қазақстан республикасындағы жас отбасыларын тұрған үймен қамтамасыз ету

*дерек көзі: ҚР Статистика Агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған

Қаржылық дағдарыстың кесірінен құрылыс саласындағы туындаған қолайсыз жағдайларға байланысты Қазақстан Республикасының он өңірінде 2009 жылы қаңтар-сәуірде қаржыландырудың барлық көздері бойынша пайдалануға берілген тұрғын үйлердің көлемі 2008 жылғы қаңтар-сәуірдегі деңгейіне жете алмады. Бірақ бірқатар облыстарда осы салада азда болсын өсу байқалды. Пайдалануға берілген тұрғын үй көлемінің көрсеткіштері Қызылорда (1,2 есе), Солтүстік Қазақстан (1,3 есе) облыстарында  және Астана қаласында (1,3 есе) өсті. Тұрғын үйлердің республикада іске қосылған көлемінің ең үлкен үлес салмағы Астана (35,7 %) және Алматы (16,0%) қалалары мен Алматы облысына (10,8%) тиесілі.

3 сурет. Қазақстан Республикасындағы 2007-2009 жылдардағы тұрғын үйлерді пайдалануға берудің динамикасы[16]

Қазақстан Республикасындағы үш жыл ішіндегі тұрғын үйлердің пайдалануға берілген көлемін салыстыратын болсақ, үлкен айрмашылық байқалмайды. Соңғы уақыттағы құрылыстағы орын алған ахуал тұрғын үйді пайдалнуға беру көлеміне қатты әсер етпгенін байқауға болады. Себебі құрылыстағы негізгі қаражат құрылыс материалдарына жұмсалғандықтан, алғашқы жас отбасыны тұрғын үймен қамтамасыз етуге бағытталған мемлекеттік бағдарлама шеңберінде салынған тұрғын үйлер пайдалануға тек 2007 жылдан бастап қазірігі уақытқа дейін беріліп жатқан есебінен, бұл салада аса тоқырау байқалмайды. Бірақ, халық баспанасыз жүрген аралықта бос тұрғын үйлердің қаңырап тұруы дұрыс емес.

Керісінше, нарықта қазіргі уақытта сатылатын тұрғын үйлер көлемі көп те, жас отбасының сол үйлерді сатып алуға қаражаты жеткіліксіз. Сондықтан қазіргі уақытта біз азаматтардың баспанаға қолжетімділігін арттыру механизмдерін жетілдіруіміз қажет. Бұл жерде мемлекеттің араласуы арқылы құрылыс нарығындағы жағдайды реттеу керек.

Жас отбасыны тұрғын үймен қамтамасыз етуде тұрғын үй құрылысына инвестиция тарту қажет. Мемлекеттік бюджеттен, жеке кәсіпорындардан немесе шетел инвесторларнан жеткілікті мөлшерде және уақытылы келген қаражат – құрылыс саласындағы қолайсыз жағдайларды реттеудің бірден-бір құралы болып табылады. Төмендегі кестеден Қазақстан Республикасының облыстары бойынша 2003 жылдан бастап 2008 жылды қоса алғандағы тұрғын үйге жұмсалған инвестиция көлемін көре аламыз[16].

3 кесте

*дерек көзі: ҚР Статистика Агенттігінің мәліметтері негізінде құрастырылған.

