қазақстан республикасындағы жас отбасыларын тұрған үймен қамтамасыз ету

Құрылыс жинақтары субъектілері ара­сындағы қатынастардағы мемлекеттің рөлі Қазақстан Республикасының азамат­тары салымшыларға көрсетілген жинақтарға салымдар бойынша сыйлық төлеу жолымен тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйе­сіне қолдау көрсету болып табылады.              Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі, банк салымшылары және салымдар бойынша сыйлықтарды тұрғын үй құрылыс жинақ банкіне аудару мен төлеуді жүзеге асыратын мемлекет құрылыс жинақтары жүйесінің қатысушылары болып табылады.                                                                                                 

Тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйе­сінің Мемлекеттік бағдарламаны іске асы­руға із жүзінде қатыспайтындығы оның әлсіз жақтары болып табылады. Сөйтіп, Мемле­кеттік бағдарлама бойынша ТҚЖБ жүйесі енгізілуінің басы – 2005 жыл, қаражатты жинақтау мерзімі – 3 жыл болса, ТҚЖБ жүйесінің қолданысқа енгізілуінің басы – 2008 жылдан басталды.                            Тұрғын үйді сатып алу үшін халыққа кредит беру жүйелерін дамыту. Жас отбасының қалың жігі үшін тұрғын үйлерге қолжетімділікті арттыру халық үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін дамыту арқылы қамтамасыз етілетін болады[30].

Жас отбасының басым санаттарына тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі арқылы сыйақының төменгі ставкасы бойынша ұзақ мерзімді тұрғын үй заемдарын беру жөнінде мынадай шаралар көзделетін болады:                           

1. Осы Бағдарлама шеңберінде тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесін іске асыратын және тұрғын үй заемдарын беретін оператор етіп «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік қоғамды (бұдан әрі - «ТҚЖБ» АҚ) айқындау;                                                                                                 

2. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгіленген пруденциялық нормативтердің орындалуын қамтамасыз ету үшін жарғылық капиталын тиісінше ұлғайта отырып, жылдық 1 %-тен аспайтын сыйақы ставкасы бойынша «ТҚЖБ» АҚ-ға республикалық бюджеттің қаражаты есебінен ұзақ мерзімді бюджеттік кредиттер беру. Бюджеттік кредиттің сомасы облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған, тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі арқылы сату көзделіп отырған тұрғын үйді салуға бағытталған қаражаттың сомасына тең болады;                            3. Жас отбасының басым санаттары облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үйді сатып алу үшін өздерінің төлемге қабілетін растаған жағдайда «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы» Қазақстан Республикасының 2000 жылғы 7 желтоқсандағы Заңына сәйкес «ТҚЖБ» АҚ-ның жылдық 4 %-тен аспайтын проценттік ставка бойынша алдын ала және аралық тұрғын үй заемдарын беруі. Осы заемдарды пайдалану мерзімдері 8,5 жылға дейін, ал тұрғын үй заемдарын пайдаланудың кейінгі мерзімін (15 жылға дейін) ескере отырып, заемдарды берудің жалпы мерзімі 23,5 жылға дейінді құрайды.                                                                                                                                           

Тұрғын үйді сатып алуды қаржыландырудың басты құралы болып табылатын алдын ала тұрғын үй заемдары бастапқы жарнаның ең аз қажетті мөлшерінің болмауы, міндетті жинақтау мерзімінің қажеттілігі проблемасын шешеді;                                                                                                                                                                       

4. Жергілікті атқарушы органдардың Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2008 - 2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыру шеңберінде облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражаты есебінен салынған тұрғын үйді сату ережесін Қазақстан Республикасы Үкіметінің бекітуі, онда  облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үйге үміткерлерді іріктеу өлшемдері және тұрғын үйді сату тәртібі белгіленетін болады;                                                                                   

5. Қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын реттеу мен қадағалау жөніндегі уәкілетті органның резервтік капиталдың қажетті мөлшері бөлігіндегі талаптарына сәйкес келу үшін «ТҚЖБ» АҚ-ның барлық алынған таза табысын резервтік капиталды қалыптастыруға жіберу;                                         

6. Банктің жарғылық және резервтік капиталын, штат санын ұлғайту арқылы клиенттерге қызмет көрсететін филиалдық желі мен қосымша орталықтар ашуды қоса алғанда, «ТҚЖБ» АҚ-ның материалдық техникалық базасын дамыту;                                                                                                                                                         

7. Облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражаты есебінен салынған тұрғын үйді сатып алу үшін алдын ала және аралық тұрғын үй заемдарын алу мүмкіндігі туралы жас отбасының басым санаттарын кеңінен хабардар ету үшін «ТҚЖБ» АҚ-ның Қазақстан Республикасы Мәдениет және ақпарат министрлігімен және жергілікті атқарушы органдарымен өзара іс-қимыл жасауы[30].                                                        Осылайша, осы іс-шараларды іске асыру кезінде және тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесінде қажетті қаржы ресурстары болғанда жас отбасының басым санаттарына тұрғын үйді сату ережелеріне сәйкес жылдық 4 %-тен аспайтын проценттік ставка бойынша алдын ала тұрғын үй заемдары беріледі. Жас отбасының қалың жігі үшін тұрғын үйге қолжетімділікті арттыру сонымен қатар «Қазақстандық ипотекалық компания» АҚ (бұдан әрі - «ҚИК» АҚ) дамыту шеңберінде ипотекалық кредит беру тетіктерін жетілдіру жолымен қамтамасыз етілетін болады.                                                                                   

«ТҚЖБ» АҚ-ы және «ҚИК» АҚ-ы қызметтерінің экономикалық тиімділігін арттыру, олардың мамандықтар теңгерімін айқындау және олардың арасындағы парасатты бәсекелестікті дамыту мақсатында «Самрұқ-Қазына» орнықты даму қоры» жарияланған акцияларының санын ұлғайту мүмкіндігі және «ТҚЖБ» АҚ-ы пен «ҚИК» АҚ-ы акцияларының мемлекеттік пакеттерін беру жолымен орналастырылған акцияларды төлеу қаралатын болды.

Әлемдік қаржы нарықтарындағы және тұтастай алғанда әлемдік экономикадағы қолайсыз жағдайлар еліміздің басшылығынан экономиканы тұрақтандыру және сауықтыру жөнінде ең шешуші шаралар қабылдауды талап етті. Талайды тамсандырған тұрғын үй саласы күтпеген қиындықтарға тап болды. Тіпті бұл мәселеге Үкімет араласпағанда, жағдайдың қалай аяқталары түсініксіз. Азаматтардың тұрғын үй проблемаларын шешу және Астана мен Алматы қалаларында жылжымайтын мүлік нарығын жандандыру үшін Үкімет еліміздің тұрғын үй құрылысы нарығындағы қордаланған проблемаларды түбегейлі шешу үшін екі тетікті іске қосты. Бірінші тетік бойынша, «Самұрық-Қазына» қорының жүйесінде Жалға беретін тұрғын үй қоры құрылып, осы жаңа институт арқылы жас отбасының сұранысын тудырмаған нысандардағы пәтерлер сатып алынады және олар ұзақ мерзімге адамдарға жалға беріледі. Екінші тетікке сәйкес, жылжымайтын мүлік нарығындағы түйткілді мәселелерді шешуге «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» атсалысатын болады[34].              

Есте болса, еліміздің жылжымайтын мүлік нарығында біршама проблемалардың қордаланып қалғаны 2007 жылдың қоңыр күзінде, яғни әлемдік қаржы дағдарысының алғашқы толқыны Қазақстанға әсер ете бастағанда белгілі болған еді. Сол кезде еліміздегі екінші деңгейлі банктердің сырттан алатын қарыздарының көзі жабылып, тиісінше бұл үдеріс бірнеше жыл қатарынан қарқынды дамыған құрылыс нарығындағы жағдайға біртіндеп теріс әсер етті. Нәтижесінде, көптеген құрылыс компаниялары қаржы тапшылығына ұшырап, бастаған нысандарын аяқтауға қауқарсыздық танытты. Бұдан бөлек кейбір компаниялардың қарапайым жас отбасының қаржысын жымқырып, алаяқтықпен айналысқандары да сол кездерде анықтала бастады. Осындай сан қилы себептерден келіп елімізде бұрын-соңды болмаған үлескерлердің проблемасы күн тәртібіне шықты. Осы тұста нарық заңына қайшы келсе де мемлекет үлескерлердің мүддесін қорғау үшін іске араласты. Ресми мәліметтерге сүйенсек, 2007 жылдың қыркүйек айында елімізде 63 мың проблемалы үлескер болған. Мемлекет басшысының тапсырмасы бойынша, Үкімет жүйелі жұмыс жүргізіп, бір жарым жылдың ішінде 20 мыңнан астам үлескердің мәселесін шешті. Қалған 43 мың үлескердің мәселесін біржақты ету үшін наурыз-сәуір айларының көлемінде екі бағытта жұмыс жүргізді[15].              

