Маркетинг строительной продукции

     ЖКХ относится к наиболее фондоемким отраслям (коэффициент фондоемкости 0,34), стоимость которых со временем падает. В российском ЖКХ прогнозируются наиболее значительные, по сравнению с другими отраслями экономики, потери стоимости (3,1% - 1,9% в период с 2004 по 2012 г.), что отражает низкую эффективность государственной политики в этих направлениях. Тарифы на услуги ЖКХ растут быстрее всех цен. Каждый год в январе они совершают скачок, вызывая волну возмущения. Коммунисты сделали борьбу с реформой ЖКХ своим главным лозунгом. Суть же этой реформы заключается в том, чтобы от советского планового и государственного хозяйства перейти к частному рыночному. 

     История отрасли

     В 1954 г. в России начала осуществляться программа массового жилищного  строительства. За два десятилетия "хрущовские" пятиэтажки покрыли  всю страну. Тогда же была сооружена  большая часть эксплуатируемых  сейчас инженерных сетей. Система управления ЖКХ, сложившаяся в те годы, сохранялась  до 1990-х гг. Единственным новшеством было движение жилкооперативов в 1970-х. В государственном секторе домохозяйства  были не собственниками и не арендаторами, а, по сути, бессрочными пользователями. Изменения начались с Закона "О  приватизации жилищного фонда РФ", принятого в 1991 г. Он определил право  жильцов получить квартиры в частную  собственность. При этом на них не возлагались обязательства, вытекающие из права собственности: полное возмещение издержек по поддержанию этой собственности  и оплате коммунальных услуг.

     При либерализации цен в 1992 г. было решено не трогать тарифы на жилищно-коммунальные услуги, и квартплата оказалась на уровне 1928 г. До 2000 г. власти придерживали тарифы ЖКУ на фоне роста всех остальных  цен, а затем начался их ускоренный рост, хотя госрегулирование неизменно  сохранялось. Стоимость газа и электроэнергии составляет львиную долю стоимости  ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, необходимость регулирования  цен и регламентация этих рынков неизбежны.

     К 2004 г., получая ЖКУ по субсидированным  ценам, граждане тратили на них в  среднем 10,8% своего бюджета. Однако, с  учетом реальных расходов, отражающим различия в жилищной обеспеченности, качестве жилья, доля расходов на ЖКУ  в семейном бюджете россиян пока заметно ниже, прежде всего для  состоятельных людей. Т.е. на богатых  приходится больше субсидий, заложенных в ценах.

     Первой  попыткой подключить владельцев квартир  к покрытию расходов стали Указ "О  временном положении о кондоминиумах" (1993 г.) и закон "О товариществах  собственников жилья (ТСЖ)" (1996 г.).

     Однако  к 1993-1996 г., когда в России уже сложился рынок жилья, рынок ЖКУ был еще в зачаточном состоянии. 

     Современная законодательная  база

     В 1997 г. Ельцин подписал указ "О реформе  ЖКХ", согласно которому предполагалось поднять долю населения в оплате жилья и ЖКУ с 35% в 1997 г. до 100% в 2003 г. Впоследствии 100%-я оплата была отложена Госдумой до 2008 г. Новая редакция закона "Об основах федеральной  жилищной политики" (2003 г.) вообще исключила  упоминание о сроке перехода на 100%-ю  оплату услуг ЖКХ населением.

     В 2001 г. был принят документ, до сих  пор определяющий государственную  политику в отрасли - подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального  комплекса РФ" федеральной целевой  программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг., а в конце 2004 г. был утвержден  новый Жилищный кодекс, который ввел новую форму гражданско-правового договора - договор об управлении многоквартирным домом. 
 

     Вместо  ДЭЗов

     Согласно  новому кодексу, с 1 января 2007 г. жильцы домов могли отказаться от услуг государственных Дирекций единого заказчика (ДЕЗов), при этом они были обязаны до конца 2007 г. выбрать один из 3-х вариантов: договориться управлять домом самостоятельно, создать ТСЖ, которое организует подобие ДЕЗа в отдельно взятом доме или подписать договор со специализированной управляющей компанией (УК). Для тех, кто не определится с выбором, в 1 пол. 2008 г. чиновники должны были на конкурсной основе отобрать управляющие организации. Наравне с ДЕЗами в конкурсах могли участвовать и частные компании.