Кестеден көріп отырғанымыздай негізгі инвестиция тартылған бұл Атырау, Маңғыстау,  Астана және Алматы қалалары болып табылады. Сонымен қатар құрылыс саласына салынған инвестиция көлеміне қарап еліміздегі жас отбасыны баспанамен қамтамасыз етудің ең жоғарғы шегі 2007 жылы болғандығын байқауға болады. Бұл 2005-2007 жылдарға арналған жас отбасыны тұрғын үймен қамтамасыз ету бағдарламасының соңғы жылы болып табылады. Бағдарламада жоспарланған 12 млн. шаршы метр тұрғын үйдің орнына 18 млн. шаршы метр тұрғын үй қолданысқа берілді, яғни жоспарланған нәтиже 30%-ға артығымен орындалды. Осы кез Қазақстандағы құрылыстың шарықтау шегі олып табылады. 2005-2007 жылдарды қамтыған мемлекеттік бағдарламадан кейін жас отбасыны одан әрі баспанамен қамтамасыз етуге бағытталған 2008-2010 жылдарға арналған бағдарлама қабылданды. Алдыңғы кезеңдегі бағдарлама артығымен орындалып, және осы бағдарламаның барлық кемшіліктері ескеріліп жаңа бағдарлама қабылданғаннан кейін тұрғын үй құрылыс саласының одан әрі гүлденуі күтіліп еді. Бірақ бүкіләлемді шарпыған қаржылық дағдарыс біздің елімізге де кесірін тигізді. 2008 жылғы тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемі 2007 жылмен салыстырғанда өсуі күтілген болатын, бірақ керісінше инвестиция көлемі  жаңа кезеңдегі бағдарламаның алғашқы жылы төмендеді. Ал осы ағымдағы жылдың бірінші тоқсанындағы тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемін төмендегі кестеден көре аламыз[22]:

4 кесте

*дерек көзі: ҚР Статистика Агенттгінің мәліметтері негізінде құрастырылған.

2007 жылдың соңында басталған әлемдік дағдарыс Қазақстанға әсерін 2008 жылдың бірінші тоқсанында тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемін есептеп 2009 жылдың бірінші тоқсанындағы көлемімен салыстырсақ 2009 жылы 3 есе аз инвестиция құйылғанынан байқауымызға болады. Оны төмендегі графиктен (3 сурет) анық байқауға болады. Қазір құрылыстағы жұмыстарды қайта жандандару және жас отбасыны баспанамен қамтамасыз ету мақсатында Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі және Қаржы нарығын және Қаржы ұйымдарын қадағалау Агенттігі мен Үкіметтің бірлесіп әзірлеген іс-жоспарында тұрғын үй құрылыс саласын реттеуге ерекше көңіл бөлініп, басқа салаларға қарағанда жағдайының ушығып кеткенін ескере келе 4 млрд. тенге көлемінде қаржы бөлінді. Бұл қаражат қазіргі таңда бағытталған салаға жұмсалып жатыр. Ең біріншіден, бұл қаражат тұрғын үйді ипотекалық несие арқылы алған және қарыздарын өтей алмаған азаматтарға көмектесуге жұмсалуда. Екіншіден, өз қаражаттарын үлескерлік құрылысқа салып, құрылыс компанияларының банкрот болуына байланысты өз ақшаларын қайтаралмағандарға көмек ретінде бағытталды[16].

3 сурет. 2008 жылы және 2009 жылы тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция көлемінің салыс тырмалы графигі[16]

Мемлекеттік меншіктегі кәсіпорындар мен ұйымдар тұрғын үй салу үшін 2009 жылғы қаңтар-сәуірде 4429,2 млн. теңге инвестицияны игерді және 95,9 мың шаршы метр тұрғын үй іске қосылды. Республикадағы тұрғын үйдің іске қосудың жалпы көлемінің 5,2 % мемлекеттік сектор құрайды.

Меншіктің жеке нысанындағы кәсіпорындар мен ұйымдар және тұрғындар есепті кезең ішінде жалпы ауданы 1706,1 мың шаршы метр тұрғын үйді іске қосты. Оның ішінде тұрғындардың қаражаты есебінен 850 мың шаршы метр жеке тұрғын үй салынды немесе республикадағы тұрғын үйді іске қосудың жалпы көлемінің 64 % -ы. Республика бойынша 14810 пәтер, оның ішінде – 6008 жеке тұрғын үй пайдалануға берілді[22].

