Защита земельных прав

Во-вторых, к числу объектов негативного воздействия Закон  относит природные ресурсы - компоненты природной среды, природные объекты  и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут  быть использованы при осуществлении  хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов  производства и предметов потребления  и имеют потребительскую ценность.

В содержание юридического понятия "вред окружающей среде" включаются также результаты негативного  воздействия: деградация естественных экологических систем и истощение  природных ресурсов.

Факт причинения вреда  в совокупности с иными указанными выше условиями является основанием привлечения причинителя вреда  к гражданско-правовой ответственности. Только при наличии таких оснований  возможно применение п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об охране окружающей среды", согласно которому юридические и  физические лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи, уничтожения, нерационального использования природных ресурсов, деградации и разрушения естественных экологических систем, природных комплексов и природных ландшафтов и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с законодательством⁹⁹.

Пункт 2 ст. 78 названного Закона предусматривает, что на основании  решения суда или арбитражного суда вред, причиненный окружающей среде, может быть возмещен ответчиком путем  восстановления нарушенного состояния  окружающей среды за счет его средств  в соответствии с проектом восстановительных  работ. Иски о компенсации вреда, причиненного нарушением законодательства об охране окружающей среды, могут быть предъявлены в течение 20 лет. Вопрос о возмещении вреда, причиненного нарушением земельных прав, в натуре решает суд.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Кодекса на основании решения  суда лицо, виновное в нарушении  прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных  участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных  зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Разнообразие возможных  нарушений прав собственников земельных  участков, землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков определяет и ряд возможностей восстановления нарушенного права. Права на земельный  участок как на имущественный  объект относятся к субъективным гражданским правам, о способах защиты которых говорит ст. 12 ГК РФ. Одним из способов защиты является восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Таким восстановлением будут упомянутые в комментируемой статье восстановление плодородия почв, восстановление земельных участков в прежних границах, возведение снесенных зданий, снос незаконно возведенных зданий, строений и сооружений и т.п. Конечно, принуждение к исполнению обязанности в натуре представляет значительные сложности, поэтому довольно часто вместо исполнения в натуре с виновного лица взыскивается возмещение убытков, включая расходы на восстановление прежнего состояния земельного участка¹⁰⁰.

§5. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Государственные или муниципальные  нужды, которые могут стать основанием изъятия земельного участка, конкретизируются в ст. 49 ЗК РФ. Подчеркивается, что  изъятие является исключительной мерой  и может производиться в связи:

1) с выполнением международных  обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов  государственного или муниципального  значения при отсутствии других  вариантов возможного размещения  этих объектов;

3) с иными обстоятельствами  в установленных федеральными  законами случаях, а применительно  к изъятию, в том числе путем  выкупа, земельных участков из  земель, находящихся в собственности  субъектов РФ или муниципальной  собственности, в случаях, установленных  законами субъектов РФ¹⁰¹.

Обязательное условие  выкупа земельного участка - предварительное  и равноценное возмещение стоимости  земельного участка на основании  решения суда. Это требование установлено  ст. 35 Конституции РФ. Однако ст. 35 Конституции  РФ предусматривает возможность  принудительного отчуждения имущества  только для государственных, тогда  как статья 63 ЗК РФ - и для муниципальных  нужд.

В соответствии с Федеральным  законом об общих принципах организации  местного самоуправления изъятие (выкуп) земельных участков для муниципальных  нужд относится к вопросам местного значения и в зависимости от того, для чьих нужд они изымаются, производится за счет средств муниципального района или городского округа. В случаях  изъятия земельного участка для  нужд субъекта РФ или федеральных  нужд необходимо обращаться в соответствующий  орган исполнительной власти субъекта РФ или федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган).

Положения п. 1 ст. 63 ЗК РФ распространяются на всех правообладателей земельных  участков: собственников, владельцев, пользователей, арендаторов. Выкуп  земельных участков у их собственников  для государственных или муниципальных  нужд - разновидность их изъятия. У  прочих правообладателей они выкупаться не могут, поскольку не принадлежат  им на праве собственности.

В отличие от собственников, которым возмещение за изымаемую  землю может предоставляться  как в денежной форме, так и  в форме предоставления равноценного земельного участка, иным правообладателям компенсация в денежной форме  не производится. Поскольку предоставлением  земельных участков занимаются только специально уполномоченные органы, организации, которым предоставляется изымаемая  земля, должны обращаться в них с  соответствующими заявлениями¹⁰².

При желании заинтересованного  лица получить вместо изымаемого другой земельный участок фактически осуществляется обмен одного участка на другой. К такому обмену должны применяться  нормы ГК РФ о договоре мены (ст. ст. 567 - 571). ЗК РФ говорит о замене равноценным  земельным участком изымаемого участка. Однако соблюдение этого правила  не безусловно постольку, поскольку  при согласии сторон договора мены допускается обмен неравноценных  товаров с доплатой стороне, предоставившей более ценный товар (ст. 568 ГК РФ). Собственнику земельного участка может быть предложено перемещение имеющихся на участке  построек на предоставляемый другой земельный участок¹⁰³.

Изъятие земельного участка  может произойти только после  того, как будет возмещена стоимость  жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся  на изымаемом участке. Кроме того, подлежит возмещению стоимость многолетних  насаждений. До изъятия земельного участка в полном объеме должны быть возмещены убытки правообладателя (ст. 62 ЗК РФ).

