Способы образования земельного участка

     - Предельные (максимальные и минимальные)  размеры земельных участков, на  которые действие градостроительных  регламентов не распространяется  или в отношении которых градостроительные  регламенты не устанавливаются,  определяются в соответствии  с настоящим Кодексом, другими  федеральными законами;

     - Границы земельных участков не  должны пересекать границы муниципальных  образований и (или) границы  населенных пунктов;

     - Не допускается образование земельных  участков, если их образование  приводит к невозможности разрешенного  использования расположенных на  таких земельных участках объектов  недвижимости;

     - Не допускается раздел, перераспределение  или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении  образуемых земельных участков  обременения (ограничения) не  позволяют использовать указанные  земельные участки в соответствии  с разрешенным использованием;

     - Образование земельных участков  не должно приводить к вклиниванию,  вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами⁶⁶.

     Первый  способ образования, а именно - раздел земельного участка, осуществляется в  соответствии со ст.11.4 Земельного кодекса, согласно которой при разделе  земельного участка образуются несколько  земельных участков, а земельный  участок, из которого при разделе  образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением  случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса, к таким случаям  относится раздел земельного участка  предоставленного садоводческому, огородническому  или дачному некоммерческому  объединению граждан, который осуществляется в соответствии с проектом организации  и застройки территории данного  некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение  земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе  такого земельного участка могут  быть образованы один или несколько  земельных участков, предназначенных  для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства  либо относящихся к имуществу  общего пользования. При этом земельный  участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), так  же преобразуемый земельный участок  сохраняется в измененных границах, если новые участки были образованы путем раздела земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности⁶⁷.

  При формирования земельного участка данным способом необходимо выяснить, как соблюдаются условия образования земельного такого земельного участка.

          Так как целевым назначением  и разрешенным использованием  образуемых земельных участков  признаются целевое назначение  и разрешенное использование исходного земельного  участка, то при разделе это можно определить так, что если у Вас в собственности находился земельный участок с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», то при разделе этого земельного участка на два и более земельных участков их разрешенное использование также будет «для индивидуального жилищного строительства»⁶⁸.

           А что касается условий по  поводу соглашения о разделе?  Теоретически оно требуется во  всех случаях преобразования  земельного участка данным способом, однако если делить земельный  участок практически, то возникает  определенное количество проблем  при оформлении таких земельных  участков.

          Если начать оформлять  такой земельный участок, то уже  при подаче заявления о  постановке на кадастровый учет объекта недвижимости возникнет вопрос, почему в соответствии с п.1 ст.20 ФЗ-221 от 24.07.2007 «О государственном  кадастре недвижимости» с таким  заявлением вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или  любые иные лица? То есть, если один из собственников делимого земельного участка  подает заявление, то другой в принципе об этом может не узнать, но появляется следующее условие, которое  регламентируется п.26 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 24 ноября 2008 г. N 412 г. Москва "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков"- в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, в приложение к межевому плану, подготовленному в результате кадастровых работ по образованию земельных участков, включается оформленное в письменной форме согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков, и сразу же несоответствие, а как же земельные участки, которые находятся в частной собственности у нескольких лиц, и можно попробовать повернуть такую ситуацию в сторону того, что, руководствуясь п. 3. ст.11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками, но а если соглашения нет – устроят ли такие условия других сособственников⁶⁹.

    В практике существуют так же случаи, когда соглашение на раздел земельного участка составлено, но не все участники  права общей собственности готовы его подписать, рассмотрим на примере  данную проблему.

    «Гражданка  Бикбаева О.И. обратилась в Калужский  районный суд с иском о необходимости  раздела земельного участка с  кадастровым номером 40:25:000125:125 площадью 8000 кв.м. на земельные участки площадью - зу1-4000 кв.м., зу2-4000 кв.м. без согласия на раздел данного земельного участка  со стороны второго участника  права общей собственности- ответчицы  Стороновой Т.О.

