Земля как природный ресурс

С экономическим методом тесно  связан метод соотнесения, который строится на предположении, что для каждой категории недвижимого имущества определенного местоположения, так называемого ситуационного класса, существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью улучшенного земельного участка. Разумеется, что это соотношение более справедливо в том случае, когда земельная собственность имеет относительно новые улучшения. При этом с увеличением износа улучшений, доля земли в общей стоимости целостного объекта недвижимости будет увеличиваться.

Метод соотнесения дает возможность  определить стоимость земли без необходимости расчета всех затрат, связанных с освоением и застройкой участка. Основным препятствием для применения этого метода может стать отсутствие разработанной для конкретного населенного пункта таблицы ситуационных классов, построение которой требует предварительного анализа рентной ценности его территории.

Использование методов сравнительного подхода предполагает наличие в  рыночном обороте полного права  на земельный участок. Тем не менее, значительная часть земельного рынка  связана с участками, где собственность и пользование разделены. То есть пользователем земельного участка является не собственник, а лицо, заключившее с ним договор на право пользования за определенную сумму, как правило, арендную плату.

Таким образом, интерес собственника состоит в получении дохода от сдачи земельного участка в аренду. Это привлекает тех, кто хочет инвестировать капитал и иметь отдачу на вложенный капитал и для которых рынок земли - средство реализации таких инвестиционных возможностей.

В данном случае, когда основным аргументом, определяющим ценность земельного участка, является доход от арендных платежей, приоритет при его оценке отдается инвестиционному методу, являющемуся базовым методом доходного подхода.

В соответствии с этим методом стоимость земельного участка определяется текущей стоимостью ожидаемых доходов от его использования и от предполагаемой продажи в конце холдингового периода.

Однако, на практике может возникнуть ситуация, когда в определенном районе в аренду сдаются не вакантные, а уже застроенные или иным способом улучшенные земельные участки. В данном случае, используя инвестиционный метод, можно определить текущую стоимость улучшенного участка - сумму капитала, которую инвестор может вложить в покупку и в развитие земельной собственности. Остаток от этой суммы после учета затрат на улучшения, включая прибыль инвестора, отразит стоимость земли. Данный способ ее определения называется методом остатка для земли. Иными словами, согласно методу остатка для земли, стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода с улучшенного участка и стоимостью земельных улучшений.

Поскольку доход с земельного участка  генерируется не только землей, но и улучшениями, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночные условия получения дохода по каждой из составляющей. То есть, для улучшенных участков ставка капитализации определяется как для целостного объекта недвижимости, так и отдельно для земли и для земельных улучшений.

Последнее позволяет представить  общий доход с земельного участка  как сумму стоимостей экономических  интересов, связанных с каждой составляющей. На этой посылке строится метод распределения дохода, в рамках которого стоимость земли определяется путем капитализации чистого операционного дохода от предоставленного в аренду застроенного земельного участка, уменьшенного на сумму, полученную вследствие начисления процентов на стоимость зданий и сооружений, по ставке, определенной для земли. Причем, если в результате уменьшения стоимости зданий и сооружений, обусловленного их общим обесценением, становится невозможным расчитать величину чистого операционного дохода с этих улучшений, то капитализированный доход с застроенного участка будет определяться лишь стоимостью земли.

В некоторых случаях стоимость  отдельных земельных участков зависит  от потенциального уровня прибыльности бизнеса, расположенного на них. То есть ценность данных участков определяется той прибылью (вернее ее частью, называемой земельной рентой), которую обеспечивает осуществляемая на участке деятельность.

Чаще всего такая ситуация возникает  при оценке сельскохозяйственных или  лесных угодий. Однако она может  иметь место и при определении  стоимости отдельных типов застроенных  участков, которые покупаются или берутся в аренду вместе с бизнесом и оцениваются как коммерческие единицы. Именно прибыльность, а не иные факторы сравнения, определяет стоимость, которую заплатят за подобную недвижимость и за возможность получения выгоды.

Стоимость земельного участка в этом случае определяется с помощью метода выгод (метода капитализации земельной ренты) на основе рыночных соотношений между ценой земельного участка и уровнем прибыльности бизнеса или уровнем арендной платы.

Тем не менее и в этом случае необходимо получить сравнительные доказательства об отношении прибыли или арендной платы к инвестированному капиталу. Поэтому, при достаточной информации о рыночных операциях по продаже или аренде, преимущество предоставляется другим методам сравнительного и доходного подхода

                                   Рынок земли и его отличительные черты

Рынок земли - это особая форма организации земельных отношений, посредством которой передаются права на собственность и связанные с ней интересы, и где складывается определенная конъюнктура спроса и предложения, устанавливаются цены и осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования.

Понятие рынка подразумевает, что  права владения, пользования и  распоряжения земельными участками  могут без излишних ограничений переходить из рук в руки на основе ценового механизма. При этом, каждая из заинтересованных сторон действует в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных объектов, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.

Отражение присущих рынку земли  отношений суть определения рыночной стоимости, что и обусловливает  необходимость рассмотрения его  характерных черт. Они, прежде всего, связаны с такими свойствами земельной собственности, как стационарность, уникальность, долговечность, естественная ограниченность и невоспроизводимость земли, и проявляются:

• в специфическом характере оборота земли (через оборот прав на нее);
• в особом взаимодействии спроса и предложения, ограничивающем возможность саморегулирования рынка;
• в индивидуальности ценообразования и высоком уровне трансакционных издержек;
• в более низкой по сравнению с другими товарами ликвидности;

■ в локальности рынка и вследствие чего в высокой зависимости 
процессов, происходящих на рынке земли, от состояния 
региональной экономики и местного администрирования.

