Оценка эффективности использования объекта недвижимости в муниципальном образовании

     - контроль за соблюдением всеми  субъектами рынка недвижимости  установленных норм и правил;

     - регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

     - лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

     б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

     - налогообложение объектов недвижимости  и предоставление льгот;

     - реализация государственных целевых  программ (прил. 7);

     - установление амортизационных норм;

     - реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

     - комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации  земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

     2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

     3. Управление определенными объектами недвижимости:

     - операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

     - инвестиционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

     4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации.

     Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

     Системами нежилой недвижимости управляют  районные агентства КУГИ.

     Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

     Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

     «Стандарты  профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

     Работа  с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

     1. Отношения с собственниками объектов  недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

     Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ, где  содержатся лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

     Теоретически  доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

     2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

     3. Анализ ситуации, планирование и  отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

     Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

     4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

     Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет  функции информационной системы. Все  необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

     Одна  из задач применения техпаспорта  объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

     Техпаспорт  здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте  недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

     - после окончания строительства  или капремонта здания начать  в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

     - постоянно осуществлять функции  по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

     - обеспечить запланированные периоды  содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

     - обеспечить надлежащее составление  договоров об уходе за объектом  недвижимости, а также осуществление  мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

     Техпаспорт  здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

     • общие данные об объекте;

     • контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

     • задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

     • данные о расположении важнейших  машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

     • внутренние и наружные поверхностные  конструкции;

     • плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

     • плановые сроки эксплуатации важнейших  конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

     • количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

     • ведение ежедневного журнала  ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

     • инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

     • данные о приложениях к техпаспорту.

     В случае проекта капитального ремонта  техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

     Особая  роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

     Особое  внимание следует уделить принципам оценки объектов недвижимости.

     Принципы  оценки объектов недвижимости – это  свод методических правил, на основании  которых определяется степень воздействия  различных факторов, влияющих на стоимость  объекта недвижимости.

     Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

     1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя;

     2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

     3. Принципы, связанные с рыночной  средой;

     Особое  место занимает обобщающий принцип  - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

     К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

     1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.