Земля как природный ресурс

Оценка права  пользования землей

 

Обретение и реализация права собственности  на земельные участки предопределяют необходимость оценки целого ряда интересов  относительно владения, пользования  и распоряжения землей. Кроме определения  стоимости земельного участка (полного права собственности), связанного со сменой собственника, оценке подлежат и частичные права, возникающие в результате отчуждения отдельных правомочий собственника.

Оценка права пользования базируется на учете двух интересов: интереса собственника земли, который фактически выступает в роли арендодателя, и интереса пользователя земли, который по сути имеет статус арендатора. Любому из этих интересов отвечает свой поток дохода, определение которого предусматривает анализ формирования стоимости полного права собственности.

Общеизвестно, что стоимость земли  зависит от дополнительного дохода – ренты, которую можно получить с земельного участка.

В зависимости от срока, в течение  которого собственник удерживает землю, ее рыночная стоимость (стоимость полного права собственности) может быть определена путем или прямой капитализации, или дисконтирования денежных потоков, что можно отобразить двумя видами.

При этом, учитывая, что земля не обесценивается во времени, что, в свою очередь, отожествляет доход с земли с доходом на капитал, а ставку капитализации для земли – с нормой отдачи, не будет иметь принципиального знания, какой из данных способов оценки выбран для определения стоимости полного права собственности на землю.

Однако арендатор может реализовать  свой интерес путем передачи права пользования землей субарендатору.

Доход от конкретной арендной платы  всегда будет менее рискованным, чем  доход от рыночной арендной платы, так как он имеет большую  определенность.

Тем не менее, если дисконтирование  контрактного денежного потока будет происходить по ставке, которая ниже ставки, применяемой для определения текущей стоимости чистого операционного дохода от рыночной арендной платы, то дисконтирование денежного потока арендатора должно производиться по ставке выше, чем ставка капитализации, сложившаяся на рынке.

Кроме того, надо иметь в виду, что  доход арендатора может изменяться на протяжении срока аренды в связи  с пересмотром как основной арендной платы, так и субарендной платы.

Для расчета стоимости права  пользования могут быть применены и более совершенные модели оценки, дающие возможность учитывать изменение денежных потоков во времени, отличия в доходности интересов арендатора и арендодателя, условия реинвестирования и т.п.. Однако общий алгоритм процедур оценки остается единым. Он предусматривает:

 

 

 

- анализ рыночной ситуации с  целью определения рыночной арендой  ставки и уровня доходности  земли;

 

- расчет стоимости полного права  собственности на землю;

- распределение чистого операционного  дохода по экономическим интересам;

- обоснование ставки капитализации  для земли с учетом риска  права аренды;

- определение стоимости права  пользования землей.

 

 

 

 

 

Данный алгоритм применим и для сервитутов – частичных имущественных прав, связанных с ограниченным использованием чужого земельного участка. К объектам сервитута можно отнести оросительный канал, хозяйственную дорогу, пути прогоны скота и другие элементы земельного участка, которые служат для обслуживания интересов не только собственника данного земельного участка, он и собственников соседних участков или иных лиц.

Стоимость таких прав определяется как разность между рыночной стоимостью земельного участка до и после их установления.

Стоимость  права ограниченного  пользования чужим земельным  участком может быть определена также путем сопоставления цен продаж подобных земельных участков, отличие которых состоит в наличии (отсутствии) таких прав.

Стоимость данного права отражает и текущая стоимость будущего дополнительного дохода (расхода) от реализации права ограниченного пользования чужим земельным участком.

 

 

                                        Стоимость земли и принципы ее оценки

 

Понятие стоимости является ключевым в оценочной деятельности.

Именно   оно   отражает   экономическую   связь   между   приобретаемым

объектом земельной  собственности  и его покупателем,  суть которой

состоит в установлении определенной денежной суммы относительно

конкретной трансакции.

Стоимость земли создается ее полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребности и нужды людей в жилье, отдыхе, производственной или иной деятельности на протяжении достаточно длительного периода.? Естественно, что разные категории земель будут иметь различное проявление полезности. Так, полезность сельскохозяйственных земель будет определяться продуктивностью их почв, т.е. объемом и качеством выращенного урожая, а городских земель -возможностью их застройки, т.е. объемом и качеством возводимых зданий для той или иной функции.

Другими словами, земля становится полезной при конкретном использовании  и когда в таком использовании возникает потребность. Из этого вытекают два важных положения.

Во-первых, полезность является скорее относительной, чем абсолютной характеристикой  земельной собственности, степень  которой различна для конкретных лиц. Это вносит определенную субъективность в оценку

¹В отличие от цены - суммы, которая связана с фактом уже совершенной или осуществляемой сделки, стоимость представляет собой сумму, за которую сделка может состояться. При этом оцениваемая недвижимость необязательно должна быть продана.

ценности одного и того же объекта. Поэтому для конкретного человека или предприятия полезность его  собственности может отличаться от той, которая признается рынком.

 

 

 

 

Во-вторых, полезность скорее зависит  от экономических, социальных и политических условий, чем от физических характеристик самого земельного участка. А степень

полезности формируется существующим спросом и предложением, конкуренцией, иными рыночными факторами, которые  прямо или косвенно воздействуют на продуктивность и эффективность использования земли.

Таким образом,/оценка земельного участка  должна отражать его полезность, прежде всего, с точки зрения рынка. Именно в ответ на необходимость учета  влияния всех рыночных сил сформировалось понятие рыночной стоимости, определение которой позволяет получить объективную схему для анализа и оценки земельной собственности^

Очень важно подчеркнуть, что профессионально  определенная рыночная стоимость является объективной оценкой земельной  собственности на конкретную дату. Это определение предусматривает, что речь идет о понятии рынка, состоящего из деятельности и мотивации многих его участников, т.е. о коллективном восприятии, а не о предвзятом взгляде и/или закрепленным законом праве отдельного лица.

