Оценка эффективности использования объекта недвижимости в муниципальном образовании

     Особое  внимание управляющий недвижимостью  должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

     Величина  арендной платы устанавливается  в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы ( ), как правило, формируют три группы затрат:

 , (3.1)

     где К_пл. – коммунальные платежи;

     О_б – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

     З_о.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

     Первая  группа затрат К_пл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

     Основные проблемы развития предпринимательства в городе могут быть объединены в следующие группы:

     -арендные отношения, включающие в себя порядок аренды муниципальной собственности, арендную плату, порядок реконструкции и ремонта, порядок приватизации;

     -земельные отношения, определяющие порядок выделения земельных участков, участие малого и среднего бизнеса в генеральном плане развития города и т. д.

     -наружная реклама;

     -координация действий администрации через различные органы, учрежденные с участием представителей всех слоев предпринимательского сообщества;

     -подготовка кадров среднего звена в учебных заведениях города;

     -участие в социальной политике.

     Подавляющее большинство первых кооперативов арендовали муниципальную и ведомственную недвижимость для своей деятельности. Муниципальная собственность всегда была приоритетной, поскольку ставки арендной платы были ниже и устанавливались не по ведомственному произволу, а на основе расчетов и с учетом развития предпринимательства, которое обеспечивало городу дополнительные налоговые поступления. Ставки арендной платы муниципальной собственности менялись редко и в зависимости от экономической ситуации. Это было весьма привлекательным фактором и обеспечило бурное развитие бизнеса в городе. Уже в первые, постперестроечные годы частными предприятиями арендовалось огромное количество муниципальных площадей. Предприниматели взяли на себя расходы по ремонту, содержанию, а в некоторых случаях, восстановлению муниципальной собственности. Щадящие ставки арендной платы, предсказуемость в действиях администрации, в части повышения последних, позволяли нести расходы по содержанию помещений и успешно развиваться, создавая дополнительные рабочие места. Ряд объектов муниципальной собственности, в соответствии с законодательством, за эти годы был приватизирован, но значительные площади муниципальной недвижимости продолжает арендоваться предпринимателями и сегодня.

     В последние годы наметилась тенденция  к безудержному, немотивированному росту арендной платы, что приводит к:

     - остановке развития и закрытию  предприятий-резидентов;

     - росту цен на услуги и товары, что в целом влияет на развитие  рынка; 

     - оттоку финансов и предпринимательских  ресурсов в другие регионы.

     Одной из основных проблем развития предпринимательства является отсутствие у большинства предприятий собственности на недвижимость. Это в значительной степени тормозит развитие, поскольку отсекает возможность получения кредитов.

     В настоящее время большинство  предприятий-резидентов, арендаторов муниципальной собственности, не в состоянии конкурировать с потенциальными возможностями «приходящего» капитала. Однако закон предусматривает равенство прав участников тендерных торгов, что порождает, в одном случае - боязнь инициативы приватизации у предприятия арендатора, а в другом случае переход права собственности к предприятию – нерезиденту. И то и другое невыгодно городу. Необходима местная законодательная инициатива, увеличивающая права арендаторов в части приватизации недвижимости. Другие проблемы арендных отношений и частные примеры:

     Реестр  муниципальной собственности 

     В настоящее время реестр муниципальной  собственности является закрытой информацией для жителей города. Реестр муниципальной собственности, включая информацию о земле, о недвижимости, о муниципальных предприятиях, о долях администрации города в организациях разных форм собственности, должен быть размещен на сайте Администрации г. Обнинска.

     Необходима  публикация отчетов городской Администрации  о доходах, полученных от управления муниципальным имуществом по статьям:

     - недвижимость,

     - муниципальные предприятия, 

     - акции 

     - и т.д. 

     НП  «Гильдия предпринимателей» уже  предложила Администрации города следующий механизм осуществления таких проектов:

     1. Администрация города объявляет конкурс проектов.

     2. Администрация города объявляет  конкурс среди строительных организаций города на право постройки данного комплекса зданий.

     3. Совместно с НП «Гильдия предпринимателей»  разрабатываются критерии отбора  претендентов-предпринимателей, которые будут инвестировать данный проект.

     4. Необходима встреча с представителями  Департамента поддержки и развития  малого предпринимательства для обмена опытом.

     5. Организация и проведение отбора  предпринимателей, которые будут  инвестировать строительство этих двух объектов.

     6. Необходимо проработать механизм  эксплуатации здания после сдачи  объекта. 

     7. Строительство здания.

     Уникальность  данного проекта в том, что:

     - он позволит малому бизнесу  города построить свою собственность,

     - Администрация города приобретет дополнительные муниципальные офисные и торговые площади, которые могут использоваться в качестве бизнес-инкубатора.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

      Глава 4. Экономическое обоснование эффективного управления использования объекта недвижимости. 

