Методы оценки имущества предприятия

ВВЕДЕНИЕ

   Развитие рыночных отношений требует самого серьезного внимания к реальной оценке имущества и других активов предприятия. Сегодня требуется полная и всесторонняя оценка имущества предприятий  для реального отражения потенциала, которым они обладают. Кроме того, в переходный период к рыночным отношениям реальная оценка имущества и других активов предприятия организаций необходима:

• при передаче их в аренду;
• выкупе коллективами арендных предприятий;
• возвращении их арендатором арендодателю;
• смене собственника;
• установлении начальной цены продажи на аукционах и конкурсах;
• вложении их в виде неденежных вкладов в уставные фонды других предприятий;
• установлении стоимости имущества предприятий, объявленных банкротом при его распродаже;
• приватизации предприятий;
• передаче имущества в залог;
• преобразовании и ликвидации предприятия;
• принятии решений об инвестировании;
• проведении процедуры санации;
• оптимизации налогообложения;
• переоценке основных фондов предприятия.
• принятии решений о партнерстве с другими субъектами хозяйствования;

  Значение  оценки и переоценки имущества субъектов  хозяйствования возрастает в связи  с происходящими инфляционными  процессами. Это создает определенные проблемы и при  отражении реальной оценки активов в балансах предприятий. Дополнительные сложности возникают и из-за того, что начисленная амортизация нередко не соответствует реальной изношенности  основных фондов. Все эти обстоятельства требуют самого серьёзного теоретического обоснования подходов к реальной оценке имущества и других активов предприятий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Этапы оценки стоимости имущественного комплекса

  В ходе пользования той или иной инвентарной единицей собственник  может нести те или иные расходы  по поддержанию ее в эксплуатационном состоянии, а также целенаправленно  улучшать ее свойства и качества. Одновременно в ходе эксплуатации инвентарная  единица может терять свои первоначальные свойства. Данный процесс отражает амортизация (если это основные средства). Многим видам оборотных средств  также свойственно постепенное  ухудшение качества и утеря первоначальных свойств в результате длительного  хранения. Следовательно, стоимости  имущества и других активов предприятия  свойственна динамика.

  Стоимость предприятия постоянно изменяется. Она официально отражается в балансе  предприятия. Эта та стоимость, по которой  все имущество и другие активы предприятия числятся в реестрах бухгалтерского учёта. Порядок отражения  балансовой стоимости в бухгалтерском  учете регламентируется нормативными актами.

  В связи с инфляционными процессами требуется приведение стоимости  основных фондов к текущим ценам. Для этого устанавливаются коэффициенты пересчета.   

Оценка  стоимости имущественного комплекса проводится в несколько этапов:

• определение объекта;
• заключение договора об оценке с заказчиком;
• установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
• сбор и проверка данных об объекте оценки;
•   выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление и передача заказчику отчета об оценке.

    На этапе «Определение объекта» осуществляется постановка задачи: объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается состав имущества, его местоположение; устанавливаются связанные с объектом имущественные права, отношения собственности; определяется дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки; указывается цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т. д.; устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

 Стоимость  бизнеса и любого другого имущества  меняется со временем, поэтому  важным является установление  даты оценки. Возможно проведение  оценки на уже прошедшую дату, а вот дата составления отчета  об оценке в соответствии с законодательством должна быть только текущей. Фактором, определяющим дату оценки, может быть дата проведения инвентаризации имущества предприятия, так как именно данные о составе и состоянии имущества, определяемые актом инвентаризации, являются основной информационной базой для оценки. Учитывается также дата осмотра объекта оценки экспертом- оценщиком.

На этапе  «Заключение договора об оценке» проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме  и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

• основание заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор  в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии, точное указание объекта оценки (группы объектов оценки), а также его (их) описание. Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования независимости оценщика. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Республики Беларусь об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

Оплата  работ на начальном этапе процесса оценки, во-первых, способна защитить оценщика от возможного воздействия заказчика  относительно желаемой им величины стоимости объекта оценки и, во-вторых, обеспечивает оценщика денежными средствами, необходимыми для проведения работ по оценке.

Это могут  быть затраты на покупку информации (например в отделе статистики), привлечение сторонних специалистов (аудиторов для проверки финансовой отчетности, специалистов по технической экспертизе для определения физического износа, сметчиков для определения стоимости строительства объектов оценки и др.).

На этапе  «Сбор и проверка данных» опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных предоставить информацию о реальном состоянии оцениваемого бизнеса. Анализируемая информация делится на внешнюю (макроэкономические, отраслевые и региональные данные) и внутреннюю (об оцениваемом предприятии). При описании отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие, необходимо отразить состояние отрасли, рынки и особенности сбыта продукции, условия конкуренции в отрасли, основных конкурентов, производящих товары-заменители (их цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объемы продаж, рекламу). При установлении количественных и качественных характеристик оцениваемого предприятия необходимо исследовать направления его деятельности, ретроспективные данные об истории предприятия, характеристики поставщиков, сведения о производственных мощностях, рабочем и управленческом персонале, внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах и движении денежных средств за три-пять лет).

После сбора информации начинается этап «Финансовый анализ». Сначала проводится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о прибылях и убытках, реально отражающие ситуацию на предприятии. В зависимости от целей оценки анализ финансового положения предприятия может проводиться с различной степенью подробности: в форме экспресс-анализа финансового состояния предприятия или детализированного анализа.

На этапе  «Выбор и применение подходов к оценке» выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Отказ от использования какого-либо подхода необходимо обосновать.

2. Методы оценки

              Традиционно используют три подхода к оценке:

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Каждый  подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия.

2.1 Оценка имущества предприятия затратным методом.

В настоящее  время выработаны различные подходы  к определению стоимости. В первую очередь — это метод, основанный на затратном подходе.

Согласно  данному подходу каждый кирпичик, который использован при постройке здания, каждый час затраченного рабочего времени имеет определенную стоимость. На основании данных о материальных и трудовых затратах, вложенных в создание объекта, делается вывод о его стоимости. Срок службы учитывается амортизацией. Следует отметить, что внутри этого, как и любого другого подхода к оценке, существует много вариантов нормативных методик. При этом изменение стоимости во времени может отражаться, например, индексами, рассчитываемыми Министерством статистики и анализа на основании усредненных сведений по группам объектов. Затратный подход хорош тем, что дает отправные точки. В то же время он обладает и недостатками, так, например, он не учитывает будущую доходность оцениваемого объекта.

  В основу затратного метода положен анализ и перестройка балансового отчета фирмы. Он предусматривает суммирование чистой стоимости активов фирмы с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала фирмы.

   Балансовая  стоимость не отражает рыночную стоимость  активов, поэтому проводится предварительная  оценка обоснованной рыночной стоимости  каждого актива в отдельности и определяется, насколько балансовая стоимость соответствует рыночной стоимости обязательств.

   Суть затратного метода заключается в расчете стоимости собственных источников, которая определяется как разница между суммой активов предприятия и стоимостью всех обязательств.

   Для оценки имущества затратным методом  могут применяться следующие  формы: 

   В рамках затратного подхода выделяются три метода:

Метод накопления активов. Он заключается. в расчете обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности и переводе всех обязательств к текущей стоимости, а затем вычитании из активов стоимости всех обязательств (Таблица 1).  

Таблица.1