{Понятие рынка предполагает, что трансакции совершаются без лишних ограничений деятельности продавцов и покупателей и каждая из заинтересованных сторон действует соответственно конъюнктуре рынка, а также в мехту- своих возможностей и компетенции с учетом индивидуальных потребностей и желаний/Й хотя за земельными рынками признается их несовершенство в силу неэластичности предложения, низкой ликвидности земли и регламентированности ее использования, рынок является той средой, где в полной мере реализуется принцип полезности, который во взаимодействии с ограниченностью ресурса, потребностью в нем и покупательной способностью создает и поддерживает рыночную стоимость.

В общем виде рынок земли может  быть определен как взаимодействие физических и юридических лиц, обменивающих права на недвижимость с помощью ценового механизма. Конкретные земель собственности , местоположением, приносящим доход потенциалом, характером сделок и прочими атрибутами, которые учитывают физические и юридические лица, формируя свое отношение к участвующим в обмене объектам земельной собственности, что воплощается в таких принципах оценки как ожидание, спрос и предложение, конкуренция, замещение и изменение.

И все же определяющим здесь будет  доход, который можно получить от использования земли, так как  в основе ее стоимости лежит остаточная продуктивность. Чтобы понять это положение необходимо признать, что земля обретает ценность лишь в единстве с другими факторами, обеспечивающими какой-либо вид деятельности.

Согласно положениям экономической  теории продуктивная деятельность предполагает наличие четырех факторов: земли, труда, капитала и управления. Каждый из них должен быть обеспечен доходом, полученным от этой деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней, то продуктивность земли выражается тем доходом, который остается после покрытия затрат на эти факторы. В этом заключается принцип остаточной продуктивности земли.

 

 

 

 

 

 

В тоже время земля не должна рассматриваться  как пассивный фактор. Благодаря  своим характеристикам и, прежде всего, местоположению, она позволяет удовлетворять специфические потребности, минимизируя общие издержки, и, тем самым, увеличивать остаточный доход. Соответственно, чем больше привносимый землей доход, тем больше ее стоимость.

 

Для поддержания максимальной стоимости  земли ее функциональное использование     и     характер     улучшений     должен     соответствовать

существующим    правилам    землепользования    в    районе,    а    также  потребностям и ожиданиям местного рынка.

Как уже указывалось, цена купли-продажи  или аренды, а значит и стоимость  объекта или его арендная стоимость, непосредственно зависят от сложившегося на землю спроса (прямая зависимость) и существующего предложения (обратная зависимость) и реагируют на любые изменения в их соотношении.

Конечно, здесь нет строгой пропорциональной зависимости/сСпрос -это не просто потребность  в земельных участках для тех  или иных целей, он всегда должен быть подтвержден реальной платежеспособностью  покупателей, так же как и предложение - это не все количество участков, пригодных для этих целей, а ограниченное определенной ценой.

Кроме того, необходимо помнить, что  на земельном рынке не всегда соотношение  спроса и предложения определяет цену. В большинстве случаев цена земли зависит от условий сделки и ее финансирования, мотивации, информированности и компетентности в данном вопросе участников сделки, а также других причин, связанных с проводимой государством земельной политикой или национальными и культурными традициями населения, его социальным и демографическим составом. Каждый из этих факторов будет иметь свою меру влияния на соотношение спроса и предложения, а значит и на стоимость земли.

Однако определяющим в реализации принципа спроса и предложения является характерная для рынка земли неэластичность предложения, обусловленная естественной ограниченностью земельных ресурсов. Поэтому ведущим фактором в ценообразовании на земельную собственность всегда выступает спрос, который и детерминирует состояние конкретного рынка земли.

Превышение спроса над предложением приводит к обострению конкуренции  среди покупателей и, как следствие, к возрастанию доходов с земли, особенно с уникальными или высокими потребительскими свойствами. Это в  свою очередь, стимулирует улучшение  прочих земель, с которыми на рынок выходят новые продавцы, формируя, тем самым, конкурентные условия предложения. Таким образом, достигается относительное равновесие между спросом и предложением и создается необходимая конкурентная среда, которая обеспечивает экономически эффективную аренду и реальные цены

 

Таким образом, одной и той же земельной собственности, в зависимости

от конкретных и четко обусловленных  ситуаций, наряду с рыночной, могут

приписываться и другие, нерыночные, виды стоимости такие, как:

  потребительная  -  стоимость,   которую   конкретный   земельный участок имеет для конкретного пользователя  при конкретном варианте использования;

• специальная - стоимость, которую конкретный земельный участок имеет для покупателя с особым интересом;
• страховая - стоимость замещения или воссоздания недвижимого имущества, с учетом износа, который оно имело на момент заключения страхового договора;
• налогооблагаемая - стоимость, рассчитанная в соответствии с требованиями законодательства о налогообложении земли и других объектов недвижимости; /
• инвестиционная - стоимость, которую земельный участок имеет для конкретного инвестора при определенной цели инвестирования;
• ликвидаг\ионная - стоимость, которую приобретает земельный участок при вынужденной продаже в крайне малые для типичного маркетинга срокиЛ

Многие из них - это стандартные  виды стоимости, которые широко употребляются  при оценке имущества. Однако, каковы бы не были цели оценки, ее основной базой, отражающей рынок недвижимости и  поддерживающей общее понимание стоимости земельной собственности, все же является рыночная стоимость.

В соответствии с Международными и  Европейскими стандартами оценки   [23;25] рыночная   стоимость   определяется   «как   расчетная