Разработка проектной документации: состав, порядок и экспертиза документации

 - авторский надзор на протяжении  всего периода строительства  и приемки в эксплуатацию объектов;

 - на основании договора, заключенного  заказчиком с проектной организацией;

 - участие в приемке в эксплуатацию  законченного строительством объекта.

 Авторский надзор - один из видов услуг по надзору  автора проекта и других разработчиков  проектной документации за строительством. Осуществляется на основе договора.

 Специалисты, осуществляющие авторский надзор, выезжают на строительную площадку для промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ.

 Авторский надзор осуществляется с целью улучшения  качества и снижения стоимости строительства, а также повышения ответственности  проектной организации за качество возводимых зданий и сооружений.

 Руководство организацией и проведением авторского надзора за строительством объектов осуществляют главные инженеры проектов, лично участвуя в надзоре. Надзор осуществляется в сроки, определенные планами-графиками к договорам, либо по вызову заказчика, но не реже одного раза в месяц.

 В ходе надзора проектная организация  принимает решение при возникновении  непредвиденных обстоятельств, может  вносить изменения в проектную  документацию уточнения и изменения  по согласованию с заказчиком. 

   Перечень

   документов, оформляемых при  разработке проектной  документации  

   1. Задание на проектирование.

   2. Архитектурно-планировочное задание. 

   3. Ходатайство на отвод земельного  участка.

   4. Решение на отвод земельного  участка под строительную площадку.

   5. Исходные данные для проектирования.

   6. Договор на выполнение инженерных  изысканий.

   7. Техническое задание к договору  на инженерные изыскания.

   8. Материалы инженерных изысканий.

   9. Утвержденные (одобренные) обоснования  инвестиций в строительство.

   10. Договор на разработку проектной документации.

   11. Заключение государственной экспертизы.

   12. Договор на осуществление авторского  надзора.

  1.2. Экспертиза проектной документации

  Экспертиза  проектной документации проводится до начала строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения, консервации и ликвидации опасного производственного объекта. При экспертизе выявляются несоответствия требованиям промышленной безопасности, установленным Ростехнадзором.

  Если  заключение экспертизы отрицательное, то проектная документация направляется на доработку. После внесения дополнений и изменений документация отправляется на повторную экспертизу.

  При экспертизе проектной документации могут анализироваться  части проекта или весь проект в целом. Сроки проведения зависят от объемов работы и определяются индивидуально.

  Для проведения экспертизы проектной документации нужны следующие документы:

• Рабочая документация по разделам проекта;
• Технико-экономическое обоснование;
• Исходные данные для проектирования;
• Рабочий проект (генеральный план, технологическая часть, автоматизация процесса, электротехническая часть и др.).

  При экспертизе промышленной безопасности проектной документации проводятся анализ и оценка:

• оптимальности принятого технологического процесса в части его безопасности и надежности, обоснованности технических решений и мероприятий по обеспечению безопасности ведения работ, предупреждению аварийных ситуаций и ликвидации их последствий;
• характеристик основных взрывопожароопасных, токсичных свойств сырья, полупродуктов, товарного продукта и отходов;
• наличия и достаточности мероприятий, направленных на обеспечение безопасности проектируемого объекта;
• возможности оперативного и безопасного отключения отдельных элементов или участков объекта для производства ремонтных и аварийных работ;
• оптимальности применяемых в проекте решений по компоновке технологического оборудования;
• безопасности и рациональности проектных решений по размещению зданий и сооружений;
• применения новых технологий и материалов при проектировании опасного производственного объекта в соответствующей отрасли промышленности;
• сравнения предлагаемого метода производства с другими известными методами в зарубежной практике;
• автоматизированных систем управления технологическими процессами и систем оперативного управления, прогнозирования, обнаружения, предупреждения и ликвидации аварийных ситуаций;
• условий обеспечения взрывобезопасности зданий и их вентиляции, возможности автоматического поддержания заданных параметров эксплуатации, управления, эффективности систем противоаварийной защиты и сигнализации;
• эффективности систем резервирования для обеспечения бесперебойности технологических процессов в случае отключения систем энергоснабжения;
• мероприятий по обеспечению контроля герметичности и выполнения требований по защите оборудования от коррозии, выполнения условий надежности;
• выполнения требований взрывопожаробезопасности, предъявляемых к зданиям и сооружениям в зависимости от технологического назначения, системам приточно-вытяжной вентиляции, к контролю загазованности;
• соответствия категории надежности энергоснабжения, уровня оснащенности контрольно-измерительными приборами и средствами противоаварийной защиты нормативным требованиям;
• оптимальности выбора основного и вспомогательного оборудования, его компоновки и схем обвязки, оснащения запорной, регулирующей арматурой, предохранительными устройствами и системами автоматического управления, регулирования, защиты, сигнализации, контроля и учета, уровня взрывозащищенности электрооборудования;
• обеспечения безопасности эксплуатационного персонала, достаточности мер по локализации и ликвидации последствий аварий.

Глава 2. Расчётная часть

      Фирма решила организовать производство строительных  материалов

в виде теплоизоляционных плит. Проект участка по их изготовлению

предусматривает выполнение СМР (строительство производственных

площадей, приобретение и установку технологического оборудования) в 

течение трех лет. Эксплуатация участка и изготовление строительных

материалов рассчитаны на 7 лет (с 4-го по 10-й год).  В конце 10-го года предполагается продажа производственного участка по цене, составляющей

долю L  от общей стоимости капитальных вложений.

