Методы оценки имущества предприятия

   Источник:

   Если  речь идет о ликвидации предприятия, то реализация машин и механизмов могла бы дать 90 ООО тыс. р., а продажа запасов - 48 ООО тыс. р. По оценке зданий оценочной фирмой их стоимость составляет 180 ООО тыс. р. Ликвидационные издержки составили 6000 тыс. р.

   Тогда ликвидационная стоимость равна: Новая стоимость активов - Новая стоимость пассивов - Ликвидационные издержки.

С_{ликвидационная} =368000-90000-6000 = 272000 тыс.р. 

   Необходимо  знать, что:

   а) здания и сооружения, находящиеся в полной собственности, должны продаваться по их текущей рыночной стоимости;

   б) машины, механизмы и другое производственное оборудование можно продать за сумму, меньшую их балансовой стоимости, так как издержки ликвидации могут быть высокими, а стоимость подержанной техники - низкой;

   в) запасы, скорее всего, можно продавать с некоторой прибылью;

   г) дебиторы должны погасить свои долги полностью.

   Ликвидационная  стоимость применима не только в  случае ликвидации предприятия. Она  важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия должника; реорганизации предприятия; санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; оценке заявок на. покупку предприятия; экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам; экспертизе программ реорганизации предприятия. После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов баланса на сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. В результате получается величина ликвидационной стоимости предприятия. Процедура расчета ликвидационной стоимости предприятия включает в себя 6 этапов:

• этап. Анализ бухгалтерского баланса с приложениями на последнюю отчетную дату или на дату оценки.
• этап. Разработка календарного графика ликвидации активов с учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии с законодательством.
• этап. Определение выручки от ликвидации активов.
• этап. Уменьшение оценочной стоимости активов на величину прямых затрат на ликвидацию активов предприятия (к таким затратам относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уплаченные от выручки, стоимость демонтажа и утилизации основных средств).
• этап. Прибавление прибыли либо вычитание убытков ликвидационного периода.
• этап. Уменьшение ликвидационной стоимости на сумму расходов, связанных с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенное производство, хранение оборудования, машин, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до завершения его ликвидации.

   Общий алгоритм оценки имущества предприятия затратным методом можно представить следующим образом.

• Анализ структуры имущественного комплекса и определение составных частей, оценка стоимости которых будет проводиться другими методами.
• Определение наиболее подходящего метода для каждого элемента имущественного комплекса и выполнения расчета.
• Оценка реального износа всех элементов имущественного комплекса.
• Расчет остаточной стоимости элементов имущественного комплекса и определение суммарной оценки остаточной стоимости всего имущества.

   Остаточная  стоимость получается вычитанием из первоначальной стоимости суммы накопленного износа (амортизации).

   Формы заполнения ведомостей реальной оценки зданий, сооружений; объектов незавершенного строительства; нематериальных активов; производственных запасов затратным методом приведены в приложении 2, 3,4,5. 

2.2 Оценка стоимости предприятия доходным методом

   Другой  классический подход - определение  стоимости объекта в зависимости от приносимого им дохода. Существуют разные варианты этого подхода, например прямая капитализация (статический метод) или дисконтирование доходов (динамический метод), но все они основываются на расчете дохода, который может дать объект.

   Доходный  подход основан на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник также не продаст свой бизнес по цене, ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, так как инвестор, вкладывающий денежные средства в действующее  предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей, а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят один вид товарной продукции - деньги.

   Доходный  метод (подход) позволяет провести прямую оценку стоимости фирмы в зависимости  от ожидаемых будущих доходов. Он предусматривает 3 этапа'.

• Составление прогноза ожидаемых будущих доходов.
• Оценка риска, связанного с получением дохода.
• Определение времени получения дохода.

   Принятие  решения о приобретении предприятия  как имущественного комплекса определяется, в конечном счете, величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем.

   В основе расчетов лежит теория изменения  стоимости денег. Являясь специфическим товаром, деньги со временем изменяют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение стоимости денег происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии разумного инвестирования в альтернативные проекты.

   Приведение  денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков. Оно осуществляется с помощью расчетных инструментов: сложных процентов и дисконтирования, которые могут быть применены только после четкого определения следующих составляющих:

• суммы денежных средств, о которых может идти речь;
• время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены;
• осознанные риски, связанные с инвестициями;
• соответствующая ставка дохода (ставка процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.

   Доходный  подход лежит в основе двух наиболее распространенных методов: метода дисконтированных доходов и метода прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам имущественных комплексов.

   Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого имущественного комплекса и связанной с этим временной оценкой денежных потоков.

   Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций  денежной единицы, или сложного процента. Все шесть функций денежной единицы, или сложного процента, строятся с использованием общей базовой формулы, описывающей накопленную сумму денежной единицы

S_n=(1 + r)ⁿ,

где S_n- сумма после накопления в течение временных периодов; r+ - ставка процента; п - число периодов.

   Все другие факторы являются производными от базового уравнения.

   Пример. Владелец 10 млн р. предполагает инвестировать свои деньги на банковский депозит под 5 % годовых на 3 года. Сколько будут стоить 10 млн р. через 3 года?

FV = РV( 1+ r)ⁿ

где FV- будущая стоимость текущего капитала; РV- текущая стоимость капитала; r - ставка процента (коэффициент дисконтирования); п - число периодов

   Будущая стоимость будет расти следующим  образом:

• 1-й год: 10 (1 + 0,05) = 10,5 млн р.
• 2-й год: 10 (1 + 0,05)² = 11,03 млн р.
• 3-й год: 10 (1 +0,05)³= 11,58 млн р.

   Метод прямой капитализации достаточно прост и в этом его главное достоинство. Однако он статичен, так как привязан к данным одного наиболее характерного года. Поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса данным методом выполняется в три последовательных этапа.

   I этап. Расчет ежегодного  чистого дохода. Во-первых, необходимо решить, какой вид дохода будет применен для капитализации. Если речь идет о комплексе, где преобладают быстро изнашивающиеся инструменты или устаревшее оборудование, то выбирают показатель чистой прибыли. Если речь идет о таком имущественном комплексе, балансовая стоимость которого с течением времени изменяется не очень существенно (например имущественный комплекс, включающий земельный участок и здания), то выбирают показатель чистого денежного потока.

   Расчету предшествует анализ финансового положения  предприятия или производственной системы, куда входит оцениваемый имущественный  комплекс, обычно за последний год.

   Анализируют отчет балансовой и чистой прибыли  в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании. По результатам анализа составляют прогноз размеров годовой чистой прибыли. Расчеты выполняют либо в рублях (тыс. р.), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного имущественного комплекса в капитале производственной системы.

   Чистый  денежный поток рассчитывается по следующей  формуле:

ЧДП = ЧП + А + ПДЗ - ПОК - К 

где ЧДП - чистый денежный поток; ЧП - чистая прибыль; А - амортизация (износ); ПДЗ - прирост долгосрочной задолженности; ПОК - прирост собственного оборотного капитала; К - капитальные вложения.

   В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, так как он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества.

   II этап. Выбор коэффициента  капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода.

   Различие  между ставкой дисконта, используемой в методе дисконтированных доходов, и коэффициентом капитализации состоит в том, что ставка дисконта, как было показано выше, используется для приведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от имущественного комплекса в его стоимость.

   Таким образом, в отличие от ставки дисконта коэффициент капитализации применяется  не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку, например за прошедший год. 

   III этап. Расчет текущей  стоимости имущественного  комплекса по формуле

   S_o=E/r_k 
 

где S₀ - текущая стоимость имущественного комплекса в твердых денежных единицах; r_k, - коэффициент капитализации; Е - средний доход от имущественного комплекса по истечении каждого года (периода).

   Следует также отметить, что при определении  будущих поступлений, ожидаемый  предстоящий срок деятельности фирмы  делится на два периода: прогнозный и остаточный. В прогнозном составляется детальный погодовой прогноз денежных поступлений. По истечении прогнозного периода, фирма должна достичь равновесного состояния, при котором темпы прироста денежных поступлений будут оставаться стабильными и предсказуемыми. Этот период называется постпрогнозным или остаточным. 

2.3 Порядок определения стоимости предприятия сравнительным методом

   Третий  подход - определение сравнительной  стоимости объекта. В простейшем случае он применяется в виде метода сравнительных продаж. Предполагается, что существует объект, подобный тому, который необходимо оценить. Тогда, зная, как был оценен один объект, можно говорить о стоимости другого. Для того, чтобы этот подход был квалифицированным, необходимо набрать большое число статистических данных (говоря математическим языком, иметь достоверную выборку). Кроме того, даже сравнимые объекты всегда чем-то различаются, поэтому с помощью статистики эмпирическим путем этот подход модифицируют, говоря о том, что те или иные факторы, изменяющие стоимость, вносят в оценку фиксированную либо процентную часть. Например, наличие или отсутствие телефона не может влиять на увеличение или уменьшение стоимости квартиры на сумму, превышающую оплату услуг за его установку. Аналогичным образом учитывается географическое положение объекта недвижимости и другие параметры. Можно сравнивать одновременно по нескольким параметрам (это особенно актуально для технологического оборудования). При наличии достаточного числа статистических данных используется корреляционно-регрессионный анализ.