Физический износ объектов недвижимости и способы его определения

      Показатели  физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни  находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой: 

      И = (ЭВ/ФЖ) • 100% = [ЭВ/(ЭВ + ОСФЖ)] • 100%       (1) 

      Где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

      Физический  износ можно рассчитать как для  отдельных элементов здания с  последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу: 

      И = (ХВ: ФЖ) • 100%           (2) 

      Где И – износ, %; ФЖ – типичный срок физической жизни.

      Применение  формулы 2 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 1.

      Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здании целом может  быть переведен в стоимостное  выражение (обесценение):  

О = СВ • (И : 100),            (3)  

      Где И – износ, %; СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

      Данный  метод расчета износа применим для  массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов  предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

      Метод срока жизни (службы) отличается простотой и позволяет оценщику определить общий износ, который затем можно разбить по различным видам износа. Ограничения по применению данного метода сводятся к следующему. Во-первых, данный метод исходит из предположения, что износ обеспечивает пропорциональный возврат капитала в течение срока экономической службы зданий. Поэтому здание, построенное 15 лет назад, будет иметь втрое больший износ по сравнению с аналогичным зданием, построенным 5 лет назад, что не соответствует реальному положению дел, поскольку степень износа в течение эксплуатации может с годами меняться. Второй недостаток метода срока службы, как и метода рыночной выборки, связан с тем, что он не позволяет разбить общую сумму износа на ее составляющие. Невозможность выделить влияние различных факторов на снижение стоимости осложняет применение метода, если аналоги и оцениваемая недвижимость расположены в разных районах и отличаются по уровню и видам износа.

      Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа. 
 
 
 

2.2. Расчет износа  методом разбиения  на виды износа

      Наиболее  распространенным является метод разбиения на виды износа.

      В зависимости от факторов снижения стоимости  недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и  неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

      Сумма всех возможных видов износа –  это накопленный износ объекта  недвижимости.

      Физический  износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

      Существуют  четыре основных метода расчета физического  износа:

•      экспертный;

•      нормативный (или бухгалтерский);

•      стоимостной;

•      метод расчета срока жизни  здания.

      Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный.

      Экспертный  метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости  и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

      Данный  метод предполагает использование  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

      Физический  износ здания определяется следующим  образом:

 

 

Fф –  физический износ здания, (%);

Fi –  физический износ i-го конструктивного  элемента (%);

Li –  коэффициент, соответствующий доле  восстановительной стоимости i-го  конструктивного элемента (участка)  в общей стоимости здания;

n –  количество конструктивных элементов  в здании 

      Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица №1  Расчёт физического износа

 

      Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных  нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной  практике применяется крайне редко.

      Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. 
 

      Таблица №2 Условный пример расчета физического  износа стоимостным методом

 

      Данный  метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в  целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

      Существует  два способа применения метода разбивки:

1. от общего к частному. (Известная величина общего износа распределяется по его основным видам, выявленным на анализируемом объекте);

2. от частного к общему. (Расчет величины общего износа как суммы выявленных и оцененных его видов).

      От  общего к частному. На первом этапе  выявляют и рассчитывают все статьи физического износа. Остаток представляет сумму функционального и внешнего старения. На втором этапе выявляют и рассчитывают функциональное старение по всем статьям, затем их суммируют и вычитают из остаточной величины износа. Разница представляет внешнее старение объекта недвижимости. Если выявлен ущерб, причиненный зданию повреждением или актом вандализма, рассчитываются затраты на его устранение, которые прибавляются к общей величине износа.

      При использовании данной процедуры  оценщик может столкнуться со следующими ситуациями:

      1. Сумма всех статей физического износа совпадет с общим износом объекта, полученным методами рыночной выборки, либо срока службы. В таком случае функциональное и внешнее старение незначительно или вообще отсутствует.

      2. Сумма всех статей физического и функционального старения эквивалентна величине общей амортизации, тогда, вероятно, внешнее старение отсутствует.

      3. Сумма статей износа, рассчитанная методом разбивки, существенно превышает величину общего износа, полученную двумя другими методами. Расхождение может быть связано с ошибками в расчете общей амортизации, несопоставимостью данных в связи с тем, что какой-либо фактор износа не был учтен в других методах расчета, либо учтен дважды. В данном случае необходимо пересмотреть результаты всех методов.

      От  частного к общему. На первом этапе  вычисляют все статьи физического  износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального старения и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старения. На третьем этапе рассчитывают внешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. Показатель внешнего старения следует распределить между земельным участком и строениями. На четвертом этапе все виды физического износа, функционального и внешнего старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа. 
 
 

2.3. Расчёт износа  методом рыночной  выборки

     В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.