Лекция 1

Профессия - РИЭЛТОР

История возникновения оборота  недвижимого имущества  в России 

     Основные  принципы, регулирующие жилищные отношения  в наше время, были заложены в начале 1990-х годов.   На основе возникших  рыночных отношений были определены основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями, а так же требования к самим объектам, к их учету и регистрации. Закон о собственности 1990 года снял количественные и стоимостные ограничения в праве граждан на имущество, в том числе на недвижимость (в частности, это позволило людям на законных основаниях владеть несколькими квартирами). В 1991 году вышел закон о приватизации жилищного фонда: жилье стало возможно переводить из личной (не предусматривающей возможности извлечения дохода) и господствующей в то время государственной собственности в частную, а значит, продавать, покупать, сдавать в наем – словом распоряжаться по своему усмотрению в установленном законодательством порядке. На конец, еще через год был принят Закон об основах Федеральной жилищной политике, призванный регулировать отношения в жилищной сфере.

      Сделки  с жильем можно было проводить  по двусторонним соглашениям (так же, как и сейчас, участники сделки находили друг друга по объявлениям, договаривались о ее условиях и заключали договор купли-продажи), но особенно выгодной для продавцов формой реализации жилплощади были аукционы, предоставляющие возможность продать объект в более чем 10(!) раз дороже стартовой цены. Первый такой аукцион прошел 1 февраля 1992 года на Московской центральной бирже недвижимости (в результате было продано 16 квартир), но уже примерно через год подобные торги были официально запрещены и взаимоотношения сторон стали определяться существующей ныне схемой проведения сделки.

     Цены  на рынке вторичного жилья неуклонно росли, и чем дальше, тем больше.

     Как показывают последние исследования аналитиков, стоимость московской недвижимости увеличивается соразмерно росту  доходов населения. Однако в прогнозах  на ближайшее будущее эксперты расходятся: одни говорят о стабилизации цен, в связи с тем что они «достигли потолка» - предела покупательской способности, вторые предрекают плавный рост, ссылаясь на тот факт, что, несмотря на дороговизну, жилье остается дефицитом, третьи, исходя из математических закономерностей, предсказывают бурный рост в 2009 году.

     16 апреля 1994 года на форуме риэлторких  фирм Москвы была учреждена  Московская ассоциация риэлторов,  провозгласившая своей целью  создание цивилизованного рынка  недвижимости в московском регионе,  а в сентябре на общем собрании МАР был принят Кодекс профессионального поведения и этики, утвердивший стандарты бизнеса- нормы, обязательные для ее членов. В 1994 году постановлением правительства Москвы было введено лицензироване риэлторской деятельности, а 23 ноября 1996 года принято соответствующее общефедеральное положение.

     В своем стремлении упорядочить права  граждан на недвижимость от случаев  мошенничества законодатели ранее  вводили лицензирование риэлторской  деятельности. Нормативное закрепление  этого содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлторской деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23/XI 1996 г. № 1407.

     Однако  уже в 2002 году обязательное лицензирование было отменено. Одна из главных претензий - решение, достойна ли компания официально работать в сфере недвижимости, принимали люди, далекие от риэлторского бизнеса, незнакомые со спецификой отрасли. Кроме того по мнению многих, «контроль» государства над отраслью сводится только к выдаче «входных билетов» на рынок (по традиции сопровождавшейся лабиринтом бюрократических процедур), однако не позволял обеспечить качество работы. На смену обязательному лицензированию пришла действующая по сей день система добровольной сертификации, разработанная профессионалами рынка, и, по сути, соблюдение стандартов бизнеса в сфере недвижимости сегодня является инициативой самих риэлторских компаний.

     Информационное  пространство. В начале 90-х годов единственным способом для покупателя узнать о выставленных на продажу квартирах было посещение риэлторской фирмы, где его вниманию предлагался перечень актуальных вариантов. В 1994 году объекты стали рекламироваться в газетах, а вскоре появились специализированные сайты с объявлениями. Однако, несмотря на столь широкий охват и кажущееся множество предложений, качество этого материала оставляет желать лучшего: случаются ошибки при вводе информации, а также намеренная дезинформация покупателей, когда дублируется объявление о продаже одной и той же кв.

     Очевидно, что подобная ситуация серьезно затрудняет ориентацию на рынке жилья для частных лиц. Наиболее объективной информацией о спросе и предложении по-прежнему обладают большие риэлтерские фирмы, получающие сведения напрямую от своих клиентов.

Профессия - риэлтор 

            Профессия риэлтора сегодня  одна из самых востребованных на рынке труда. Жилищный вопрос рано или поздно приходится решать каждой семье, а без помощи профессионала сегодня вряд ли решит окунуться в незнакомую область хоть один здравомыслящий человек.

            В России толкование профессии  РИЭЛТОР (агент по недвижимости) служит для обозначения весьма широкой и неоднородной профессиональной группы людей, занимающихся и консультированием, и посредничеством, и непосредственно сделками купли-продажи объектов, причем спектр их деятельности постоянно расширяется. Сформировалась особая сфера предпринимательской и профессиональной деятельности — бизнес в сфере операций с недвижимостью, риэлторский бизнес. Возникновение новой профессии принесло с собой проблему отсутствия профессионалов, способных работать в новых рыночных условиях. Наиболее остро эта проблема отразилась на рынке недвижимости (почему?).

            На первых порах в  риэлторский бизнес брали практически  всех, кто был готов постичь  азы новой и перспективной  профессии. Сегодня риэлторские  компании стараются пополнить свой штат за счет специалистов не только с высшим образованием, но и со знанием специфики работы с недвижимостью.

