Оценка эффективности использования объекта недвижимости в муниципальном образовании

 
 
 
 
 
 
 
 

     Оценка  эффективности использования  объекта недвижимости в муниципальном  образовании. 
 

     Курсовая  работа

     Содержание 

Введение 4

Глава 1. Система управления объектов недвижимости в муниципальном образовании. 7

1.1.Построение системы управления и обеспечение

эффективности управления 7

1.2. Формирование бюджета на университетском уровне 19

Глава 2. Анализ методов управления объекта недвижимости в муниципальном образовании. 28

2.1. Общая характеристика объекта исследования 28

2.2. Анализ методов управления объекта

недвижимости в муниципальном образовании 30

2.3. Анализ  эффективности использования объекта исследования 33

Глава 3. Проект эффективного управления использования объекта недвижимости 37

Глава 4. Экономическое обоснование эффективного

 управления использования объекта недвижимости 42

Заключение 46

Литература 47 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Политика  местного самоуправления преследует следующие цели:

     -увеличение доходов бюджета на основе эффективного управления городской собственностью;

     -оптимизация структуры собственности;

     -вовлечение максимального количества объектов городской собственности в процесс совершенствования управления;

     -использование муниципальных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

     -повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, улучшение финансово - экономических показателей их деятельности путем содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнения несвойственных им функций.

     Для реализации указанных целей органам  местного самоуправления необходимо решить следующие задачи:

     -полная инвентаризация объектов городской собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;

     -повышение эффективности управления городским имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;

     -классификация объектов городской собственности по признакам, определяющим специфику управления;

     -оптимизация количества объектов управления;

     -определение цели управления по каждому объекту управления (группе объектов);

     -обеспечение прав города как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;

     -обеспечение контроля за использованием и сохранностью имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих;

     -обеспечение поступления дополнительных доходов в бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.

     Данные  задачи являются приоритетными для всех органов местного самоуправления.

     В основу положены следующие принципы управления имуществом, обеспечивающие достижение указанных целей и  решение вытекающих из них задач.

     Применительно к каждому объекту управления (группе объектов) должна быть определена и зафиксирована цель, которую оно преследует и достижению которой служит объект.

     Перечень  целей применительно к управлению различными видами объектов управления должен определяться соответствующими правовыми актами.

     Способ  достижения цели определяется в рамках установленной (как правило, конкурсной) процедуры назначения управляющего и утверждается уполномоченным органом.

     Ответственность за осуществление утвержденного  способа достижения цели возлагается  на управляющего и должна не только стимулировать его надлежащую деятельность, но и сводить к минимуму риски города при недостижении запланированного качественного результата управления.

     Особое  место при этом занимает эффективность  использования объекта недвижимости в муниципальном образовании, так как именно в данной сфере деятельности особенно много трудностей и много возможностей, применение которых необходимо как самим объектам данной сферы, так и всему обществу в целом.

     Исходя  из вышеизложенного следует, что  вопрос эффективность использования объекта недвижимости в муниципальном образовании по прежнему остается актуальным.

     Цель  данной курсовой работы состоит в  оценке эффективности использования объекта недвижимости в муниципальном образовании на примере конкретного объекта.

     В курсовой работе решаются следующие задачи:

     - сущность эффективного управления анализируемым объектом;

     -разработка  более эффективных методов управления и необходимость их внедрения.

     В работе были использованы  материалы  периодической и специальной  литературы и действующие законодательные материалы.

 

      Раздел 1. Теоретическая  часть.

       1.1.Построение системы управления и обеспечение эффективности управления объектом недвижимости.

     Важнейшим принципом является использование  системы управления как неразрывного единства следующих элементов: обеспечение обязательного порядка определения способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений органами местного самоуправления, порядка выбора управляющих, мотивации управляющих, контроль за объектами управления и деятельностью управляющих, предоставление отчетности государственными органами и управляющими, принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности, ответственность за результаты управления, постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и объектов управления.

     Функционирование  системы управления и порядок взаимодействия органов местного самоуправления должны быть детально регламентированы соответствующими правовыми актами.

     Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой максимальной экономии ресурсов. Указанный критерий является обязательным при оценке деятельности органов местного самоуправления и управляющих.

     Органы  местного самоуправления заинтересованы в  профессиональном управлении имуществом, в связи с чем необходимо создать систему подготовки и аттестации управляющих.

     Принципы  управления, а также подходы к  их реализации конкретизируются в настоящей Концепции применительно к таким объектам управления, как унитарные предприятия и учреждения, акции, находящиеся в собственности города, доли города в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, городская недвижимость, в следующей логической последовательности:

     а) оценка состояния (количественная характеристика, классификация объектов, распределение полномочий между органами местного самоуправления, положение дел и основные выводы);

     б) постановка целей и задач управления;

     в) предлагаемый механизм управления (алгоритм достижения целей и решения поставленных задач, перечень правовых актов, которые  необходимо разработать или изменить для обеспечения эффективной  реализации механизма управления);

     г) контроль эффективности управления.

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

     Управление  недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника  .

     Управление  недвижимостью включает:

     - систему законодательного и нормативного  регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

     - оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты недвижимости;

     - управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

     Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

     - правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

     - экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

     - техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

     Основной  задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

     Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

     Внутреннее  управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

     Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

     С точки зрения управления недвижимостью  субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

     1. Государственное регулирование рынка недвижимости:

     а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

     - создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений,  регулирующих функционирования рынка недвижимости;

     - введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;