Земля как природный ресурс

²Эти стоимости не следует путать со стоимостью при существующем использовании, которая определяется как рыночная стоимость, основанная на предположении, что недвижимость будет в дальнейшем использоваться тем же способом, что и на момент оценки.

денежная сумма, за которую состоялся  бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения»³.

Основными критериями при определении рыночной стоимости считаются:

1. Сделка должна происходить на открытом и конкурентном рынке. При этом принимается во внимание, что земельная собственность -низколиквидный товар, который не является распространенным предметом купли-продажи, что требует значительного срока для адекватного маркетинга и переговоров.
2. Продавец и покупатель должны действовать на основе типичной мотивации, не испытывая давления чрезвычайных обстоятельств. То есть предполагается, что сделка осуществляется между сторонами, несвязанными между собой особыми отношениями, которые действуют независимо, стремясь получить выгоду: достичь цены, наилучшей с их точки зрения на данный момент времени. Для этого и продавец, и покупатель должны быть хорошо осведомлены, т.к. у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов.

Именно при этих условиях покупатель не станет платить цену выше той, которую  диктует рынок, а продавец не будет  настаивать на цене, если она не считается адекватной сложившемуся рынку. Таким образом, рыночная стоимость - это высочайшая из реально возможных для продавца и наиболее низкая из реально возможных для покупателя цена.

3. Результат оценки должен отображать существующую ситуацию, а 
   не предшествующее или будущее состояние рынка. Для такой временной 
   

привязки обязательным является указание даты оценки, вне которой в 
силу изменчивости рынка и рыночных условий исчисленное значение 
стоимости может быть неверным или некорректным.

Кроме того, в Стандартах указано, что под рыночной стоимостью понимается стоимость при наиболее эффективном использовании имущества, рассчитанная без затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации каких-либо связанных с этим налогов.

[Принцип наиболее эффективного использования является фундаментальным для определения рыночной стоимости земельной собственности.

В первом приближении наиболее эффективное  использование может быть определено как такое, которое вероятнее  всего даст наивысшую

³Цит. по кн. Европейские стандарты оценки 2000 [7, с. 30].

отдачу на протяжении определенного  периода. Причем понятие отдачи не ограничивается лишь денежной формой, а может выражаться и мерой комфортности, удобства и  даже гордости. Иными словами, для  определения рыночной стоимости необходимо рассмотреть альтернативное использование земельной собственности с позиции достижения максимальной продуктивности земли.

Естественно, что такое альтернативное использование должно быть разумным и возможным, т.е. в полной мере отвечать существующим природным, юридическим, экономическим, градостроительным и иным условиям и требованиям по использованию земли в конкретной местности. Поэтому наиболее эффективное использование не только должно обеспечивать наивысшую отдачу, но и являться физически возможным, юридически разрешенным, экономически целесообразным.

Важно также, чтобы наиболее эффективное  использование было выбрано между  конкурирующими видами использования. При определении стоимости земли  данное требование реализуется путем  допущения, что даже улучшенный земельный участок условно рассматривается как вакантный и пригодный для развития наиболее экономически оправданным способом, когда остаточная стоимость земли достигает максимального значения. Считается, что именно это значение отражает рыночную стоимость земли. Если по каким-либо причинам земля не получает максимальной стоимости, то это свидетельствует о том, что ее использование является неэффективным, а ее стоимость - нерыночной.

Трактовка земельного участка как  вакантного является общепризнанной практикой, которая позволяет принимать правильные решения относительно оценочных проблем, связанных с определением стоимости земли в целостном объекте недвижимости.

В частности, считается, что общую  стоимость недвижимости создает  земля, а земельные улучшения лишь прибавляют к этой стоимости. Поэтому рыночная стоимость земли может равняться или превосходить общую стоимость недвижимости, даже при условии, что было проведено значительное улучшение земельного участка.

В этой связи в качестве основного критерия наиболее эффективного использования для улучшенного земельного участка служит не объем вложений в улучшения, и даже не общий доход с недвижимости, а отдача от инвестиций, мерой которой является доходность земли.

В некоторых случаях оценка земельной собственности может требовать, чтобы участок рассматривался в других категориях, чем его наиболее эффективное использование. Однако определяемая в этом случае стоимость будет относиться к иным, отличным от

рыночной, видам стоимости. Поэтому  соблюдение принципа наиболее эффективного использования   позволяет   различать   рыночную   и   нерыночные   виды стоимости,    учитывающие    специфические    особенности    конкретной земельной собственности и конкретного собственника или пользователя.

Как видим,  для уяснения   сути   оценки   важным   является   четкое понимание определяемого вида стоимости, применяемых принципов, а также их соответствие поставленной задаче, что в конечном счете позволяет^ разграничить широкий спектр экономических связей, возникающих в отношении земли.

Способы определения  стоимости

Достижение реальной стоимости  земли обеспечивается путем соблюдения требований оценочных процедур, которые собственно и составляют содержание оценки.

Все они базируются на принципах  конъюнктуры рынка, замещения, ожидания, привнесенной продуктивности (вклада) земли и ее наиболее эффективного использования и направлены на определение рыночной стоимости земельной собственности -наиболее вероятной цены, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.

Именно состав передаваемых прав отражает рыночные приоритеты в условиях конкретной социально-экономической ситуации и позволяет выявить особенности  земельной собственности как товара и класифицировать его по определенному типу, опираясь на отношения между участниками операций рыночного характера.