     Россия  — это не Европа. И даже не Америка. У нее всегда собственный путь развития. И ситуация на рынке недвижимости не является исключением. Если за рубежом нормой считается раз в пять–шесть лет менять свое место жительства, то россияне делают это не чаще, чем лет в 15–20. У нас в стране потребитель крайне редко сталкивается с риэлторскими компаниями, поэтому им сложно сформировать предложение, адекватное меняющимся потребностям клиентов. Одна из основных причин определенной статичности рынка риэлторских услуг — не слишком большое количество сделок на душу населения.

     Если  человек каждый день ходит за продуктами и пользуется мобильным телефоном, у него появляется понимание качественности сервиса. Он может оценить и сравнить, что ему нравится, а что — нет, пообщаться с друзьями и знакомыми, выбрать другой магазин или сменить оператора сотовой связи. С рынком недвижимости все не так.

     В среднем россиянин заключает  сделку по купле-продаже квартиры или  дома раз в 18 лет. Даже если он во всем разбирался сам и активно участвовал во всех процессах, через такое продолжительное время его опыт устаревает. Самостоятельно оформить данную сделку тоже непросто. По подсчетам риэлторов, полный цикл сделки, если этим занимается компетентный специалист, составляет около 200 рабочих часов. Поэтому граждане, оказываясь на риэлторском рынке, попадают в новое, незнакомое им измерение. Оценить и проанализировать действия и мотивацию риэлтора, ничего не зная о рынке, практически нереально. И поэтому часто клиенты опираются на «чужой опыт» - общественное мнение, которое,  порой,  далеко от объективного.  

  «Пока есть волосы – будут нужны парикмахеры.

Безусловно, пока есть воры –  нужны будут полицейские,

пока  живы люди, нужны  будут пекари, и, конечно  же,

пока  люди живут в домах, специалисты по недвижимости будут востребованы на рынке труда. 

Сам термин «риэлтор», т. е. человек, оказывающий посреднические услуги на рынке недвижимого имущества появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака ассоциации риэлторов. 

Риэлторская деятельность - предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с непринадлежащими им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это и деятельность по оказанию прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). Это еще и перестройка, и перепланировка жилого помещения. 

Основной  деятельностью риэлторских  фирм является:

• консультирование сторон по подготовке сделки 
• физическое сопровождение сторон непосредственно во время ее заключения,
• сопровождение государственной регистрации прав и денежных расчетов между сторонами.

Риэлторские фирмы могут заниматься различными видами предпринимательской  деятельности: 

- оценка  недвижимости;

- организация  конкурсов и аукционов по продаже  недвижимости;

- проведение различных налоговых консультаций;

- оказание  посреднических услуг в сфере  операций с недвижимостью;

- сдача в  аренду ранее выкупленных объектов  коммерческой недвижимости;

- реализация  предметов залога недвижимости  совместно с банковскими структурами;

- расселение  домов, попавших, например, в санитарную  зону федеральной автодороги;

- купля-продажа  квартир в новостройках и на  вторичном рынке жилья, в других  домах;

- покупка  и продажа частных домов и  строений в городах и сельской местности и т. п. 

     Практически любой может научиться теории и технологии работы с недвижимостью. Но не все так просто. Ведь это, прежде всего, работа с людьми, причем в стрессовой для них ситуации. Следовательно, риэлтор должен быть общительным, понимающим, коммуникабельным, выдержанным человеком, обладающим навыками логично размышлять, систематизировать информацию, анализировать ее, устанавливать и развивать контакты, отношения с людьми. Для того чтобы стать успешным риэлтором, нужно быть активным, незамедлительно принимать правильные решения, обладать быстрой реакцией. Риэлтор должен знать законодательство, проявлять умение ориентировки в нормативно-правовой базе, работе с документами. Он должен любить свою работу, быть опрятным, энергичным, оптимистичным и стрессоустойчивым. В Вашем сознании не должно быть преград, то есть не должно быть ничего невозможного. Следует позитивно воспринимать новую информацию, признавать свои ошибки и всегда двигаться только вперед.  
 
 
 

     Риэлтор - это специалист, знающий не только тонкости недвижимости, но и человек, который разбирается в психологии, экономике, финансах, иными словами, специалист в недвижимости должен обладать широким кругозором, универсальными знаниями. Это профессия для предприимчивых, энергичных, динамичных и сообразительных, для тех, кого не устраивает «рутинная» работа и стандартный набор служебных функций. Сегодня риэлторы работают в разных секторах рынка недвижимости и предоставляют самый широкий спектр услуг.

• На вторичном рынке риэлторы занимаются продажей, подбором жилья, сопровождением, юридической проверкой и оформлением сделок, оказывают помощь при взаиморасчетах между клиентами.
• На первичном рынке риэлторы ведут полный цикл оформления сделок покупки жилья или договоров уступки права требования (если дом находится на стадии строительства), а также оформлением рассрочек и графиков внесения платежей.
• Работа по сделкам с загородной недвижимостью и земельным отношениям.
• Также риэлторы оказывают услуги на рынке аренды жилья, где берут на себя хлопоты по подбору заказанной квартиры или по сдаче ее в наем, а также по оформлению договоров аренды.
• Сейчас все больший интерес у клиентов вызывают сделки с ипотечным кредитованием. Риэлторы прекрасно ориентируются в программах ипотечного кредитования, предлагаемых разными коммерческими банками. С их помощью гораздо проще сориентироваться в ситуации и обратиться за кредитом именно в тот банк, где для клиента самые благоприятные условия.
• Некоторые риэлторы специализируются на коммерческой недвижимости, с их помощью клиент может решить все вопросы с недвижимостью для бизнеса (офисные, торговые, складские и производственные помещения), т.е. продать, купить, сдать в аренду или арендовать.