Бірінші бағыт бойынша, дағдарысқа қарсы бағдарлама аясында банктерге берілген қаржының есебінен құрылысы аяқталған тұрғын үйлердегі пәтерлер жеке тұлғаларға «бекітілген баға» бойынша ипотекалық несиелеу арқылы сатылады.                                                                                                                             

Екінші бағытқа сәйкес, пәтерлер жеке тұлғаларға ипотекалық несиелеу арқылы «еркін бағамен» сатылады. Бұл жерде ескеретін бір мәселе бар: пәтердің бағасын құрылыс компаниясы белгілейді. Бұл ретте құрылыс компаниялары банктермен бірлесіп сатылмаған пәтерлердің кем дегенде 30 пайызын алуға келісімін берген пәтер сатып алушылардың тобын жасайды[34].              «Самұрық-Қазына» қорының жасаған сараптамасы жылжымайтын мүлік нарығында әлі де болса шешімін таппаған кешенді мәселелердің бетін ашқан. Қордың сараптамасы 2007-2008 жылдардағы тұрғын үй нарығын мемлекеттік қолдау шаралары аясында нарықтың 20 пайызы қамтылғанын көрсеткен. Ал, Үкіметтің 2009-2010 жылдарға арналған дағдарысқа қарсы бағдарламасы аясында тұрғын үй нарығының қалған бөлігі жоғарыда айтып өткен «бекітілген баға» және «еркін баға» бойынша қамтылмақ. Алайда, осындай ауқымды жұмыстарға қарамастан, сараптама барысында нарықта төлемпаздық кепілдігінің жоқтығынан мемлекет тарапынан қолдау таппаған, құрылысы бітпеген нысандардың бары белгілі болып отыр. Яғни, кейбір құрылысы бітпеген тұрғын үйлердегі пәтерлерді әлі күнге дейін ешкім сатып алмаған. Бір сөзбен айтқанда оларға тұтынушылар тарапынан сұраныс жоқ. Сондықтан халық тарапынан мұндай пәтерлерге сұранысты тудыру үшін Қазақстан нарығында жалдамалы тұрғын үй нарығын құру қажет болып отыр. Осы мақсатта «Самұрық-Қазынаның» жүйесінде Жалға берілетін тұрғын үй қоры құрылатын болады. Бұл жоғарыда айтқан жаңашыл екі механизмнің алғашқысы[27].                                                                                                               

Қордың негізгі қызметі мынадай: банктер немесе «Даму» қоры бітпеген тұрғын үй нысандарының құрылысын аяқтау үшін несие береді, өз кезегінде Қор халық тарапынан сұранысқа ие болмаған дайын пәтерлерді, ең алдымен екінші деңгейлі банктер және «Даму» қоры қаржыландырылатын пәтерлерді құрылыс компанияларынан аукцион арқылы төмендетілетін бағамен сатып алады. Көрсетілген шаралар құрылыс компанияларына несиелерді қайтаруға мүмкіндік береді. Өз кезегінде Қордың сатып алған пәтерлері халыққа 20 жылдың ішінде бөліп-бөліп төлеп, сатып алу құқығымен немесе «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің» тұрғын үй жинақ заемдарын тарту жолымен жалға беріледі. Тұрақты ақша ағымдарының ағылуына себепкер болып жатса Қор келешекте Қазақстан қор биржасына шығарылуы мүмкін. Осылайша, елімізде жалға берілетін тұрғын үйдің өркениетті, ашық және реттелетін нарығы құрылатын болады. Бұл ең алдымен Астана мен Алматы қалаларына қатысты. Жалға берілетін тұрғын үй қоры «Даму» кәсіпкерлікті дамыту қорымен, Қазақстандық ипотекалық компаниямен және «Тұрғын үй құрылысы жинақ банкімен» тығыз ынтымақтасып жұмыс істемек. Бұлардың басқару органдарында Жалға берілетін тұрғын үй қорының өкілдері болады және барлық шешімдер Қормен үйлестіріледі. Жаңа қор тұрғын үйлердегі пәтерлерді 2009 жылдың наурызынан бастап сатып алуды бастаған болатын . Бұл жұмысты жүзеге асыру үшін Қорды мемлекет қаржыландыратын болады[26].                                          Ал енді «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» құрылыс нарығындағы мәселелерді шешуге қалай атсалысатыны жайлы айтатын болсақ, бұл банк Үкіметтің тұрақтандыру жоспары аясында құрылысы бітетін тұрғын үй нысандарындағы пәтерлерді өзінің жүйесі арқылы сатып алуды ұсынып отыр. Банктің басқарма төрайымының айтуынша, азаматтар пәтерлерді алдын-ала тұрғын үй заемы есебінен сатып ала алады. Алдын-ала тұрғын үй заемы халыққа «Самұрық-Қазына» қорының банкке 10 жылға беретін қаржысы есебінен беріледі. Осы кезеңде (10 жылда) бір мезгілде тұрғын үй заемын пайдалана отырып, азамат банкте жеке қаржысын жинақтап, сақтауы қажет. Яғни, баспаналы болғысы келген адам 10 жылдың ішінде пәтердің жалпы құнының тең жарымын жинауы тиіс. Қаржы жиналып болғаннан кейін банк жеке қаржысы есебінен азаматқа 5 жылдан 10 жылға дейінгі мерзімге негізгі тұрғын үй заемын береді. Осылайша «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» заемдарды 15 пен 20 жылдың аралығын қамтиды. Осы тұста айта кетерлігі, бағдарлама қатысушы азаматқа несие таңдаған тұрғын үйі мен пәтерінің құрылысы аяқталып, пайдалануға берілгеннен кейін, және сату-сатып алу келісімшарты жасалғаннан соң бірден беріледі. «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің» несиелеу бағдарламасының басты өзгешелігі мынада: егер екінші деңгейлі банктер ипотекалық несиені жылдық ставкасы - 10,5 пайызбен беретін болса, бұл банк «Самұрық-Қазына» қоры беретін қаржының есебінен мұндай несиелерді 10 жылға жылдық ставкасы - 8,5 пайызбен береді. Несиелеу бағдарламасының екінші кезеңінде, яғни 10 жылдан кейін, жылдық ставка 5 пайызға дейін төмендейтін болады. Бұл кезде банк қарыз алушыны несиелеу үшін өзінің жеке қаржысын тартатын болады[33].             

