История возникновения оборота недвижимого имущества в России

 

Составные части риэлторской  услуги:

1) Риэлторские – 

• мониторинг рынка,
• поиск клиентов,
• подбор вариантов, их оценка,
• обсуждение и согласование условий купли-продажи

2) Юридические – проверка юридической чистоты сделки

3) Финансовые – расчёты между участниками сделки. 

     Предмет деятельности агента по продаже недвижимости – это нерешенная жилищная ситуация клиента. Именно ее агент посредством своей деятельности преобразует в разрешенную, так как продуктом этой деятельности является заключенная сделка купли-продажи недвижимости, что в свою очередь и разрешает жилищную проблему. 

Услуги  риэлтора для клиента 

     Согласитесь, что купить или продать свою квартиру клиент может и сам, без помощи агента или агентства. Но не всё так просто. Вспомните, что включает в себя услуга риэлтора и на сколько этапов разбивается его работа (см. тему «структура риэлторской услуги»).

     Клиент  уверен, что он в состоянии пройти все эти этапы сделки от начала до конца сам. И ему не всегда ясно, а в чём же заключается роль агента в этом процессе. И задача агента объяснить клиенту, какие  преимущества в работе над сделкой  он получает, если обратиться к профессионалу – кстати, самопрезентация риэлтора также может в этом помочь.

     Приведенные ниже сравнительные данные о том, что может профессионал, и что  ограничивает возможности клиента, если он решил действовать самостоятельно, помогут вам найти аргументы в разговоре с клиентом при обсуждении возможностей вашего сотрудничества и подписании договора. 

Оценка  продаваемого объекта.  

Что может клиент делать на этом этапе самостоятельно: как известно, продавец сам определяет, сколько стоит его квартира. 

Что затрудняет самостоятельную  работу клиента на новом этапе: разобраться в состоянии рынка недвижимости и юридических моментах сделки самостоятельно практически невозможно. Если требования продавца завышены, срок реализации объекта значительно увеличивается, или само совершение сделки на таких условиях вызывает большое сомнение. Продавец может поднять первоначальную цену объекта. 

Что должен сделать профессионал: риэлтор поможет клиенту оценить квартиру или реальность обмена. В зависимости от её характеристик и стоимости даст прогноз по срокам продажи. Правильное определение рыночной стоимости объекта – прерогатива специалиста, и он должен помочь клиенту избежать «простоя» в решении вопроса, сэкономить время. Профессионал должен убедить продавца, что, в любом случае, стоит придерживаться реальной рыночной цены, иначе цель не будет достигнута. Агент всегда действует в интересах клиента. Подобрав вариант покупки, опытный агент всегда станет торговаться на понижение цены вашей будущей квартиры. 
 
 
 
 
 
 
 

Структура риэлторской услуги

     Агент по операциям с недвижимостью  относится к категории технических  исполнителей и выполняет работу по поиску клиентов, подготовке и проведению сделок с объектами недвижимости в пределах обозначенной компетенции. Что должен знать агент:

• основы гражданского законодательства;
• организацию основных операций с недвижимостью;
• правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с отчуждением недвижимого имущества;
• приемы и методы ведения переговоров с клиентами и коллегами по бизнесу;
• методы поиска клиентов.

 

Основная  функция агента – контроль.  

Сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Цель  любой сделки – приобретение прав собственносmи (пользования, владения, распоряжения) на недвижимое имущество.

1. Купля-продажа. При этой сделке продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Подлежит обязательной регистрации.
2. Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Если объекты признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.
3. Обмен через куплю-продажу. В этой сделке одна из сторон является одновременно и продавцом, и покупателем, продавая имеющуюся у нее в наличии собственность, одновременно направляя вырученные деньги на приобретение необходимой ей собственности. Собственность оценивается в денежном эквиваленте.
4. Другие услуги, которые могут предоставлять своим клиентам агентства недвижимости:

• подбор объекта недвижимости;
• приватизация;
• сбор документов;
• регистрация права собственности;
• аренда;
• найм.

Негативные  стереотипы потребительского сознания

(Давайте посмотрим,  как видит Вас Ваш Клиент и что он думает о Вашей работе.)

НА  ВХОДЕ

• Работа риэлтора очень простая, все это легко сделать самостоятельно.
• Все риэлторы оказывают услуги одинаково (невысокого качества).
• Услуги частников и мелких агентств обходятся дешевле.
• Главный эксперт при выборе риэлтора – мнение друзей и знакомых.
• Чтобы получить качественное обслуживание – надо обратиться непосредственно к директору.
• Риэлтор должен быть специалистом во всех областях рынка недвижимости.
• С молодыми риэлторами лучше не иметь дела.
• Главное для риэлтора – деньги.
• Непременно обманут.
• Главная задача потребителя – не позволить себя одурачить.