     На  основании предложенных мероприятий  в проектной части курсовой работы рассчитаем экономическое обоснование эффективного управления использования объекта недвижимости за счет сдачи в аренду неиспользуемой части площади.

     В основу расчета возьмем лишь часть свободного помещения и рассчитаем  арендную плату.

     Коммунальные  платежи на 1 м² составили 18руб.30коп.

     Арендованная  площадь занимает  120 м²

     Коммунальные  платежи 120 м² составили 18,30*120=2196 (руб.)

     Отчисления  в бюджет и внебюджетные фонды  составит 110руб.

     Затраты по содержанию объекта недвижимости     900 руб.

     Отсюда, используя ранее предложенную формулу  расчета (1) рассчитаем  арендную плату.

     Апл.=2196+110+900=3206 руб.

     Сдача лишь 120 м² составит 3206 рублей в месяц, 3206*12=38472 рублей в год. Отсюда следует вывод, что эффективно использовать существующие объекты недвижимости очень даже выгодно.

     Однако  существуют проблемы, которые можно  объединить в следующие группы:

     -арендные отношения, включающие в себя порядок аренды муниципальной собственности, арендную плату, порядок реконструкции и ремонта, порядок приватизации;

     -земельные отношения, определяющие порядок выделения земельных участков, участие малого и среднего бизнеса в генеральном плане развития города и т. д.

     -наружная реклама;

     -координация действий администрации через различные органы, учрежденные с участием представителей всех слоев предпринимательского сообщества;

     -подготовка кадров среднего звена в учебных заведениях города;

     -участие в социальной политике.

     Подавляющее большинство первых кооперативов арендовали муниципальную и ведомственную недвижимость для своей деятельности. Муниципальная собственность всегда была приоритетной, поскольку ставки арендной платы были ниже и устанавливались не по ведомственному произволу, а на основе расчетов и с учетом развития предпринимательства, которое обеспечивало городу дополнительные налоговые поступления. Ставки арендной платы муниципальной собственности менялись редко и в зависимости от экономической ситуации. Это было весьма привлекательным фактором и обеспечило бурное развитие бизнеса в городе. Уже в первые, постперестроечные годы частными предприятиями арендовалось огромное количество муниципальных площадей. Предприниматели взяли на себя расходы по ремонту, содержанию, а в некоторых случаях, восстановлению муниципальной собственности. Щадящие ставки арендной платы, предсказуемость в действиях администрации, в части повышения последних, позволяли нести расходы по содержанию помещений и успешно развиваться, создавая дополнительные рабочие места. Ряд объектов муниципальной собственности, в соответствии с законодательством, за эти годы был приватизирован, но значительные площади муниципальной недвижимости продолжает арендоваться предпринимателями и сегодня.

     В последние годы наметилась тенденция  к безудержному, немотивированному росту арендной платы, что приводит к:

     - остановке развития и закрытию  предприятий-резидентов;

     - росту цен на услуги и товары, что в целом влияет на развитие  рынка; 

     - оттоку финансов и предпринимательских  ресурсов в другие регионы.

     Одной из основных проблем развития предпринимательства  является отсутствие у большинства  предприятий собственности на недвижимость. Это в значительной степени тормозит развитие, поскольку отсекает возможность получения кредитов.

     В настоящее время большинство предприятий-резидентов, арендаторов муниципальной собственности, не в состоянии конкурировать с потенциальными возможностями «приходящего» капитала. Однако закон предусматривает равенство прав участников тендерных торгов, что порождает, в одном случае - боязнь инициативы приватизации у предприятия арендатора, а в другом случае переход права собственности к предприятию – нерезиденту. И то и другое невыгодно городу. Необходима местная законодательная инициатива, увеличивающая права арендаторов в части приватизации недвижимости.- акции , и т.д.

     Можно предложить следующий механизм осуществления таких проектов:

     1. Администрация города объявляет  конкурс проектов.

     2. Администрация города объявляет  конкурс среди строительных организаций города на право постройки данного комплекса зданий.

     3. Необходима встреча с представителями Департамента поддержки и развития малого предпринимательства г. Москвы для обмена опытом.

     4. Организация и проведение отбора предпринимателей, которые будут инвестировать строительство этих двух объектов.

     5. Необходимо проработать механизм эксплуатации здания после сдачи объекта.

     6. Строительство здания.

     Уникальность  данного проекта в том, что:

     - он позволит малому бизнесу  города построить свою собственность,

     - Администрация города приобретет дополнительные муниципальные офисные и торговые площади, которые могут использоваться в качестве бизнес-инкубатора.

 

      Заключение 

     Поскольку данный анализируемый объект не сможет существовать лишь на бюджетных ассигнованиях, то сдача в аренду свободных помещений окажет существенную  финансовую поддержку. Полученные средства от данной сделки позволят укрепить свое положение анализируемому объекту на рынке и получить дополнительную прибыль.