Отчет по производственной практике в ОАО «Рязанская ипотечная корпорация»

  

 

3. СОВРЕМЕННОЕ  СОСТОЯНИЕ  ОРГАНИЗАЦИИ  ИПОТЕЧНОГО  КРЕИТОВАНИЯ  В  ОАО «РЯЗАНСКАЯ  ИПОТЕЧНАЯ  КОРПОРАЦИЯ» ГОРОДА РЯЗАНИ

 

3.1.ОАО «РЯЗАНСКАЯ  ИПОТЕЧНАЯ КОРПОРАЦИЯ» КАК ПОСРЕДНИК ПРИ ПРОЦЕДУРЕ ВЫДАЧИ  ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

В  настоящее  время во всём мире  распространено   ипотечное  кредитование, связанное  с  получением  ссудных  средств  под залог  недвижимости.  Остановимся  на  понятии  жилищного ипотечного  кредитования.  Необходимо  отметить,  что в залог оформляется приобретаемое жильё, то есть собственность, которая появляется у человека  только  в момент  получения кредита. Это позволяет купить  жильё,  что называется,  «с нуля» - ведь необходимости  сдавать  в залог  какое – либо  прежнее  имущество  нет. Поскольку  гарантией  возврата  кредита  служит залог,  ипотека  также  не  требует  поручителей.  Поэтому этим  видом  кредитования  часто  пользуются  и те,  кто  расширяет  свою жилплощадь,  покупая новое, более просторное  жильё. Ну  и, конечно,  самое  главное – благодаря надёжной гарантии  возврата,  ставки  по  ипотечным  кредитам,  как  правило,  самые низкие  среди  всех  видов жилищного  кредитования.

          Сегодня  во  всём мире существуют две модели  ипотечного кредитования: одноуровневая (банковская)  и двухуровневая. Они  отличаются  только способом привлечения, используемых для выдачи кредитов: в  первом случае кредиты выдаются за счёт  собственных ресурсов банков,  а во  втором – за счёт привлечения внешних инвестиций. Двухуровневая модель позволяет привлекать более «дешёвые» деньги на более длительный  срок,  поэтому ставки  по ипотечным кредитам в двухуровневой системе, как правило, ниже, а максимальный срок кредитования - больше.

         В  России  двухуровневая ипотечная   система начала  создаваться   в 1997 году, когда Правительство   Российской Федерации  учредило  Агентство  по Ипотечному Жилищному   Кредитованию (АИЖК). Оно  полностью  находится в государственной  собственности. В регионах АИЖК действует через своих региональных  операторов. Все  вместе  они  составляют  единую  систему  ипотечного  кредитования – федеральную  ипотеку. В настоящее время федеральная  ипотека работает в 70 регионах России.

         В  систему  федеральной   ипотеки  вовлечены  многие  банки,  страховые  и  оценочные   компании,  агентства  недвижимости, поэтому надёжность  системы очень  велика – при  сбое в одном   из  звеньев есть возможность  задействовать другие. Деятельность  АИЖК  как  центрального  звена  федеральной  ипотеки, находится  под постоянным  контролем Президента РФ. Формирование  системы ипотечного жилищного  кредитования  является  одним  из  приоритетных  направлений государственной  жилищной  политики.

          ОАО «Рязанская  ипотечная   корпорация»,  являясь  региональным  оператором  АИЖК, проводит  выдачу, рефинансирование  и  сопровождение   выкупленных  ипотечных  кредитов  согласно  разработанным  Стандартам  АИЖК.

          Первым  этапом  организации  ипотечного  кредитования  является  процедура  выдачи  кредитов.  Стандарты  процедур  выдачи  ипотечных  кредитов разработаны  и  введены  с  целью  установления  единых  правил  и  требований,  предъявляемых к  параметрам  ипотечных  кредитов   при их  выдаче  и к порядку их выдачи.  Ипотечные кредиты выдаются  физическим  лицам,  выступающим в качестве заёмщиков, с соблюдением требований  Стандартов  АИЖК.

Основные  требования, предъявляемые к  потенциальному Заемщику:

      -  Постоянная регистрация на территории РФ;

      -  Стаж не менее 6-и месяцев  на последнем месте работы;

      -  Отсутствие судимости,  инвалидности;

      -  Возраст заемщиков от 18 до 65 лет (на момент погашения ипотечного  кредита);

     - Обязательное условие - страхование  имущества и жизни (при согласии заёмщика);

     - Сумма кредита от 250 000 рублей до 4 000 000 рублей.

Кредит  предоставляется:

     -  на приобретение жилья на вторичном  рынке под залог приобретаемого  жилья;

     С 2010 года появились три новых ипотечных  продукта:

     -  на приобретение жилья в новых домах, сданных после 2007 года;

     - приобретение жилья на этапе долевого строительства по программе «Новостройка»;

     - приобретение жилья с помощью  средств материнского семейного  капитала в качестве первоначального  взноса.

     Процентная  ставка рассчитывается в зависимости от первоначального взноса (min.:  на вторичный фонд – 11,5%, на сданный фонд – 10,5%, на этапе долевого строительства – 15%, после сдачи 10,5%) на весь период действия кредита и не подлежит изменению. Есть возможность оформить кредит под плавающую процентную ставку, которая зависти от ставки рефинансирования и будет пересчитываться ежегодно в зависимости от ее величины в текущем году, в кредитном договоре установлен минимум и максимум до которого она может колебаться.

     Срок  кредита от 3 до 30 лет, ограничен достижением заемщика/созаемщика возраста 65 лет.

     Досрочное погашение кредита возможно по истечении 6 месяцев, сумма досрочного погашения  не менее 10 000 рублей плюсом к сумме ежемесячного платежа.