Системообразующим основанием земельного рынка является совокупность гражданско-правовых сделок по купле-продаже земельных участков, передаче их в аренду, залог, мене, включению в качестве взноса в уставной фонд предприятий и др. Это определяет, с одной стороны, относительную самостоятельность земельного рынка, так как он выполняет специфические, только ему присущие, функции по обороту объектов земельной собственности, обеспечивая взаимодействие между субъектами земельных отношений и согласование их интересов. С другой стороны, рынок земли является составной частью общей.рыночной системы, участвуя в достижении необходимых пропорций между факторами производства и реализации единого цикла товарного и денежного оборота, установления равновесных цен и в конкуренции за инвестиции.

Наиболее тесно рынок земли  связан:

• с рынком недвижимости, основу которого он составляет;
• с рынком ресурсов, где земля является частью активов предприятия;
• с   финансовым  рынком,   на   котором   земельная   собственность выступает самостоятельным объектом инвестиций, -

что обусловливает внешние условия  и факторы развития рынка земли  и его внутреннюю структуру.

В конечном счете, именно эти связи  определяют потребности и возможности  общества и отдельных лиц по использованию  земли и являются основанием для  его сегментации.

Чаще всего рынок земли структурируется по типу земельной собственности и составу передаваемых прав. Фактически, он развивается и функционирует как совокупность относительно обособленных и, как правило, неконкурирующих между собой отдельных сегментов рынка земли (субрынков): рынок сельскохозяйственных земель, рынок земель жилой застройки, рынок земель промышленности, рынок земель коммерческого использования и т.п., что связано с принятой в мире системой регламентации функционального назначения земель.

Здесь уместно отметить, что для  этих сегментов земельного рынка  характерно и преобладание разных типов сделок. Например, земельные участки промышленных предприятий преимущественно представлены на рынке купли-продажи, так как чаще всего они покупаются для обеспечения производственных потребностей. В то же время земельные участки коммерческого использования имеют широкий рынок аренды, что обусловлено мобильностью деятельности в сфере торговли и услуг.

Учитывая локальный  характер земельного рынка, можно также  говорить, что он существует и как  совокупность рынков земли конкретной территории, каждый из которых имеет свою конъюнктуру и ценовые параметры.

Кроме того, как исторически конкретная категория, земельный рынок постоянно  развивается. При этом каждой стадии его развития соответствует определенный состав объектов и субъектов земельных  отношений, обеспечивающие их взаимодействие механизмы, институты и организационные структуры, и, как следствие, характер и теснота связей с другими рынками.Все это требует адекватного отражения при оценке, особенно, в период становления рынка, когда формирующие его отношения носят неустойчивый, нередко противоречивый характер.

               Главной чертой проводимых в этих странах реформ стало перераспределение земельного фонда по формам собственности, а не формирование институтов новой системы земельных отношений. Непосредственно это проявилось в отношении сельскохозяйственных земель, которые сначала в массовом порядке передали в коллективнуюсобственность, а потом, в том же массовом порядке, из коллективной собственности в частную.

Важную роль имеет и приватизация земель несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности. В зарубежных странах это наиболее активный сегмент земельного рынка, непосредственно связанный с изменением технологий и возможностей реализации продукции.

Так, в производственном секторе  существует тесная связь между новыми инвестициями, т.е. приобретением и  застройкой новых участков, и оборотом существующих промышленных площадок. В целом, за последние 30 лет большинство  промышленных предприятий стремилось переместиться на новые земельные участки в периферийные районы для размещения современного высокотехнологичного производства. Это вынуждало предприятия продавать свои старые производственные

площадки в центре городов, которые  в дальнейшем использовались для размещения офисов, торговых предприятий, учреждений обслуживания.

И все же самый большой потенциал  в странах СНГ на современном  этапе имеет рынок земель коммерческого  использования. С точки зрения спроса этот рынок является рациональным, однако в плане предложения он явно не развит. В городах ощущается острая нехватка современных офисных помещений и помещений для бизнес-услуг. Спрос на них в значительной мере сегодня удовлетворяется за счет частичного обновления старых административных зданий, которые не приспособлены для этих целей. Поэтому вполне резонно ожидать, что предложение на данном рынке будет формироваться новыми земельными участками.

Однако, одно лишь изменение формы  собственности не решает проблему включения  земли в рыночный оборот. Не менее  важным является и способ осуществления этих процессов.

Ведь изменение структуры земельного фонда по формам собственности -это  почти стопроцентный результат  административно-распределительных  мероприятий, а не рыночных механизмов. В какой-то мере эти механизмы  присутствовали при приватизации земельных участков на платной основе, которая, по сути, представляет собой первичный рынок земли.

Деление на первичный и вторичный рынки - важная отличительная черта рынков земли в странах СНГ. Будучи двумя составляющими единого рынка, первичный и вторичный рынок земли отличаются, прежде всего, характером совершаемых сделок.

Так, на первичном рынке осуществляются сделки по выкупу в частную собственность земельных участков, которые находятся в собственности государства или территориальной общины. При этом в силу специфики продавца - органов государственной власти или местного самоуправления, - сделки, как правило, носят разрешительный характер, а право доступа к приобретению является регулированным в части объектов, субъектов и содержания земельных правоотношений.

На вторичном рынке объектом купли-продажи выступают уже приватизированные земельные участки, когда их собственники самостоятельно принимают решение о форме и способе отчуждения собственности. Роль государства при этом фактически может сводиться лишь к регистрации совершаемых сделок.

Вместе с тем, земельное законодательство, действующее в большинстве стран  СНГ, содержит значительное количество ограничений относительно:

• категорий земель,  которые не могут быть переданы в частную собственность;
• субъектов, которые не могут быть собственниками земли;
• порядка обретения и реализации права частной собственности на земельные участки, -