      Значения  капитальных вложений (Квл), объема производства (Nпр),

цены (Ц), постоянных затрат (Зпост), переменных затрат (Зпер) и налогов (Н),

в динамике по годам реализации проекта  определяются путем умножения относительного индекса соответствующего показателя (для всех вариантов 

одинаков  и выбирается из табл. 1) на абсолютную величину этого показателя

для выполняемого варианта, выбираемую из табл. 2.

      Ставка  дисконтирования   r  и относительная стоимость продажи производственного участка   L  для соответствующего варианта выбирается

по табл.2. Пороговая ставка банковского процента принимается равной 24%.

      В процессе строительно-монтажных работ  предприятие воспользовалось

для их инвестирования кредитом коммерческого банка. Доля заемных средств 

в инвестициях  составляет 60%. По условиям договора между банком и

предприятием возврат кредита будет осуществляться долями в течение

четырех лет  следующими долями:

• по истечении первого года пользования кредитом –30%;
• по истечении двух лет – 25%;
• по истечении трех лет – 25%;
• по истечении трех лет – 20%.

     За  пользование кредитом предприятие должно платить банку за первый год 22% используемой в течение года суммы, за второй – 26, за третий – 32 и за четвертый - 35 %.

      Необходимо  определить показатели NPV, IRR, индекс рентабельности инвестиций, сроки окупаемости инвестиций и объекта. Расчет последних двух показателей подтвердить графиком окупаемости.

      Установить  экономическую целесообразность организации производства строительных материалов.

     Определить, как изменится эффективность  проекта при использовании предприятием кредита коммерческого банка. Сделать вывод о влиянии привлечения кредита на эффективность инвестиций.

Решение задания без учета  кредита.

 

      Первым  этапом выполнения задания является трансформация 

исходных  данных, выраженных через индексы (табл. 1), в абсолютные

цифры для соответствующих вариантов (для 31-го варианта приведены

в табл. 3) путем  умножения на абсолютную величину этого  показателя

для выполняемого варианта, выбираемую из табл. 2.

    Расчеты затрат, прибыли и финансовых итогов в динамике по годам, а также показателей эффективности проекта развития бизнеса  (табл. 4) выполняются по следующим соотношениям (в качестве примера расчета денежных потоков приведены численные значения для 4-го года). 

     1. Себестоимость единицы продукции 

С = Зпер + Зпост / Nпр = 2,4 + 35,1 / 10=  4,64 руб./м². 

    2. Балансовая прибыль предприятия 

     БП = Nпр (Ц - С) = 15,4 * (7,2 – 4,64) = 39,18 млн.  руб/год. 

    3. Чистая прибыль 

    ЧП   =  БП  -  Н  = 39,18 – 17,2 = 21,98 млн. руб/год. 

     4. Финансовый итог   

     CF  =  ЧП  -  Квл  =  21,98 – 0  =  21,98 млн. руб/год. 

     5. Коэффициент дисконтирования 

     Кд  =  1 / (1 +  r ) ^t  =  1 / ( 1 + 0,20 ) ⁴  = 0,482. 

     6. Текущая стоимость 

     PV  =  CF  *  Кд  =  21,98 * 0,420  =  9,24 млн руб/год. 

     7. Чистая текущая стоимость

              ₁₀

     NPV  =  å PV  = 38,09 млн руб/год.

           ^{t = 0}

     8. Внутренняя норма доходности 

      Расчет  этого показателя строится на основе равенства инвестиций и ЧП, которые  приводятся к нулевому моменту времени с помощью операции дисконтирования. Решение этого уравнения лучше всего производить с помощью электронных таблиц Excel.  IRR = 41,74%.

     Если  отсутствует компьютер, то решение  с точностью до трех знаков после  запятой следует осуществить  с помощью ручного счета методом  последовательных приближений. 

     9. Показатель рентабельности инвестиций.  

     Расчеты показывают, что

• суммарная текущая чистая прибыль составляет  76,28 млн руб/год;
• суммарные приведенные инвестиции равны 58,19 млн руб/год.

      Искомый индекс рентабельности инвестиций определяется как отношение дисконтированных дохода к инвестициям, т.е. 76,28 /58,19 = 1,998. Это значит, что проект при своей реализации позволит полностью вернуть все инвестированные средства и плюс к этому получить чистый доход в размере 99,8% всей инвестированной суммы. 

  10. Срок  окупаемости инвестиций и реализуемого объекта без учета дисконтирования.

     Сумма капитальных вложений по исходным данным: 

   å Квл = 8,8 + 13,2 + 17,6 + 14,08 = 53,68 млн. руб. 

      Чистая  прибыль предприятия нарастающим  итогом к концу 4-го года составит 21,98 млн. руб., к концу 5-го – 21,98 + 40,12= 62,10 млн. руб., к концу 6-го года — 21,98 + 40,12+ 46,60  = 108,70 млн. руб.

   Срок  окупаемости инвестиций составит 4,51 года. Срок окупаемости самого объекта  в соответствии с исходными условиями будет на 3 года меньше — 1,51 года.

      Если  нанести на график полученную информацию о вложениях и чистой прибыли предприятия нарастающим итогом, то легко установить, что линия, отражающая чистую прибыль, пересечет горизонтальную линию инвестиций, а следовательно, превысит ее после 5-ти лет от начала реализации инвестиционного проекта. 

     11. Срок окупаемости инвестиций  и реализуемого объекта с учетом дисконтирования.