Земля как природный ресурс

что не только регламентирует действия субъектов рынка земли, но и очерчивает реальное предложение.

Анализ предложения требует  учета как правого состояния  земель, так и их существующего  использования. Но, отмечая относительную  обособленность рынков земель различного функционального использования, нельзя забывать, что это использование  сложилось еще в рамках социалистической системы. Поэтому в период трансформации экономики, изменения ее отраслевой структуры неминуемым становится перераспределение земельных ресурсов по функциональному использованию, направленное на более эффективное использование земли. Таким способом предложение преодолевает свойственную ему неэластичность, связанную с ограниченностью земельных ресурсов в целом.

Естественно, что возможности увеличения объема предложения у продавца на первичном рынке - органов государственной  власти и местного самоуправления, - значительно выше, так как именно в их компетенцию входит принятие решений об изменении целевого назначения земель, характера их использования и застройки, а при необходимости и расширении границ населенного пункта. Безусловно, это потребует определенного времени на выполнение целого комплекса землеустроительных и проектно-планировочных работ. Однако рынок все равно будет работать на то, чтобы вывести землю из неэффективного использования и избрать тот вариант, который обеспечит максимальную доходность. Это позволяет утверждать, что предложение на рынке земли является неэластичным лишь в краткосрочном периоде [9].

При оценке предложения также необходимо учитывать, что земля, как впрочем  и любой объект недвижимости, одновременно может выступать в разных экономических качествах. Земельный участок может быть приобретен для того, чтобы вести на нем хозяйство самостоятельно, а может и для того, чтобы предоставить его в аренду или перепродать спустя некоторое время. Поэтому среди мотивов их приобретения наряду с потребительными интересами присутствуют и инвестиционные, и даже спекулятивные интересы, что в конечном счете формирует спрос на землю.

Но основу реального объема рынка  составляет лишь платежеспособный спрос - количество объектов, которые покупатели не только желают, а и могут приобрести на рынке за определенный период времени. Ведь покупка земельных участков требует единовременного привлечения значительных по масштабам средств, которые практически всегда несоизмеримы с текущими доходами покупателей.

Как правило, преодоление  существующего разрыва между  ценой земли и доходами потенциальных покупателей решается путем привлечения финансовых ресурсов нарынокземли извне, iтпример, черезеистему ш ютечаюго кредитования, позволяющей трансформировать земельную собственность покупателя в его текущую Платежеспособность, Однако ипотека предусматривает тесную связь между земельным и финансовым рынками, которая на данном этапе отсутствует в силу того, что земля сегодня не обеспечивает получения сопоставимогос другими объектами инвестирования дохода.

Таким образом, период становления  рынка накладывает свои особенности  на формирование спроса и предложения, без знания и учета которых  трудно понять механизм ценообразования, а значит провести адекватную оценку земли.

                   Оценка земельных участков, подлежащих застройке

Земля обретает стоимость лишь в  соединении с другими продуктивными  факторами, увеличивая тем самым  общую стоимость недвижимого  имущества. Этот принцип добавленной продуктивности является базовым в теории оценки. В соответствии с ним земле присуща "остаточная стоимость", которая формируется как остаток дохода после покрытия затрат на труд, капитал и управление.

Принцип добавленной (остаточной) продуктивности лежит во главе угла большинства методов определения стоимости земли: экономического метода, метода развития делением, метода остатка для земли, - которые применяются для оценки объектов земельной собственности, подлежащих развитию.   Это  может  быть  вакантный земельный участок,   который

предусматривается освоить, или уже  застроенный земельный участок, когда существующие на нем здания и сооружения предусматривается  модернизировать или каким-либо иным образом улучшить, или снести и построить новые сооружения.

Все эти методы основываются на предположении, что цена, которую потенциальный  покупатель может уплатить за развитую собственность должна превышать  совокупные затраты, связанные с  ее развитием, включая затраты на строительство и другие улучшения, финансирование, прибыль застройщика (девелопера), а также затраты, связанные с куплей и продажей.

При этом общий способ определения  стоимости земли этими методами может быть выражен следующим  образом:

Доходы от продажи

Затраты на улучшение  и прибыль застройщика

Остаток на землю

Рассмотрим каждый с этих элементов  более подробно.