Необходимым условием соблюдения интересов прав собственника изымаемого земельного участка является необходимость  его письменного уведомления органом, принявшим решение об изъятии, не менее чем за год до этого. Выкуп участка до истечения года допускается только с согласия собственника участка¹⁰⁴.

Решение об изъятии земельного участка подлежит государственной  регистрации. При этом регистрации  подлежит не само решение как документ, а обременение земельного участка, возникающее вследствие принятия решения  об изъятии. О регистрации решения  собственник должен быть уведомлен. Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в  соответствии с законодательством  в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов  с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Сроков для уведомления о состоявшейся регистрации законодательством  не устанавливается¹⁰⁵.

Решение об изъятии земельного участка может быть в любой  момент отменено принявшим его органом. При этом должно быть зарегистрировано прекращение указанного обременения  земельного участка, а собственнику послано соответствующее уведомление.

В свою очередь, и согласие (несогласие) собственника с изъятием земельного участка должно быть оформлено  письменно. Согласие может быть выражено в соглашении о выкупе земельного участка, несогласие - в заявлении  собственника, его иске в суд с  требованием о запрете изъятия  земельного участка¹⁰⁶.

Все условия выкупа земельного участка должны быть закреплены в  письменном соглашении с его собственником. Если вместо выкупа предоставляется  равноценный земельный участок, то его стоимость засчитывается  в общую выкупную цену изымаемых  объектов недвижимости (земельного участка, строений, многолетних насаждений, водных источников) и размера возмещения возникающих при этом убытков. Выкуп  земельного участка должен производиться  по его рыночной стоимости.

Возможно возникновение  споров по двум вопросам. Первый - возражение собственника земельного участка против изъятия у него участка. Выбор  земельного участка для строительства  детально регламентирован земельным  законодательством (ст. 31 ЗК РФ), и вариантов  может быть несколько с учетом экологических, градостроительных  и иных условий использования  соответствующей территории и недр в ее границах. Варианты размещения будущего объекта проходят процедуры  согласования. При этом ЗК РФ (ст. 31) наделяет всех граждан, общественные организации (объединения) и органы территориального, общественного самоуправления правом участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения  и связанных с изъятием, в том  числе путем выкупа, земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд и предоставлением  этих участков для строительства¹⁰⁷.

Второй возникающий при  выкупе участка вопрос - возражение собственника земельного участка по предложенной выкупной цене или другим условиям выкупа.

Земельный участок, предоставляемый  взамен изымаемого, не может быть меньшей  ценности, он может быть либо равноценным, либо иметь большую цену. Земельные  участки большей ценности могут  предоставляться по усмотрению соответствующего органа. При этом требование о равноценности распространяется на любые земельные участки и определяется по различным критериям. Для земельного участка сельскохозяйственного назначения равноценность определяется, в частности, плодородием почвы, для земельного участка под строительство - размерами, плотностью грунта и т.д.

Предоставление другого  земельного участка взамен изымаемого производится вместо его выкупа, поэтому  допускается только с согласия собственника, что не освобождает от обязанности  возмещения ему всех остальных убытков. Количество земельных участков, предоставляемых  на выбор собственнику, законом не установлено. Следовательно, соответствующий  орган не обязан предлагать собственнику различные варианты земельных участков.

Земельный участок может  предоставляться из фонда перераспределения  земель или других земель, находящихся  соответственно в государственной  или муниципальной собственности¹⁰⁸.

Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или  муниципальными нуждами или ненадлежащим использованием земли, выкупается у  собственника или продается с  публичных торгов только по решению  суда. Подробный порядок выкупа и  продажи этого имущества регулируется ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. При определении  законности изъятия имущества нужно  руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции  РФ и положениями данной статьи. Основания, условия и порядок  возмещения установлены в ЗК РФ (ст. ст. 49, 55, 57, 63).

Очевидно, что изъятие  земельных участков для определенных целей, как правило, несовместимо с  нахождением на этих участках принадлежащих  бывшему владельцу строений и  иных объектов недвижимости. Кроме  того, закон стремится исключить случаи принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным лицам, не связанным между собой договором об использовании участка. Поэтому изъятие участка влечет и изъятие объектов недвижимости на условиях возмездности¹⁰⁹.

Отчуждение недвижимого  имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно  расположено, во всех случаях, предусмотренных  комментируемой статьей, носит возмездный характер и может осуществляться посредством выкупа государственным  или муниципальным образованием либо путем продажи с публичных  торгов. Порядок организации и  проведения публичных торгов установлен ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. В случае выкупа цена определяется в соответствии с правилами  ст. 281 ГК РФ. В выкупную цену включается не только рыночная стоимость самого земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, но и все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том  числе убытки, которые он несет  в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду.

Собственнику возмещается  стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и  сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

Оценка жилых домов, других зданий, сооружений производится по сметной  стоимости (по типовым проектам) строительства  новых зданий, объектов и сооружений. Незавершенное строительство и  неплодоносящие насаждения оцениваются  по фактически произведенным объемам  работ и затратам в ценах на момент изъятия земельного участка.

Подпунктом 3 п. 1 статьи 63 ЗК возмещение всех убытков, возникающих  при изъятии земель, корреспондируется  со ст. 62 ЗК РФ. Это представляется неверным, так как ст. 62 посвящена возмещению неправомерных убытков, причиненных  правонарушением, в то время как  изъятие земель для государственных (муниципальных) нужд с соблюдением  всех необходимых условий приводит к причинению убытков правомерными действиями.