     Примечательно, что если в марте 2007 г. 70% москвичей  пребывали в неведении об этом решении, то уже в августе 90% собственников  жилья выбрали способ управления своими домами. Большинство остановилось на тех же ДЕЗах, которые управляли  их домами и раньше. По существу, это  был отказ от выбора. Только 16% процентов  выбрали какую-то форму самоуправления. Большинство жителей не знают, что  такое ТСЖ и испытывают трудности  в понимании механизма управления собственным домом. Небольшая часть  осведомлена о товариществах  достаточно подробно, но при этом проявляет  резко негативное отношение к  идее создания ТСЖ в своем доме. Причем все сходятся во мнении, что  через ДЕЗы управлять домом невыгодно.

     Итак, у бизнеса появляется возможность  отвоевывать долю ДЕЗов на рынке  ЖКУ. Здесь есть за что побороться. Объем рынка услуг по управлению жильем, лишь в одной в Москве составляет около $1,2 млрд в год. При  этом на долю элитных домов приходится всего $11,5 млн в год при средней  цене $2,25 за эксплуатацию одного "квадрата" в месяц. Эти деньги уже сегодня полностью достаются частным компаниям, поскольку застройщики не рискуют отдавать дорогое жилье в руки ДЕЗов.

     Частные УК сразу оговариваются, что им интересны  дома не старше 15 лет, где пока не требуется  капитального ремонта, а значит, и  больших затрат на содержание. Даже при такой избирательности частным  УК есть где развернуться: только в  Москве около 60 млн кв. м новостроек.

     Пока  единственный источник доходов УК - взносы жильцов. Во всем мире УК зарабатывают за счет размещения рекламы на фасадах  домов и сдачи в аренду нежилых  помещений в домах. Если первый вариант  в России еще возможен, то второй почти исключен. Обычно нежилые помещения  находятся либо в собственности  города, либо в собственности застройщика. Поэтому УК намерены брать в управление не отдельные дома, а целые кварталы, зарабатывая на масштабе. 

     Общественный  контроль в ЖКХ

     Самое сложное в бизнесе УК и ТСЖ - это общественная составляющая. Она  является спецификой рынка ЖКХ. Жильцов  трудно собрать вместе. Среди них  нет единства. У них разная материальная база, разные жизненные приоритеты, поэтому они по-разному смотрят  на то, куда и в каких количествах  пойдут средства, вносимые ими в  общий котел. Особенно это касается случаев, когда часть квартир  в доме является муниципальными или  неприватизированными. Обычно в доме 7-8% жильцов составляют неплательщики. УК или ТСЖ, конечно, могут подать на них в суд. Однако, по российским законам выселить собственника-неплательщика  из приватизированной квартиры нельзя, эта мера актуальна только для  муниципальных квартир. Пока единственная действенная мера борьбы с неплательщиками - отключение их квартир от воды и  электричества (правда, она противозаконна).

     И все же, если мы хотим избежать административной иерархии контрольных органов, обычно быстро приходящих к вырождению, речь должна идти об общественном, гражданском  контроле. Отсюда нужда в самоуправлении, прежде всего на низовом уровне. Можно ли в таких условиях говорить о рынке. Мировой опыт показывает, что можно и нужно.

     Дилемма между упадком ЖКХ и неспособностью населения брать на себя все издержки по его содержанию обостряется. Но решение  возможно. Например, такое: повысить зарплату бюджетникам и пенсии в размерах, полностью или с избытком компенсирующих либерализацию рынков электроэнергии и ЖКУ, открыто заявив, что половина увеличения доходов уйдет на компенсации. Тогда реформа получит поддержку  самой массовой группы населения и развяжется цепочка проблем - не только рынка ЖКУ, но и электроэнергии и газа. 

     Частный бизнес в ЖКХ

     Проведению  реформы мешают несколько фундаментальных  проблем: задолженность предприятий  ЖКХ, дотационность отрасли, перекрестное субсидирование, отсутствие реальных договорных отношений и др. И все  же реформа продвигается. В 2003 г. с  созданием компании "Российские коммунальные системы" (РКС), крупнейшими  акционерами которой стали РАО "ЕЭС России" и Газпромбанк, а впоследствии и "Ренова", которая  нарастила свой пакет до контрольного, бизнес пошел в ЖКХ. Появление  крупной межрегиональной компании делает бизнес более независимым  от местных властей. Новые игроки приходят со стороны, конкуренция обостряется. На конец 2005 г., по данным Института  экономики города, частные компании поставляли жителям 25% тепла, 37% услуг  по электроснабжению, 17% - по водоснабжению. По данным Федеральной антимонопольной  службы, в середине 2007 г., 8,3% жилья  управлялось ТСЖ, ЖСК или иными  специализированными потребительскими кооперативами. Идет реформа электроэнергетики, а именно от нее в значительной степени зависят коммунальные услуги по обеспечению электроэнергией  и услуги центрального отопления.