Жалға берілетін тұрғын үй салуға Мемлекеттік бағдарлама шеңберінде 2009 жылы республикалық бюджеттен облыстық бюджеттер мен Астана және Алматы қалаларының бюджеттеріне 21,6 млрд. теңге сомасында нысаналы трансферттер бөлу көзделіп отыр. 2009 жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша жергілікті атқарушы органдарға 3318,292 млн. теңге аударылды, оның ішінде 1677,2 млн. теңге (51 %) игерілді[24].

2009 жылғы қаңтар-сәуірде жалпы алаңы 14,7 мың шаршы метр жалға берілетін тұрғын үй, 11,9 мың шаршы метр пәтер, 220 пәтер пайдалануға берілді.

Республикалық бюджеттің кредиттік қаражаты есебінен тұрғын үй салу үшін 2009 жылы жергілікті атқарушы органдарға 16,1 млрд. теңге бөлу көзделіп отыр, оның ішінде:

III.              РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖАС ОТБАСЫНЫ ТҰРҒЫН ҮЙМЕН ҚАМТАМАСЫЗ ЕТУДІ МЕМЛЕКЕТТІК РЕТТЕУ

3.1 Тұрғын үймен қамтамасыз етудегі мемлекеттің негізгі құралдары

Тұрғын үйдің қолжетімділігі мен сапалылығы – Қазақстан Республикасы азаматтарының, мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала бермек.

Қазақстанда жас отбасыны баспанамен қамтамасыз ету келесідей құралдар арқылы жүзеге асырылады: ипотекалық кредит беру, тұрғын-үй құрылыс жинақтары жүйесі және тұрғын үйді сатып алу үшін халыққа кредит беру жүйелері арқылы қамтамасыз етіледі.                                                       

Ипотекалық кредит беру. Ипотекалық кредит беру – тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді тәсілдерінің бірі. Ипотека жас отбасының – тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы, банк­тердің – тиімді және пайдалы жұмыс істеуін­дегі, құрылыс кешенінің – өндірісті ырғақты жұмыспен қамтудағы және эконо­микалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін үйлестіруге мүмкіндік береді[32].                                                                     

Азаматтарға ипотекалық кредиттер беруді екінші деңгейдегі банктер 1998 жылдан бастап жүзеге асыруда. Бастапқыда ипоте­калық кредиттер бойынша сыйақының став­ка­лары жылдық 20%-ды құрады, бастапқы жарна мөлшері 40-50% шамасын құрады, кредит 5-10 жылдан аспайтын мерзімге берілді.             

Елдегі ипотекалық кредит берудің да­муы­­мен ипотекалық кредит берудің негізгі өлшемдері кему жағына қарай өзгерістерге ұшырады. Сөйтіп, 2005 жылдан бастап екін­ші деңгейдегі банктердің сыйақы ставкалары жылдық 10-13% шамасын құрайды, бас­тапқы жарна мөлшері жылдық 10-15%-ке дейін төмендеді, кредит беру мерзімі орта есеппен 10 жылды құрады.             

Алайда, ипотекалық кредит беру жүйесінің осындай дамуы кезінің өзінде қызметтер көрсетудің бұл түрі қазіргі уақытта Қазақстан Республикасы азаматтарының жекелеген санаттарына ғана қолжетімді. Негізгі себептердің бірі халықта сыйақы мен бастапқы жарнаны төлеу үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы болып табылады. Осы проблеманы шешу үшін Қазақстан Ипотекалық Компаниясы (ҚИК) және Қазақстан Ипотекалық Компаниясының Банк құрылымы (ҚИКБҚ) құрылды.                                                                                                   

ҚИК қызметінің мақсаты екінші дең­гейдегі банктердің ипотекалық кредиттер бе­ру көлемін ұлғайту үшін ипотекалық кре­диттер бойынша талап ету құқықтарын са­тып алу жолымен екінші деңгейдегі банк­терді қайта қаржыландыру болып табылады. ҚИК инфляцияның, инвесторлар мар­жа­лараның, ҚИК маржаларының, сақ­тандыру резервтері мен эмиссияға жұмса­латын шығыстардың деңгейіне бай­ланысты болатын бағамды ставка бойынша талап ету құқығын сатып алады.                                                                                   