 

В ПРОЦЕССЕ

• Договор защищает только риэлтора.
• Нельзя доверять не только словам риэлтора, но и письменным договоренностям – это значения не имеет.
• Риэлтор просит передать ему документы и деньги только для того, чтобы потом давить на клиента.
• Все, что передается риэлтору,  находится под угрозой потери (утраты).
• Все, что настойчиво рекомендует риэлтор подозрительно, лучше на всякий случай отказаться.
• Если условия договора нарушает риэлтор – он непрофессионал и непорядочный, если нарушает клиент – это следствие объективных обстоятельств.
• Чтобы риэлтор работал лучше, его надо напугать или разжалобить, если удастся и то и другое – хорошо.
• Придется все делать самому.
• Риэлторы боятся органов государственной власти.
• Риэлтор контрагента всегда лучше моего.
• Риэлтор не несет никакой ответственности.

 

Таким образом,  негативный стереотип потребительского сознания выделяет собирательный образ риэлтора: 

• Оказывает не вполне законные и весьма примитивные  услуги сомнительного качества по высокой  цене.
• Боится органов государственной власти.
• Обещает златые горы, но не оправдывает обещаний.
• При взаимодействии с ним надо быть начеку.
• Общение с ним может привести к массе проблем.

 

Наша  миссия – разрушать негативные стереотипы и формировать позитивное восприятие брэнда «Риэлтор».

Терминология  стандартов оказания риэлторских услуг 

Стандарт  обслуживания – это комплекс обязательных для исполнения правил обслуживания клиентов, которые призваны гарантировать установленный уровень качества всех производимых операций.  

Риэлторская деятельность – профессиональная деятельность по оказанию физическим или юридическим лицом за вознаграждение комплекса услуг (консультационных, маркетинговых, организационных и прочих), связанных с установлением, прекращением и (или) изменением прав (пользования, владения, распоряжения) на объект недвижимости. 

Риэлтор – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, оказывающий риэлторские услуги. 

Риэлтор покупателя – риэлтор, оказывающий услуги покупателю объекта недвижимости. 

Риэлтор продавца – риэлтор, оказывающий услуги продавцу объекта недвижимости. 

Клиент  – лицо, с которым риэлтор заключил договор на оказание риэлторских услуг. 

Сделка – действия граждан и/или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Совместная  сделка – совместные действия риэлторов или их агентов, представляющих противоположные стороны в предполагаемой сделке с объектом недвижимости, направленные на организацию совершения такой сделки.  

Договор – (двух – или многосторонняя сделка) – документ, составленный в письменной форме, закрепляющий права и обязанности сторон при совершении сделки.

Эксклюзивный  договор – это договор между клиентом и риэлтором, по которому клиент наделяет последнего исключительными правами по представлению его (клиента) интересов, связанных с покупкой, продажей и обменом недвижимого имущества, гарантирует отсутствие действующего аналогичного договора и принимает на себя обязательство не заключать подобный договор с другим риэлтором в период действия договора. Также договор содержит санкции за нарушение условий эксклюзивности и порядок расторжения в таком случае. 

Контрагент (участник совместной сделки) – риэлтор или его агент, представляющий противоположную сторону в предполагаемой сделке с объектом недвижимости. 

Участник  рынка недвижимости – лицо (физическое или юридическое), предпринимающее действия, направленные на совершение сделки с недвижимостью. 

Цепочка сделок – ряд взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом. 

Звено в цепи сделок – одна сделка в ряду взаимозависимых сделок с недвижимым имуществом. 

Координатор совместной сделки – риэлтор, координирующий деятельность контрагентов совместной сделки. 

Правообладатель (собственник) – лицо, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. 

Агент – полномочный представитель успешного риэлтора, выполняющий работу под руководством и по заданию риэлтора. 

Риэлторская услуга – услуга, оказываемая риэлтором клиенту при совершении операций с объектом недвижимости и правами на него. 

Объект  недвижимости – объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, т.е. все то, что прочно связано с землей (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и т.д.) 

Продавец – правообладатель (собственник), имеющий намерение совершить сделку на отчуждение объекта недвижимости. 

Покупатель – лицо, имеющее намерение совершить сделку по приобретению недвижимого имущества и прав на него. 

Что же такое УСЛУГА? 

Услуга – любая деятельность, которую одна сторона может предложить другой; неосязаемое действие, не приводящее к владению чем-либо. Услуги обладают четырьмя основными характеристиками: неосязаемость, неотделимость, непостоянство и невозможность хранения.