұл жерде меншік иесінің алынбайтын құқығы болып табылады. Сондықтан, бұл құқықта басқа біреуге беру мәселесі жарамсыз деп танылады. Бұл ережелерге айырбас шарты бойынша үлесті неліктен айыру кезінде де қолданылады. Меншік иелерінің үлестік меншікте басым құқығы, тек үлесті бөтен адамға сатқан кезде ғана емес, сонымен бірге, айырбас шарты бойынша да қолданылады. Айырбас шарты бойынша үлесті неліктен айыру тәжірибеде ортақ меншік болуы мүмкін, егер меншік иесі алушыға заттың үлесін, бөтен тұлғамен айырбастау шарты бойынша бере алады.

Үлесті меншік құқығындағы үлестің шарты бойынша сатып алуға ауысатын кезі. Үлесті меншік құқығындағы үлес, егер тараптардың көлемінде өзгеше көзделмесе, шарт жасасқан кезден бастап шарт бойынша сатып алушыға ауысады. Бұл талқыланып жатқан жағдайда Азаматтық Кодекстің тармағындай шегінушілік бар. Өйткені, онда шарт бойынша мүлік алушының меншік құқығы пайда болатын кез. Шарт бойынша мүлік алушының меншік құқығы, олар заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, зат берілген кезден бастап пайда болады деп көрсетіледі. Ал, ұлесті меншік құқығындағы үлес, егер тараптардың келісімімен, жоғарыда айтып кеткендей шарт жасасқан кезден бастап, шарт бойынша сатып алушыға ауысады. Мемлекеттік тіркеу немесе нотариат куәландыруға тиісті шарт бойынша үлесті меншік құқығындағы үлестің ауысатын кезі Азаматтық Кодексте белгіленеді. Егер мүлікті иелену, тек айыру туралы шарт мемлекеттік тіркеуле немесе нотариалдық куәландыру жататын болса, алушының меншік құқығы тіркелген немесе нотариат куәландырған кезден бастап, ал шартты нотариаттың куәландыруды да  мемлекеттік тіркеуді қажет болған жағдайда, ол тіркелген кезден бастап пайда болды. Ортақ мүлікті меншіктегі үлесті алу (отчуждение) әрбір ортақ үлестегі меншіктегі қатысушылар өздерінің еркіне сай сатуға, сыйлауға, онымен басқалай билік ету жолдарымен және мұрагерлікке қалдырушы үлестеріне билік ете алады. Біз жоғарыда, айтып кеткендей, үлес иесі өзінің үлесін сатқысы келген кезде, басқа меншік иелері оны сатып алуға басым құқығы болады. Үлесті меншіктегі мүліктің бөлінуі және одан үлесті бөліп шығару.

Үлесті меншіктегі мүлік оған қатысушылар арасындағы келісім бойынша өздерінің арасында бөлінуі мүмкін. Бұл топ ортақ үлестің меншіктегі мүлікті бөлу және үлесті бөліп шығаруға бөліп көрсетеді. Ортақ меншік құқын бөлген кезде, ортақ үлестік меншіктегі мүліктің барлығына тоқталады, үлесті бөліп шығару тоқтатылады. Ал, ортақ үлестік меншіктегі үлесті кезінде бөлінген бөлігіне келіп тіркеледі, мүлікті бөлу, ортақ үлестік меншіктегі қатысушылардың келісімдері арқылы жүзеге асырылады. Бұл жерде үлестік мемлекетті бөлуді сот тәртібімен қарау көрсетілмеген. Үлестік меншіктегі мүлікті бөлу және одан үлесті бөліп шығару-салыстырмалы түрде. Егер ортақ үлестік меншіктегі мүлік екі қатысушыда болса, онда бөлу және бөліп шығару ортақ үлестік меншіктен мүлікті, ортақ меншік құқығын, тоқталуына әкеліп соқтырады. Үлестік меншік мынадай жағдайда тоқтатылады, егер де бірнеше қатысуышылар үлесті бөліп шығарамыз деген талап қойған кезде, тіпті жалғыз қалған  қатысуышы үлестің меншікті бөлуге қарсы болса да, немесе өзінің үлесін бөліп шығаруды талап етпесе де, тоқтатылады. Үлесті меншікке қатысушы ортақ мүліктен өз үлесін бөліп шығаруды талап етуге құқылы. Үлесті меншікке қатысушылар ортақ мүлікті бөлу немесе біреуінің үлесін бөліп шығарудың әдістері мен шарттары жөнінде келісімге келе алмаған жағдайда үлесті меншікке қатысушы ортақ мүліктен өз үлесін заттай бөліп беруді талап етуге құқылы. Егер үлесті заттай бөліп беруге заң құжаттарында жол берілмесе немесе ол ортақ меншіктегі мүлікке шамадан тыс залал келтірмейінше, мүмкін болмаса, бөлініп шығушы меншік иесі үлестік меншіктен басқа қатысушыларынан өзүлесінің құнын төлетуге құқылы. Бұл жерде ортақ мүліктегі үлесті бөліп шығару талабын беруге, бірақ үлестің бөлігін бөліп шығару емес, талабын беруге мүмкіндігі бар. Үлесті үлесті меншіктің қатысушыларына заттай бөліп беретін мүліктің меншік құқығындағы оның үлесіне сәйкессіздігі тиісті ақша сомасын немесе өзге де бөтен төлеу арқылы жөнге келтіріледі. Басқа меншік иелерінің үлесті заттай бөліп берудің орнына төлем төлеуіне қатысушының  келісуімен  жол беріледі. Тиісті меншік иесінің үлесі шамалы болып, нақты бөліп шығару мүмкін болмай және ол ортақ мүлікті пайдалануға онша мүдделі болмаса, сот бұл меншік иесінің келісімі болмаған күнде де үлесті меншікке қатысушыларды оған өтем төлеуге міндетін алады. Меншік иесінің келісімінсіз, соттық шешімі бойынша жағдайда мүмкін компенсация төленуі мүмкін. Бірінші жағдай: Меншік иесінің үлесі шамалы болса, нақты бөліп шығару мүмкін болмаса, ортақ мүлікті пайдалануға онша мүдделі болмаса; егерде мүліктен үлесті заттай бөлу  мүмкін болмаса, үлестік меншік құқығындағы қатысуышының сәйкес үлесін бөліп  шығаруды талап ететін сома төлеу арқылы не (сәйкессізден) басқалай компенсция төлеу арқылы шектеледі.

