Физический износ объектов недвижимости и способы его определения

     Метод рыночной выборки предполагает последовательное проведение оценщиком следующих  этапов:

     Первый  этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта.

     Второй этап. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.

     Третий  этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

     Четвёртый этап. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи. Вид восстановительной стоимости: воспроизводственная или стоимость замещения дол-жены быть одинаковыми. Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения.

     Пятый этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.

     Шестой  этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.

     Седьмой этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.

     Восьмой этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

     Полученную  по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

     Сфера применения метода рыночной выборки. Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

     Если  оцениваемый объект и аналоги  различаются по дизайну и качеству строительных работ, сложно определить, чем именно вызвана разница в  стоимости. Метод рыночной выборки  нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию.

     Следует помнить, что метод рыночной выборки  определяет износ, как единую сумму  без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

     Физический  износ отражает снижение работоспособности  объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

      Выделяют  три основных способа расчёта  износа: метод срока жизни (службы); метод разбиения на виды износа; метод рыночной выборки.

      Метод срока жизни (службы) базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным.

           В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения. 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы: 

1. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. – Методы оценки и  технической экпертизы недвижимости. Учебное пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов-на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2006.- 448 с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости Учебник / А.Н. Асаул – СПб Питер. 2004 – 512 с.
3. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков – М. Экзамен, 2000 – 512 с.
4. Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебник / Под ред. А.М. Стражникова – М. Высш. шк. 2000 – 429 с.
5. Староверова Г.С. Экономика недвижимости Учеб. Пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина – Вологда ВоГТУ, 2006 – 238 с.

Интернет  источники:

1. http://www.aup.ru/
2. http://www.bibliotekar.ru/