Өз қызметінің барлық кезеңінде 2007 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИК екінші деңгейдегі банктерден және ипотека­лық ұйымдардан сомасы 79 млрд. теңге 30899 ипотекалық кредит, оның ішінде ком­панияның нарықтық бағдарламасы шеңбе­рінде жалпы сомасы 62,8 млрд. теңге 24024 ипотекалық кредит, 2005-2007 жылдар аралығындағы мемлекеттік бағдарлама шеңберінде – жалпы сомасы 16,5 млрд. теңге 6875 ипотекалық кредит бойынша талап ету құқықтарын сатып алды[28].                                                       

ҚИКБҚ қызметінің мақсаты екінші дең­гейдегі банктер мен ипотекалық кредит бе­руші ипотекалық компаниялар, инвесторлар мен сақтандыру ұйымдары арасындағы кре­диттік тәуекелдерді бөлу жолымен ипотека­лық кредиттерге қолжетімділікті арттыру үшін қолайлы жағдай жасау болып табылады.                                                                                                                             

Ипотекалық кредиттерге кепілдік беру жүйесін құру Қазақстанға ипотекалық кре­диттер нарығын оңтайландыруға және ке­ңей­туге мүмкіндік берді. Ипотекалық кре­диттерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі кредиттің бүкіл мерзімі ішінде таза шығын­дардың 100%-іне дейін ҚИКБҚ-тың жабуын көздейді.                                                                                                                                           

2007 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИКБҚ жалпы сомасы 28,5 млрд. теңге ипотекалық кредитке 9399 кепілдік беру міндеттемесін, оның ішінде облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үй сатып алу үшін жалпы сомасы 20,1 млрд. теңге ипотекалық кредитке 7912 ке­пілдік беру міндеттемесін берді. Облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үйді сату бағдарламасына ҚИКБҚ қатысуының үлес салмағы тұтастай алғанда республика бойынша пайдалануға берілген, пәтерлер санының 51%-ін, сатыл­ған пәтерлер санының – 61%-ін құрады. Бұл, тұтастай алғанда республика бойынша бюджет есебінен салынған әрбір екінші пәтерді азаматтар ҚИКБҚ-тың жәрдемімен алғанын көрсетеді[29].                                                        

Мемлекеттік бағдарламаны іске асыруды талдау екінші деңгейдегі банктер мен ипо­текалық ұйымдардың Мемлекеттік бағдар­ламаны іске асыруға, ипотекалық кредит берудің белгіленген 10/10/20 (проценттік ставка/ %-тік ең төменгі бастапқы жарна/ кре­дит беру мерзімі) шарттарына қолдау көр­се­туге құлықты еместігін, сондай-ақ, олардың  облыстардың, Астана және Алматы қалаларының жергілікті атқарушы органдарына қайтарымды негізде республикалық бюджеттен бөлінетін қаражат есебінен салынған тұрғын үй  алушы үміт­керлерге қосымша талаптар қойған факті­лерін анықтады, бұл Бағдарламаның әлеу­мет­тік бағыттылығын айтарлықтай тө­мендетеді.              Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі Қазақстан Республикасының аума­ғында тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін қарыз алу мақсатында жеке жинақтардың (тұрғын үй құнының 25%-нен кем емес) қорлануына негізделген тұрғын үйлерді қаржыландыру тетігін білдіреді. Тұрғын үй құрылысы жинақтарының осы жүйесі көп жағдайда екінші деңгейдегі банк­терден ипотекалық кредиттер алу ке­зін­де бастапқы жарнаны енгізу үшін жет­кілікті қаражаты жоқ, бірақ жеткілікті тұрақ­ты кі­рісі бар азаматтардың санаттарына арналған[22].