 Доходы от продажи. Для развитой (улучшенной) земельной собственности доход определяется той вероятной ценой, которую могут уплатить за нее на рынке, то есть ее рыночной стоимостью. Наиболее приемлемым для оценки последней является сопоставление цен продаж подобной земельной собственности. Таким способом чаще всего оцениваютсяземельные участки жилой застройки, используемые собственниками.

В тот же время для земельных  участков коммерческого использования, ожидаемая цена, которая будет получена от продажи, обычно определяется путем капитализации годового дохода от аренды, что позволяет адекватно отобразить инвестиционный интерес, связанный с этой недвижимостью.

При этом пе имеет значения, будет ли продан улучшенный земельный участок, или застройщик намерен пользоваться участком для собственных потребностей либо предоставить его в аренду, то есть фактически развитая земельная собственность пе будет продаваться, оценка дохода от продажи является обязательной для определения остаточной стоимости земли.

Конечно, продажа (реальная или условная) будет осуществлена лишь после завершения развития земельной собственности, которое может длиться достаточно долго. Однако было бы нелогичным обесценивать доходы от продажи относительно их настоящей стоимости. То, что оценщик стремится установить - это рыночная стоимость развитой земельной собственности, составляющими которой являются сегодняшние затраты на развитие, сегодняшний уровень дохода застройщика и сегодняшняя стоимость земли.

2. Затраты па развитие. Как правило, здесь учитываются фактическая стоимость улучшений и затраты на финансирование. Но в зависимости от ситуации в этом пункте могут быть учтены и другие затраты.

а) Стоимость улучшений. Ее составляющими чаще всего являются 
стоимость строительства, включая прибыль подрядчика, а также стоимость 
проектных и землеустроительных работ, которая устанавливается как 
определенный процент от стоимости строительства. Важно при этом, 
чтобы оценка стоимости улучшений отвечала ценам, которые сложились 
на местном рынке. Конечно, можно использовать также и укрупненные 
показатели стоимости строительства, и данные сметной документации, но 
при условии, что они не противоречат рыночным ценам.

б) Другие затраты. Развитие земельной собственности может 
быть сопряжено с необходимостью проведения специальных работ, 
выполнением определенных обязательств и получением дополнительных 
прав. Так, например, чтобы осуществить строительство необходимо снести 
существующие здания или расчистить участок, либо выполнить роботы 
по его вертикальной планировке. Кроме того, освоению земельного 
участка могут предшествовать затраты связанные с его приобретением, 
включая компенсацию потерь прежним собственникам или арендаторам. 
Иногда возникает потребность в приобретении определенных прав на 
ограниченное пользование чужой собственностью (проезд через соседний 
участок или прокладке по его территории инженерных сетей). Очень часто 
получение разрешения на строительство влечет за собой затраты, связанные 
с долевым участием в развитии общегородской инфраструктуры.

Этот перечень может быть продлен  в зависимости от условий освоения земельного участка. А поскольку  эти пункты иногда сложно предусмотреть, то, для того, чтобы не потерять их во время оценки, целесообразно включать в расчете некоторую сумму затрат на непредвиденные обстоятельства. С другой стороны, можно сказать, что они составляют часть общих рисков освоения, которые отражаются на размере ожидаемого дохода.

в) Затраты на финансирование. Развитие земельной собственности требует привлечения значительных, как правило, заимствованных средств. Поэтому при оценке обязательным является учет стоимости заимствования средств, которые возмещаются по завершению освоения и продажи развитой земельной собственности.

Оценка стоимости заимствования  средств осуществляется по процентным ставкам, которые преимущественно  предлагаются на кредитном рынке  и могут изменяться в зависимости  от статуса заемщика и рисков, связанных  с освоением участка. Поэтому  оценщик должен быть в курсе текущих процентных ставок на дату оценки.

