Защита земельных прав

Владение, пользование и  распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой  их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником  свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По общим правилам собственник  несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (т.е. обязан нести  расходы, связанные с содержанием  имущества, в частности своевременно вносить платежи за землю), а также  риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Исключения из указанных  правил могут быть предусмотрены  законом или договором.

Общим для всех земельных  участков в Российской Федерации, за исключением тех из них, на которые  распространяется правовой режим бесхозяйной  вещи, является то, что они находятся  в чьей-либо собственности - физических или юридических лиц, государства, муниципальных образований. Лица, имеющие  в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом  постольку, поскольку соответствующие  земли на основании закона не исключены  из оборота или не ограничены в  обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Если иное не установлено  законом, то право собственности  на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого  участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся  на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над  и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ).

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник  земельного участка может возводить  на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать  строительство на своем участке  другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных  и строительных норм и правил, а  также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

Земельные участки могут  предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским  и земельным законодательством (п. 1 ст. 264 ГК РФ).

Частной собственности на землю как одной из форм собственности, равным образом признаваемых и защищаемых в Российской Федерации (ч. 2 ст. 8 Конституции  РФ), посвящена ст. 15 ЗК РФ.

Собственностью граждан  и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные  гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным гражданским  и земельным законодательством  Российской Федерации. Например, согласно п. 1 ст. 25 Земельного Кодекса, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами³². Такие права подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"³³.

Субъектами права частной  собственности на земельные участки  могут быть граждане (в том числе  иностранные граждане и лица без  гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица), которые на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212 - 213 ГК РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению) в той мере, в какой их оборот допускается в соответствии с Кодексом и Вводным законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц³⁴.

Следует отметить, что существует и общая (многосубъектная) собственность (гл. 16 ГК РФ). Субъекты общей собственности, как и любые другие собственники, обладают правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их сообща. К субъектам общей (совместной или  долевой) собственности относятся, в частности, члены крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного в  соответствии с ФЗ от 11.06.2003 "О  крестьянском (фермерском) хозяйстве"³⁵. Режим имущества этого хозяйства регулируется ГК РФ (ст. 257 и др.) и указанным Федеральным законом³⁶.

Что касается юридических  лиц, то возможность приобрести земельные  участки в собственность для  некоторых из них законом ограничена. Например, собственник имущества  государственного или муниципального унитарного предприятия, а также  учреждения не может предоставить такому предприятию или учреждению земельный  участок на праве собственности (см. ст. 294, 296 ГК РФ).

Граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность  граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом и другими федеральными законами не могут находиться в частной  собственности.

Общее правило п. 2 ст. 15 ЗК о равном доступе граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность логически следует из основных начал гражданского законодательства (равенство участников имущественных отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора и др., установленные в ст. 1 ГК РФ)³⁷.

Доступ граждан и юридических  лиц к приобретению некоторых  видов земельных участков из государственных  или муниципальных земель ограничивается. Например, согласно п. 2 ст. 27 Земельного Кодекса, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. Напомним, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, указанными в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса.

Земельное и гражданское  законодательство исходит из принципа ограниченности свободы действий и  усмотрения собственника по владению, пользованию и распоряжению земельной  собственностью. Данный принцип основан  на понимании того, что право собственности  существует наряду с другими правами  и интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними³⁸.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268 - 270 ГК РФ, ст. 20 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 20 Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным  учреждениям, казенным предприятиям, а  также органам государственной  власти и органам местного самоуправления.

Содержание указанного права  определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование (землепользователь), осуществляет владение и пользование  этим участком в пределах, установленных  законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка  в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок  в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей  на участке зданий, сооружений и  другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью³⁹.

Обратим внимание, что Кодекс в п. 1 ст. 20 ограничил круг субъектов, которым земельные участки могут  быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. Перечень таких  субъектов следует считать исчерпывающим⁴⁰.

Поэтому согласно действующей  редакции п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"⁴¹ все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами ст. 36 Кодекса. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды этих земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность по указанным выше правилам до 01.01.2013 по ценам, предусмотренным соответственно п. 1 и 2 ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"⁴².

При этом п. 2.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указывает на то, что п. 2 этой же статьи не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены: садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан; организациям, при которых до вступления в силу ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"⁴³ были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. В указанных случаях права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками переоформляются в порядке, установленном ст. 28 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Пункт 2 ст. 20 ЗК в императивной норме ввел запрет на предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование гражданам.

В связи с этим целесообразно  иметь в виду, что в п. 2 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"⁴⁴ указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Однако на основании п. 3 ст. 20 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, сохраняется за гражданами и юридическими лицами, получившими земельные участки на указанном праве до введения в действие Земельного Кодекса.

При этом юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК, должны в установленные сроки выполнить упоминавшуюся выше обязанность, возложенную на них п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Что касается граждан, то согласно п. 3 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Следует учитывать содержание п. 3 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11. В  нем указано, что согласно ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования  юридического лица, соответственно применяются  правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими  организациями. Поскольку юридические  лица не имеют права на безвозмездное  приобретение земельного участка в  собственность, то граждане - индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность  земельные участки, предоставленные  им для осуществления предпринимательской  деятельности, на безвозмездной основе.

Граждане или юридические  лица, обладающие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками. Таким  образом, Земельный Кодекс в п. 4 ст. 20 исключил любые способы распоряжения земельными участками лицами, обладающими такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В п. 24 упоминавшегося выше Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 содержится следующее  разъяснение данного правила: пунктом 4 ст. 20 ЗК установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие Кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.