     Доля  населения в оплате ЖКУ в 2006-м  достигла уже 82,5%, при собираемости 93% от предъявляемых к оплате сумм.

     В 2007 г. была создана государственная  корпорация "Фонд для содействия реформированию ЖКХ" (ФСРЖКХ) для  финансирования ремонта и расселения ветхого и аварийного жилья. Получателями средств этого фонда будут  регионы и муниципалитеты, принимающие  на себя обязательства по реформированию ЖКХ, при условии, что они будут  передавать в частные руки функции  обслуживания коммунального хозяйства  и управления жилыми домами, и стимулировать  создание ТСЖ. Когда жилищный фонд будет  передан на баланс УК или ТСЖ, муниципалитеты начнут возмещать новым хозяйственникам  долги за не выполненный ранее  капитальный ремонт. Предполагается, что уже со 2 января 2012 г. россияне сами начнут оплачивать и капремонт. Это не коснется лишь граждан, проживающих  в муниципальных домах. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     4. Демонополизация  рынка жилищно-коммунальных услуг

     Для отдельных сфер деятельности на рынке  жилищно-коммунальных услуг, в частности, для управления жилищным фондом, в  Программе демонополизации и  развития конкуренции на рынках услуг  жилищно-коммунального хозяйства  на 1998-1999 г.г. (постановление Правительства  Российской Федерации от 20.12.97 № 1613) проектировался постепенный переход  на конкурентные отношения. Однако поставленные цели, реализация которых возлагалась  преимущественно на региональные органы власти, в значительной степени не достигнуты. В большинстве регионов в управлении жилищным фондом сохраняются  административные методы хозяйствования. Ситуация с внедрением и развитием  конкурентных основ в сферу управления жилищным фондом неблагоприятна, так  как существующая сеть служб заказчика  недостаточна для развития конкуренции  в сфере управления жилищным фондом, а создание товариществ собственников  жилья не получило развития.

     Для жилищно-коммунального хозяйства  характерны: значительная доля морально и физически устаревших основных фондов; низкая платежеспособность большей  части населения; бюрократизированное  управление жилищным фондом и производственными  процессами в сфере жилищно-коммунального  хозяйства.

     Указом  Президента Российской Федерации от 28.04.97 №425 утверждена Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Правительство  Российской Федерации приняло федеральную  целевую программу «Жилище» (постановление  от 17.09.01 №675). Указанные документы  предусматривают постепенную ликвидацию дотационности отрасли, ввод ее в  режим устойчивого и достаточного финансирования. Вместе с тем, не все вопросы развития конкуренции на рынках услуг жилищно-коммунального хозяйства вошли в принятые программные документы. Необходимо решить следующие задачи: внесение дополнений в Федеральный закон «О естественных монополиях» в части локальных естественных монополий, в том числе в системе ЖКХ; выделение в системе ЖКХ секторов, которые являются потенциально конкурентными; внедрение конкурентных отношений в сферу управления жилищным комплексом и предоставления коммунальных услуг; привлечение альтернативных организаций по предоставлению коммунальных услуг; создание системы управления жилищным комплексом, не отторгающим собственников жилья от принятия решений о расходовании финансовых средств; совершенствование законодательной и нормативно-технической базы по вопросам реформирования ЖКХ; развитие систем ТСЖ и служб заказчика; внедрение в системе ЖКХ письменных договоров о найме и обслуживании жилья, как это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

     Для решения перечисленных проблем  целесообразно внести соответствующие  дополнения в существующие программные  документы.

     Рынок жилищно-коммунальных услуг характеризуется  наличием конкурентных и монопольных  сегментов (смешанный тип рынка).

     Отраслями жилищно-коммунального хозяйства, в  которых возможна развитая конкуренция, являются: техническое обслуживание и содержание жилищного фонда, в  частности, обслуживание и ремонт внутридомовых  систем (сантехнических, электротехнических, теплоснабжения); ремонтно-строительные работы; техобслуживание лифтов; техобслуживание  телевизионных антенн; обслуживание электроплит; обслуживание наружного  освещения; обслуживание и ремонт инженерного  оборудования, мест общего пользования  и содержание придомовой территории; вывоз твердых и жидких бытовых  отходов; управление жилищным фондом; установка и ремонт приборов учета  тепловой энергии, холодной и горячей  воды; озеленение территорий; ритуальные услуги.