Жоғары да көрсетілгендей, ережелер бойынша ортақ мүлікті бөлу ісін жүргізудің не оджан үлесті бөліп шығарудың тиімсіздігі айқын болған жағдайда сот мүлікті жария саудаға салып сатып, кейін одан түскен соманы ортақ меншікке қатысушылар арасында олардың үлестеріне сәйкес бөліп беру туралы шешім шығаруға құқылы. Бұл жерден біз бір ерекшелік көріп отырмыз.

Ортақ үлестік меншікті құқығының тоқтатылуы.

Ортақ үлестік меншіктің жаңа айтып кеткендей бір мүліктің бөлінуі және екі одан үлесті бөліп шығаруға байланысты тоқталудың екі негізі бар. Ортақ мүлікті бөлген кезде оның қатысушыларының барлығына бірдей тоқтатылады; ал одан үлесті бөліп шығару кезінде кімнің үлесі бөліп шығарылады, соның меншік құқығы тоқтатылады. Кей жағдайда одан үлесті бөліп шығаруды мүлікті бөлуге байланысты жағдайларға әкелуі мүмкін. Мысалы: Егер ортақ меншік екі ғана адамға жататын болса, және солардың ішіндегі біреуі өзінің үлесіне байланысты өтемақы  алатын болса, сол кезде де ортақ меншік басқа үшін де тоқтатылады,өйткені ол жеке дара мүлігіне меншік иесі болып табылады. Мүлікті бөлу және одан үлесіне бөліп шығару негіздері   және тәсілі әртүрлі. Бөлу және бөліп шығару қатысушылар арасында өзара келісім арқылы. Сонымен бірге сот шешімімен де шешілуі мүмкін. Ортақ меншікті бөлу және бөліп шығару қалған меншік иелерінің үлесіне сәйкес жүргізілуі тиіс.

Ортақ бірлескен меншіктің түсінігі және оның  түрлері

1. Ортақ бірлескен меншік

2. Ерлі-зайыптылардың ортақ меншігі

3. Шаруа /фермер/ қожалығының ортақ меншігі

4. Жекешелендірілген тұрғын үйге ортақ меншік түрінде болады.

Сонымен обьективтік  мағынасы бірлескен меншікке тоқталсақ, бұл бір уақытта бірнеше адамға жататын бір бүтін мүлікке байланысты және  бұл жерде қатысушылардың алдын-ала үлесі анықталмаған қатынастары реттейтін құқықтың нормалардың жиынтығы. Ал, субьективтік мағынасын алып қарасақ: бұл бірнеше адамның бір бүтін мүлікті, бірақ бұл мүлікте олардың алдын-ала үлесі анықталмаған мүлікпен өздерінің еріктеріне сай иелену, пайдалану, билік ету құқығы болып табылады. Сонымен, ортақ бірлескен меншік, ортақ меншіктің бір түрі болып табылады. Қатысушылар ортақ мүлікте үлесі алдын-ала анықталмаған. Заңдарда өзгеше көзделмесе, олардың үлесі тең деп саналады. Ортақ бірлескен меншік қатысушылары, олардың басқа өзара келісімдеріне өзгеше көзделмесе, бірлесіп ортақ меншік иеленеді және пайдаланады. Мүліктің билік ету барлық қатысуышылардың барлығын келісім арқылы жүргізілуі керек. Әрбір қатысушысы ортақ меншікке-олар ортақ мүлікке билік етуге байланысты, егер барлық қатысушылардың келісімдеріне қарсы келмейтін жағдайда, мәміле жасауға құқығы бар. Мәміле жасауға қалған меншік иелерінің келісім керек емес. Кей жағдайда, меншік иесі қажетті өкілеттігі жоқ бола отырып, ортақ мүлікке байланысты, билік ету мәмілесін жасаса, ол мәміле жарамсыз деп табылады, бұл жерде қалған меншік иелерінің талаптары арқылы жарамсыз деп табылады.