Осылайша, Үкімет жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды оның ішінде жас отбасыны тұрғын үймен қамтамасыз етуді жоғарыдағы құралдар арқылы шешуді жөн көріп отыр. Бұлардың қаншалықты тиімді болатынын әрине уақыт көрсетуде. Дегенмен, үлескерлердің проблемасын шешудегі Үкіметтің ұмтылысы, сондай-ақ жалға берілетін тұрғын үй нарығын дамытудағы қадамы құптарлық. Бұл баспанасыз жүрген талай адамдардың проблемасын шешуге септігін тигізері сөзсіз[30].

3.2      Жас отбасыны тұрғын үймен қамтамасыз етудегі мемлекеттік бағдарламаның рөлі

3.3       

Тұрғын үй құрылысы – жалпыұлттық сипаттағы барынша маңызды міндеттердің бірі болып табылатын Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму стратегиясының басым бағыттарының бірі.

Тұрғын үй құрылыс саласы кеңес заманынан бері дауы бітпейтін мәселелердің бірі болып табылады. Елбасы жыл сайынғы халыққа арнаған жолдауында бұл саланы басымдылығы жоғары, ел экономикасының алға сүйреуші күші деп айтқанымен, қарапайым жас отбасының қалың жігін баспанамен қамтамасыз ету саясатына 2002 жылдан бастап қана айтарлықтай көңіл бөлінді.    

Тұрғын үймен қамтамасыз ету саясатын іске асыру мақса­тын­да Қазақстан Республикасы Президен­тінің 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 Жарлығымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жыл­дарға арналған мемлекеттік бағдарла­масы бекітілді, оған сәйкес үш жыл ішінде жалпы алаңы 12 млн. шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға беру көзделді. 2005-2006 жыл­дардың нақты нәтижелері 11,2 млн. шаршы метрді құрады, яғни үш жылдың тапсырма­сы іс жүзінде екі жылдың ішінде орындалды[27].

Осыған байланысты, Мемлекеттік бағ­дарламаға тұрғын үйдің пайдалануға беру көле­мін 15,8 млн. шаршы метрге дейін ұлғайту жағына түзетулер енгізілді.

Болжамға сәйкес Мемлекеттік бағдар­ламаның аяқталуына қарай көзделіп отырған 15,8 млн. шаршы метр тұрғын үй көлемінің орнына 18 млн. шаршы метр тұрғын үй тапсырылды, 290 мыңға жуық отбасы тұрғын үй жағдайын жақсартты.

45 мың жұмыс орнын ашу тапсырма­сында 60 мың жұмыс орны құрылды, 2004 жылғы көрсеткіштермен салыс­тырғанда негізгі отандық құрылыс материал­дары, бұйымдары мен құрастырмаларын өндіру көлемі 70%-ке ұлғайды.

2005-2007 жылдардағы бағдарлама аясында өткен үш жыл ішінде әрбір облыста, Астана және Алматы қалаларында жас отбасының әлеу­меттік қорғалатын жігі үшін 100 пәтерлік үш-үштен коммуналдық тұрғын үй немесе 4880 пәтер салу көзделген болатын. Күтіліп отырған іске қосу 442,4 мың шаршы метрді немесе 5352 пәтерді құрады.

Жоспардағы 2406,8 мың шаршы метр (29512 пәтер) орнына 2005-2007 жылдары бюд­жеттік кредит беру есебінен азамат­тардың басым құқық берілген санаттары үшін 2618,7 мың шаршы метр (32075 пәтер) салынды.