Способы образования земельного участка

     Анализируя  ст. 261 ГК РФ можно сделать вывод, что и современное законодательство также определяет земельный участок  как вещь только в целях регулирования  гражданских правоотношений (регулируются не правоотношения, а отношения).

     Так же, хотелось бы выделить признаки земельного участка:

     Первый  признак: Земельный участок –  это индивидуально определенный объект²³.Земельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как несознаваемого и неупотребляемого природного ресурса.

     Описание  и индивидуализация объекта недвижимого  имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют  однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризация) (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁴).

     Второй  признак: Земельный участок –  объект недвижимости, элементами которого могут являться почвенный слой, водные объекты, находящиеся на земельном  участке растения.

     Остановимся более подробно на характеристике составных  элементов земельного участка. Так  в соответствии с гражданским  законодательством составной частью земельного участка как недвижимого  имущества являются следующие природные  объекты: 1)почвенный слой (статья 261 ГК РФ), 2) водные объекты (статья 8 ВК РФ, статья261 ГК РФ), 3) находящиеся на земельном  участке растения (статья 261), 4) общераспространенные полезные ископаемые,используемые для собственных нужд, пресные подземные воды, не числящиеся на государственной балансе, колодцы, скважины до первого водяного слоя (статья 19Федерального закона «О недрах»,статья 40 ЗК РФ). Следует согласиться с мнением О.П. Скребковой, поскольку на земельном участке может и не быть плодородного слоя по различным причинам, плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка²⁵.

     Необходимо  так же детально рассмотреть  гражданский  оборот земельных участков, который  представляет собой совокупность отношений  по переходу прав на земельные участки  путем совершения участниками гражданского оборота различных сделок или  в силу иных юридических фактов. В соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособности объектов гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.То есть объекты гражданских прав можно объединить в три группы:1) оборотоспособные - они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому;2) изъятые из оборота - это такие виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается; должны быть прямо указаны в законе;3) ограниченно оборотоспособные - это такие виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; определяются в порядке, установленном законом.Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. То есть земельные участки не отнесены ГК РФ ни к одной из указанных ранее групп.Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков, отнесено к сфере земельного права.Статья 27 ЗК РФ также содержит общую норму, согласно которой оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. То есть гражданским законодательством регулируются правила совершения отдельных видов сделок.

     Одной из наиболее распространенных сделок с землей является купля-продажа  и осуществляется по правилам гражданского законодательства и учетом особенностей предусмотренных Земельным кодексом и другими Федеральными законами. Купля-продажа – это не сделка, а экономическое отношение.Ст. 37 ЗК РФ, посвященная особенностям купли-продажи земельным участкам,не дает определения указанного договора. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 454,п. ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка можно определить как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ о купле продаже недвижимого имущества, а также общие правила о купле-продаже главы 30 ГК РФ. Особенности купли и продажи земельных участков устанавливаются правилами, ст. 37 ЗК РФ. Так как договор купли-продажи недвижимости, к которой относятся, в первую очередь земельные участки, является отдельным видом договора купли-продажи, то он является, как и всякий договор купли-продажи, консенсуальным, возмездным и взаимным.Общее требование к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления единого документа,подписанного сторонами. Переход права собственности на земельный участок (как и на любую другою недвижимость) от продавца к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в порядке, установленной Федеральным законом от 21июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Согласно  п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним  из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие  о предмете.

     Императивное  требование о необходимости указания в договоре данных,позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ч.1ст. 554 ГК). Следовательно, в договоре должны быть указано данные, позволяющие идентифицировать земельный участок как объекта конкретной сделки, подлежащий передаче покупателю по договору, т.е. участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков²⁶.

     Поэтому, согласно п.1 ст. 37Земельного кодекса  объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец, при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а также о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков.

     Анализ  требований, установленных пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом  заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать  вывод о том, что непредоставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка,также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Тем более что и последствия,указанные в п. 3 ст. 37 ЗК РФ, и последствия, установленные ст. 460 ГК РФ,одинаковы.

     Одним из важнейших условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена договора, цена участка. Цена, т.е. денежная сумма,выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре.