В некоторых случаях застройщик может получить кредит на период больший, чем время освоения, и это означает, что процентная ставка

будет ниже типичных ставок, или он может обеспечить финансирование за счет собственных ресурсов. Тем не менее, при оценке должна быть принята типичная для данного времени процентная ставка, поскольку это - стоимость возможности капитала. Если же принять льготную ставку или совсем не учитывать затраты на финансирование, то результат оценки не будет отвечать требованиям определения рыночной стоимости.

Как только процентная ставка будет  установлена, то могут быть определены и затраты на финансирование. При  этом нужно учитывать, что заимствованные деньги касаются двух пунктов - затрат на землю и на ее улучшение. Что касается финансирования затрат на землю, то средства на ее приобретение должны быть заимствованные в начале освоения, а уплата по кредиту распространяется на весь период освоения. В то же время деньги, необходимые на улучшения, будут нужны не на протяжении всего периода освоения, а лишь с определенного времени и, как правило, четко установленного, что позволит уменьшить общие затраты на финансирование.

3. Прибыль застройщика.  Застройщик, развивая земельную собственность, всегда будет стремиться иметь прибыль от этой деятельности.

В зависимости от ситуации, прибыль  застройщика может быть оценена  как процент от прямых затрат, от прямых и косвенных затрат, от прямых и косвенных затрат плюс стоимость  участка или от стоимости законченного проекта. Во всех случаях прибыль застройщика в рамках одного проекта будет одинаковой, так как каждой из выбранных баз отвечает определенный процент.

Это положение можно проиллюстрировать  условным примером [34], где прибыль  застройщика представлена в стоимостном и процентном выражении:

Если же прибыль застройщика  связана с затратами на развитие земельной собственности и приобретение земли, когда стоимость земли  еще не определена, то она будет  рассчитываться позже как часть  затрат на землю.

Как правило, приемлемый для застройщика  размер прибыли определяется на основе рыночных данных и результатов опроса застройщиков. При этом он должен отвечать размеру, который может побуждать  застройщика к определенному  виду освоения земельного участка. Одновременно надо иметь в виду, что реальная прибыль, получаемая по завершению проекта развития земельной собственности, может и не отвечать ожидаемой прибыли, которая поначалу мотивировала застройщика. Поэтому для определения уровня прибыли застройщика имеет смысл избегать использования данных, которые фиксируются в отчетах по завершению проекта.

Оценка размера приемлемой для  застройщика прибыли достаточно сложна, так как в зависимости  от ситуации на рынке и типов собственности  изменяются и размеры ожидаемой прибыли. Целевые уровни прибыли будут зависеть от характера и сроков освоения, а также сопутствующих рисков. Не последнюю роль при этом будет играть и конкуренция на рынке девелоперских услуг. В силу этих причин соотношения между прибылью и другими затратами не имеют постоянного характера.

Особенно сложным является определение  процентных соотношений уровня прибыли  застройщика в условиях нестабильной рыночной ситуации, где она, кроме  того, очень часто подпадает под  общее экономическое обесценение, обусловленное низкой покупательной способностью, что не обеспечивает достаточного уровня дохода от недвижимости.

4. Затраты, связанные с продажей. Основными затратами, которые 
застройщики несут при продаже развитой земельной собственности и 
которые влияют на их собственный интерес, будут оплата брокерских 
и юридических услуг во время заключения сделки. Обычно они 
устанавливаются в процентном отношении к цене продажи.

В состав этих затрат, в  случае оценки земельных участков коммерческого  использования, включаются также и затраты на оплату услуг агентов по найму, которые также устанавливаются как определенный процент от полученной годовой арендной платы.

5. Остаток на землю. Этот элемент, как правило, отождествляется со 
стоимостью земли. Его определение становится возможным лишь после 
оценки дохода от продажи и всех прямых и косвенных затрат на развитиеземельной собственности, включая прибыль застройщика. И если эти оценки базировались на рыночных данных, то остаток на землю будет отвечать рыночной стоимости земли.

Случается иногда, что затраты на развитие могут превысить доход от продажи развитой земельной собственности, то есть земля как бы приобретает отрицательную стоимость. Однако отрицательное значение остатка на землю лишь свидетельствует о нарушении принципа наиболее эффективного использования и о том, что избранный вид освоения не подходит для этого земельного участка.