Оценка эффективности использования объекта недвижимости в муниципальном образовании

     Недвижимость  обладает стоимостью только в том  случае, когда она может быть полезна  потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

     Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

     Полезность  объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения. 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Анализ методов управления объекта недвижимости в муниципальном образовании.

     2.1. Общая характеристика объекта исследования.  
 

     2.2. Анализ методов управления объекта недвижимости в муниципальном образовании. 

     Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

     Независимо  от функционального назначения объекта  он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления

     Недвижимость  в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

     От  эффективности управления существенно  зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

     - для большинства инвесторов недвижимость  как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

     - для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

     Уже при первичной инспекции объекта, подлежащего эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее сработавшаяся, слаженная команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему - значит решить ее.

     Деятельность  анализируемого объекта по управлению недвижимостью направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания. По результатам осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции или недостаточном качестве каких-либо устройств.

     Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты остаются, довольны работой анализируемого объекта во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах автоматизированного контроля и управления техническими системами недвижимости, системах энергообеспечения или кухонном оборудовании.

     Услуги  по управлению объектами недвижимости включают увеличение эффективность работы бизнеса, максимализация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

     Работа  с клиентом начинается с инспекции объекта и переговоров, в результате которых четко понимаются все потребности и проблемы Заказчика и определяются способы их решения.

     Управление  недвижимостью, как вид услуги, сегодня  в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный оборот объектов и услуг в сфере управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это и пресловутое "отсутствие нормативно-правовой базы" (К какой только сфере деятельности в России не применима эта проблема!), и специфика отношений собственности в пост-приватизационный период, и многое другое.  
 
 

     2.3. Анализ  эффективности использования объекта исследования. 

     Прежде  всего хотелось бы отметить, что  наибольший эффект использования объекта исследования состоит в сдаче отдельных помещений в аренду.   Большинство подвальных помещений сейчас не используются. Реестр свободных подвалов отсутствует. Создать реестр свободных подвальных помещений во всех зданиях, находящихся в муниципальной собственности (жилые дома, общежития, сады и т.д.). Предложить Администрации рассмотреть вопрос о сдаче в аренду подвалов предпринимателям. Предусмотреть возможность освобождения от арендной платы на период ремонта и реконструкции. Договор аренды должен заключатся с ним на срок не менее чем на 15 лет.

     В связи с отсутствием открытой информации о наличии муниципальных площадей, создаются условия, когда вопрос об аренде муниципальной площади решается «индивидуально». Необходимо провести ревизию всех муниципальных помещений, находящихся в хозяйственном ведении всех МП, ЖЭКов и т.д. Необходимо разработать Положение о предоставлении в аренду муниципальных площадей, в котором был бы прописан порядок учета заявок от предпринимателей, перечень предоставления необходимых документов и т.д.

     Периодически  прослеживается желание Администрации  привести цены аренды за муниципальную  собственность к уровню коммерческих, то есть к тем ценам, по которым сдают площади частные собственники. Но это в корне неправильная политика. Так как именно Администрация должна создавать условия для малого бизнеса. Кроме того, когда предприниматель подписывает договор аренды с предпринимателем, то они договариваются и чаще всего все расходы по капитальному ремонту и т.д. возмещаются в счет арендной платы. А вот при аренде муниципальных площадей этого практически сейчас не происходит, и предприниматель не договаривается с Администрацией, а вынужден следовать всем тем условиям, которые диктует Администрация. При этом нарушается Гражданский кодекс.

     Раньше  в аренду входила и стоимость  содержания инженерных коммуникаций, сейчас администрация требует заключения договоров с коммерческими структурами на их содержание.

     Согласование  на проведение косметического ремонта, улучшений (замена окон, батарей и т.д.) требует затрат времени и «хороших» личных отношений с руководителем комитета.

     Для принятия решения о повышении  ставок арендной платы необходимо иметь экономическое обоснование. Кроме того, повышение ставок арендной платы не должно являться основным источником пополнения местного бюджета.

     1. Что фактически входит в стоимость  арендной платы? Какова реальная себестоимость содержания имущества для города? За что платит арендатор? Если в цену входит налог на имущество, то может рассмотреть вопрос о передаче в оперативное или доверительное управление предприятием, освобожденным от этого налога?

     2. Необходимо внести дополнения в решение Городского Собрания по размеру арендной платы на период реконструкции выделенного помещения.

     3. Если предприятие самостоятельно, на протяжении многих лет содержит здание и коммуникации это необходимо учитывать при определении размеров арендной платы.

     4. Необходимо рассмотреть упрощение  механизма согласования. Оставить его при проведении капитальных изменений и т.д.

     В настоящее время отсутствует  Положение о порядке возмещения затрат арендатора на капитальный ремонт муниципального помещения. Данный вопрос решается «индивидуально» для каждого арендатора.

     При аренде муниципальной собственности  арендатору должны возмещаться расходы на капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку, т.е. расходы, которые ведут к увеличению стоимости муниципального объекта. Возмещение может происходить путем взаимозачета по арендной плате.

     Должно  быть подготовлено Положение о порядке  возмещения вышеуказанных расходов. Каждому арендатору должно быть понятен и известен перечень работ, попадающих под статью «капитальный ремонт» и т.д.

     При сдаче в аренду имеющихся на балансе  помещений анализируемого объекта должны преследоваться как интересы городского бюджета, так и интересы предпринимателей. Очень часто муниципальные объекты предаются в хозяйственное ведение организациям не по профилю данных объектов.

     Провести  ревизию постановлений Администрации  города о передаче объектов муниципальной  собственности в хозяйственное  ведение муниципальных предприятий и учреждений для принятия решений о целесообразности данных решений.

     Очень многие объекты муниципальной собственности  переданы либо в хозяйственное пользование  муниципальным предприятиям, либо числятся у них на балансе. Муниципальные  предприятия сдают площади, здания и земли в аренду. При сдаче в аренду многие муниципальные предприятия нарушают закон. Площади сдаются в аренду не по ставкам арендной платы, утвержденным Городским Собрание, а по произвольным ставкам. В сумму арендных платежей директоры муниципальных предприятий включают свои собственные затраты на заработную плату, на ремонт помещений, процент рентабельности и т.д.

     В любом муниципальном образовании  правом сдачи в аренду субъектов муниципальной собственности должно обладать одно лицо, и необязательно Комитет по имуществу.

     Многие  арендаторы муниципальных площадей получают уведомления о расторжении договоров аренды без разъяснений причин.

     В Положении об аренде муниципальных  помещений должно быть прописано, на каких условиях Администрация может расторгнуть договор аренды с предпринимателем.

     Вывод: Поскольку данный анализируемый объект не сможет существовать лишь на бюджетных ассигнованиях, то сдача в аренду свободных помещений окажет существенную  финансовую поддержку. Полученные средства от данной сделки позволят укрепить свое положение анализируемому объекту на рынке и получить дополнительную прибыль.

     Далее рассчитаем дополнительный доход от аренды.

      Глава 3. Проект эффективного управления использования объекта недвижимости. 

     Особая  роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

     Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

     Деятельность  управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.