    В обоснование требований истица указала, что данный земельный участок  принадлежит на праве общей совместной собственности  ей и ответчице  Стороновой Т.О. на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 15.08.2003 № 154895 и связи с тем, что истица уже находится в преклонном возрасте, для дальнейшей передачи своего имущества по наследству, для начала хотела разделить земельный участок площадью 800 кв.м в равных долях и оформить себе в собственность участок площадью 400 кв.м., также истица отметила, что именно такой площадью она пользовалась всю жизнь и никогда не считала нужным отделяться  на местности от участка ответчицы, так как  на протяжении 20 лет они были  в очень хороших отношениях.

    Надеясь на согласие со стороны ответчицы, гражданка  Бикбаева О.И. составила соглашение на раздел земельного участка, но при  попытке подписать у ответчицы  истица получила отказ.

    Ответчица Сторонова Т.О. возражала против раздела земельного участка по предложенной истицей схеме, и предложила свою схему раздела, где ей переходит в собственность земельный участок площадью-600 кв.м., а истице-200 кв.м, ответчица сослалась на то, что уже на протяжении 5 лет она помогает истице обрабатывать огород, который занимает 200 кв.м и предполагала, что истица ей подарит свою часть земельного участка-200 кв.м., так же ответчица сообщила, что не так давно именно это ей обещала истица, но не успела написать дарственную, потому что будущие наследники истицы, узнав о таком решении родственницы, сразу приехали и стали делать вид, что будут обрабатывать земельный участок.

    Истица  от данных слов ответчицы отказалась, сославшись на то, что  совсем не обещала  подарить земельный участок, а предложила  выкупить эти 200 кв.м. за незначительную сумму размером 50000 руб., ответчица  на такие условия так же не пошла  и категорически отказалась участвовать  в разделе земельного участка.

    Суд выслушав объяснения двух сторон принял решение:

    Удовлетворить исковые требования Бикбаевой О.И. и произвести раздел земельного участка  с кадастровым номером 40:25:000125:125 площадью 800 кв.м. на земельные участки  зу1-400 кв.м,зу2-400 кв.м без согласия на раздел по данной схеме, ответчицы  Стороновой Т.О.»⁷⁰.

    Данный  пример показывает, что не всегда подготовленное соглашение на раздел будет подписано, а так как суд обязал разделить  земельный участок, то в соответствии с п.6 ст.11.2 Земельного кодекса образование  земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

    Что касаемо соблюдение минимального размера  участка. Законом определен порядок  установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых  участков. Такое условие подразумевает, что если  земельный участок  «для ведения личного подсобного хозяйства» площадью 500 кв.м делят  на земельные участки площадью 450 кв.м. и 50 кв.м., а минимальный размер такого земельного участка 100 кв.м., то в соответствии с п.2 ч.3 ст.27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  органом кадастрового учета будет  принято решение об отказе в связи  с тем, что размер образуемого  земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным  в соответствии с земельным законодательством  требованиям к предельным (минимальным  или максимальным) размерам земельных  участков⁷¹. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2. Выдел земельного участка

    Статьей 11.5 Земельного кодекса установлен способ образования земельного участка- выдел, т.е. если вы являетесь собственником  общей долевой собственности  на земельный участок, вы можете сделать  выдел земельного участка и стать  обладателем частной собственности  на земельный участок. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой  собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько  земельных участков. При этом земельный  участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок)⁷².

    При выделе земельного участка у участника  долевой собственности, по заявлению  которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности  на образуемый земельный участок  и указанный участник долевой  собственности утрачивает право  долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники  долевой собственности сохраняют  право долевой собственности  на измененный земельный участок  с учетом изменившегося размера  их долей в праве долевой собственности.

    Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются  Федеральным законом "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения".

    Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» (пункт 1 статьи 13) предоставляет  участникам долевой собственности  на земельный участок сельскохозяйственного  назначения право выделить земельный  участок в счет своей земельной  доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям  к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим  Федеральным законом.

          Земельный участок  образуется путем выдела в счет земельной  доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 – 6 статьи 13 закона, данные пункты указывают, что  если отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности и утвержденные данным решением  проекты межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, то собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей⁷³.

    Размер  земельного участка, выделяемого в  счет земельной доли или земельных  долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или  эти земельные доли. При этом площадь  выделяемого в счет земельной  доли или земельных долей земельного участка может быть больше или  меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную  долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого  в счет земельной доли или земельных  долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств  почвы выделяемого земельного участка  и земельного участка, из которого он образуется.