В рыночный оборот в равной степени  могут быть включены и полное право  на земельный участок, и частичные  имущественные или обязатсльствующие права, связанные с удовлетворением индивидуальных потребностей участников рынка. Это ведет к разнообразию оценочных ситуаций, требующих адекватных подходов к оценке. Ведь способ определения стоимости, оправдывающий себя в одном случае, может быть неэффективным в другом и наоборот. Все будет зависеть от того, как та или иная земельная собственность представлена на рынке: используется ли она для личных потребностей или является объектом инвестирования с целью получения дохода; принимает ли участие в рыночном обороте полным или частичным правом, либо вообще не имеет рынка.

Однако, при существующем разнообразии оценочных ситуаций, доминирующее положение на рынке занимает оборот права собственности и права аренды, что и определяет основные способы оценки земельных участков, которые находят свое отражение в сравнительном и доходном подходах.

В рамках сравнительного подхода рассматривается продажа объектов земельной собственности, подобных объекту оценки. При этом стоимость оценивается с помощью анализа цен продаж и определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы, исходя из предположения, что и для оцениваемого участка рынок установит цену на том же уровне.

В соответствии с доходным подходом стоимость объекта земельной собственности оценивается через ожидаемые выгоды от его владения и определяется текущей стоимостью будущих доходов путем их капитализации и/или дисконтирования. При этом уровень доходности определяется на основе анализа рыночной ситуации, исходя из

предположения, что поток дохода обеспечит наибольший возврат капитала и будет сопоставим с существующим уровнем риска.

Особенность применения этих подходов состоит в том, что объекты  земельной собственности оцениваются  без разделения экономических интересов по ее физическим составляющим. Однако, права относительно земельных участков, находящихся в рыночном обороте, как правило, распространяются не только на землю, но и на земельные улучшения. Поэтому для определения стоимости земли сравнительный и доходный подход чаще всего используется в сочетании с элементами затратного подхода.

В данном случае затратный подход направлен на установление рыночной стоимости земельных улучшений, которую отражают наименьшие затраты на приобретение наилучшей альтернативы, независимо от того, оригинал это или замещение. Практически этот подход включает в себя и оценку всех видов обесценения земельных улучшений, когда стоимость воспроизводства или стоимость замещения оцениваемых улучшений превышает вероятную цену, которая могла бы быть уплачена за них на рынке.

Таким образом, во всех подходах при  оценке земли, применяется принцип замещения, согласно которому покупатель, осознанно и компетентно действующий на рынке, не заплатит за объект оценки сумму, большую минимальной цены объектов аналогичной полезности, которые продаются на рынке. Иными словами, все они по сути являются сравнительными, так как сравнение - ключевой момент в Отражении рыночной точки зрения [25].

На любом рынке, кроме чисто  монополистического или чисто монопсонистического, продавец выступает конкурентом другому продавцу, а покупатель конкурирует с другим покупателем. Поэтому покупатель имеет возможность выбора, то есть принимая решение он сравнивает, отвечает ли ценность земельного участка, который он желал бы приобрести, той цене за которую он согласился бы его купить. 11родавец же, имея свое представление о стоимости, должен попробовать рассудить, какие цены обычно назначают другие продавцы, и понять, какой выбор сделает покупатель. Он должен оценить ситуацию, которая сложилась на рынке, и провести сравнение.

В данном случае различий в действиях  покупателя и продавца не будет. При  формировании представления о стоимости  они основываются на знании того, какая  цена была получена за подобные земельные  участки. Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу любого способа оценки и определяет его выбор как такового.

Рассмотренные подходы к оценке находят свое воплощение в методах -конкретных способах определения стоимости, через которые реализуются либо сравнительный подход, либо доходный, либо их сочетание с затратным подходом. При этом "все методы и процедуры расчета рыночной стоимости, если они правильно применены и базируются на рыночных показателях, обеспечат одно и то же значение рыночной стоимости"[10, с.31].

Самый простой и прямой способ оценки состоит в сравнении оцениваемого объекта с ценами, полученными  за другие подобные объекты. Лучше всего  прямое сравнение работает тогда, когда  сопоставляемые объекты ничем не отличаются друг от друга. Однако земельная собственностьникогда не бывает идентичной, что требует внесения поправок на отличия в се правовом состоянии, условиях использования, местоположении и физических характеристиках. Кроме того, продажи, как правило, разорваны во времени и отягощены различными условиями сделок. Учет этих поправок и их величины осуществляется в рамках метода сопоставления цеп продаж и метода статистического анализа рынка.

Названные методы с равным успехом  могут применяться для оценки как неулучшенных, так и улучшенных земельных участков, если они представлены на рынке купли-продажи как целостный объект. При этом, если стоимость вакантного участка соответствует стоимости земли, то стоимость улучшенного участка включает еще и стоимость земельных улучшений. В последнем случае стоимость земли определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи улучшенного участка и всеми затратами на земельные улучшения с учетом приемлемой для инвестора прибыли. Такой способ оценки земли получил название экономического метода.

Чаще всего он используется при определении стоимости земли для вновь улучшенных участков или улучшение которых только предполагается, для которых достаточно легко определить затраты на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и иных видов износа зданий и сооружений. Путем сравнения с продажей подобной, обустроенной аналогичным образом, земельной собственности, можно установить, какой будет стоимость земельного участка после его улучшения. Далее, опираясь на данные рынка, определяется стоимость улучшений и приемлемая прибыль инвестора. Разность между доходом от продажи участка и всеми затратами составит сумму, приходящуюся на стоимость земли.