     Возможно  привлечение созаемщиков в случае недостаточности официального уровня дохода заёмщика. Максимальное количество заемщиков по кредиту - 3 человека.

            Этапы выдачи Ипотечных кредитов (займов):

     1. Оценка платежеспособности заемщика, которая состоит из оценки  возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату Ипотечного кредита (займа) и уплате начисленных процентов. Она определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

     – Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение  ежемесячных расходов Заемщика по обслуживанию Ипотечного кредита (займа) к среднемесячному доходу Заемщиков (за вычетом расходов, указанных в п. 2.4.1 Части I настоящих Стандартов).

     – Для определения способности  Заемщика выплачивать Ипотечный  кредит (заем) рассчитывается коэффициент П/Д:

                           А + РК*1,1*НР/12

     Коэффициент П/Д = ––––––––––––––––––– * 100% ,  где

                                                 Д-Р  

     А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;

     РК - размер Ипотечного кредита (займа), в  рублях;

     НР - норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа).

     В целях расчета коэффициента П/Д  значение НР устанавливается равным 0,02.

     Д - размер среднемесячных совокупных доходов  Заемщика после налогообложения, в рублях;

     Р - размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика, указанных в п.2.4.1. Части I настоящих Стандартов, в рублях.

     – Предельное значение коэффициента П/Д  устанавливается в размере 45%.

               2. Пакет документов для рассмотрения  заявления о выдаче ипотечного кредита включает в себя следующее:

     1.  Паспорт;

     2. Страховое свидетельство государственного  пенсионного страхования; 

     3. Свидетельство о постановке на  налоговый учет физического лица (ИНН) (при наличии);

     4. Военный билет (для мужчин призывного возраста);

     5. Справка о доходах с места  работы (по форме 2-НДФЛ);

     Для заемщика-предпринимателя - список документов предоставляет специалист во время консультации.

     6. Копия трудовой книжки (прошитая, пронумерованная, заверенная работодателем  с надписью «копия верна», с записью на последнем листе «работает по настоящее время»);

     7.Свидетельство  о браке/расторжении брака (при  наличии);

     8.Свидетельства  о рождении несовершеннолетних  детей (при наличии);

     9.Разрешение  органов опеки и попечительства  на ипотеку жилья (если в числе собственников приобретаемого жилья будут несовершеннолетние дети).

     *Супруг(а)  Заемщика обязательно является  Созаемщиком, предоставляет те  же документы, что и Заемщик;  Супруг(а) Созаемщика.

     Одновременно  предоставляются необходимые документы по приобретаемому жилью.

     На  основании предоставленных документов потенциальный заемщик заполняет  две формы – заявление на предоставление ипотечного кредита (Приложение 12) и Декларацию заемщика (Приложение 13).

     На  основании полностью сформированного  кредитного дела специалист кредитного отдела проводит андеррайтинг заемщика (Приложение 14), что позволяет наиболее точно определить возможность получения ипотечного кредита.

       При предоставлении Ипотечного  кредита (займа) под залог приобретаемого  Жилого помещения, размер Ипотечного кредита (займа) рассчитывается в зависимости от стоимости приобретаемого Жилого помещения (Предмета ипотеки), и на момент его выдачи должен составлять не менее 30% и не более 70% от стоимости приобретаемого и закладываемого Жилого помещения.

     4. Оформление кредитного договора  и ипотеки жилого помещения.

       При оформлении Ипотечных сделок, выдаче Ипотечных кредитов (займов) и составлении Закладных (Приложение 15) кредитор должны руководствоваться формами документов, утвержденных Стандартами и размещенных на официальном сайте Агентства (www.ahml.ru).

     После составления и подписания документы  по сделке купли-продажи (Приложение 16), кредитный договор (Приложение 17) и закладная передаются на государственную регистрацию в Федеральную регистрационную службу регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента подачи документов. После государственной регистрации заемщиков предоставляет копии зарегистрированного договора купли-продажи, акта приема-передачи жилого помещения, свидетельство о праве собственности на жилое помещение, выписку из ЕГРП в которых указывается обременение в виде ипотеки. 
 

2. РЕФИНАНСИРОВАНИЕ  И СОПРОВОЖДЕНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В ОАО «РЯЗАНСКАЯ ИПОТЕЧНАЯ КОРПОРАЦИЯ».

 

     Помимо  выдачи ипотечных кредитов, ОАО «Рязанская ипотечная корпорация» осуществляет процесс рефинансирования и сопровождения  ипотечных кредитов в соответствии со Стандартами процедур рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК. Как оговаривалось  ранее, первичными кредиторами помимо самой Корпорации выступают банки – партнеры, которые за счет своих собственных ресурсов предоставляют гражданам ипотечные кредиты, выданные в соответствии со Стандартами АИЖК. В соответствии с заключенными партнерскими Соглашениями между Корпорацией и банками, Корпорация выкупает за счет собственных средств данные кредиты и рефинансирует их в Агентство.

       Передача прав по закладным  между первичным кредитором (Банком) и Корпорацией осуществляется  путем заключения сделки в  простой письменной форме - заключения  договора купли-продажи закладных и непосредственной передачи закладных по актам приёма-передачи по формам, рекомендуемым Агентством, скреплённого печатью и подписями сторон (Приложение 18). При передаче закладной на ней производится отметка о новом владельце закладной - Региональном операторе, в частности ОАО «Рязанская ипотечная корпорация».

         При наличии согласия сторон в договор могут быть включены положения, касающиеся порядка обратного выкупа или замены первичным кредитором или Региональным оператором приобретенных ипотечных кредитов (закладных) в случае их дефолта.