     Отсутствие  в договоре согласованного сторонами  в письменной форме условия о  цене земельного участка является основанием для признания договора купли-продажи  не заключенным. При этом правило  п.3 ст. 424 ГК РФ определения цены путем  сопоставления стоимости, которая  обычно взимается при сравнимых  обстоятельствах за аналогичные  товары не применимо. Земля уникальный товар,вряд ли возможно найти на рынке абсолютно однородный товар, так как земельный участок есть всегда индивидуально-определенная вещь. Поэтому и цены сделок с земельными участками,как объектами недвижимости, должны быть индивидуально-конкретны²⁷.

     Цена  за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок, либо за единицу измерения (кв.м., гектар и т.д.). Так в случае, если цена земельного участка в договоре продажи  установлена на единицу площади, общая цена такого земельного участка,подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю земельного участка (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

     С помощью договора купли-продажи  оформляются также отношения  по продаже земельных участков лицами, которые не являются субъектами права  собственности, но получившими необходимые  полномочия по распоряжению участками. Так согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов, продавцом, подписывающим  договор, признается организатор торгов.

     Таким образом, продавцом земельного участка  может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при  этом обязательно имеющий право  собственности на отчуждаемый земельный  участок.

     Продавец  обязан передать земельный участок  покупателю в срок,установленный договором, а если такой срок не установлен, то в соответствии с правилами ст. 314 ГК РФ. При этом продавец вправе исполнить договор, т.е.передать земельный участок, до наступления указанного срока или после его истечения, только с согласия покупателя. В любом случае, право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом до момента регистрации перехода права собственности на покупателя.

     Последствия неисполнения или ненадлежащего  исполнения договора купли-продажи  земельных участков, как недвижимого  имущества, отличаются от последствий  нарушения договоров купли-продажи  иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего  качества.Особенность выражается в лишении покупателя недвижимости права требования замены имущества, что объясняется спецификой недвижимого имущества – это всегда индивидуально-определенная вещь, – и покупатель уже осуществил право выбора предмета договора при его заключении²⁸.

     Так же существует вид сделки, который  в нашей стране пока еще не очень  развит, но тем не менее потребность  в совершении такой сделки имеется  –это договор мены земельных участков, при котором каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороне один товар в обмен  на другой (ст. 567 ГК). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности  на них.

     Существенной  особенностью данной сделки является то обстоятельство, что к договору мены применяются соответственно правила  о купле-продаже, если это не противоречит правилам гражданского законодательства и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который  она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).

     Договор мены земельных участков заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

     Одним из важнейших юридических фактов, который служит основанием возникновения  прав на землю, являются договоры ренты  и пожизненного содержания с иждивением. Гражданский кодекс признает договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением в качестве самостоятельного гражданско-правового обязательства²⁹.

     По  договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику)в  собственность имущество (земельный  участок). Плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ)³⁰.

     По  договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту  бессрочно(постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная  рента).Пожизненная рента может  быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением по договору пожизненного содержания с иждивением.

     По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему земельный  участок или иную недвижимость в  собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением, которое включает обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а  если этого требует состояние  здоровья гражданина, также и уход за ним. Договор ренты является возмездным и односторонним договором.

     Сторонами договора ренты могут быть граждане и юридические лица.Получателями ренты выступают, как правило, граждане, а постоянной ренты - также и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (общественные и религиозные организации, фонды и т.д.).Притом граждане могут быть получателями ренты независимо от их возраста,трудоспособности, состояния здоровья. Поскольку передача земельного участка под выплату ренты есть его отчуждение, т.е. вариант распоряжения земельным участком, право предоставлять земельные участки под выплату ренты принадлежит только их собственникам.Что же касается пожизненной ренты, то ее получателями могут быть только граждане. Такая рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких лиц, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. Доля умершего получателя ренты в праве на получение ренты переходит е пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное³¹.

     Предметом договора ренты может быть любое  недвижимое и движимое имущество (ст. 130 ГК), в отношении которого закон  допускает совершение различных  не противоречащих ему сделок, с  учетом правил ст. 129 ГК об оборотоспособности объектов гражданских прав. Объектом ренты земельных участков могут быть любые земельные участки, не ограниченные и не изъятые из оборота.