Способы образования земельного участка

- "Водный  кодекс Российской Федерации»⁸;

- Федеральный  закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Данный Закон направленных регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Цель, на достижение которой направлен данный Закон определен так - это установление правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, включая также определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия⁹.

- Федеральный  закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- Федеральный  закон от 07.05.2001 N 49-ФЗ (ред. от 03.12.2008) "О территориях традиционного  природопользования коренных малочисленных  народов Севера, Сибири и Дальнего  Востока Российской Федерации"¹⁰ (с изм. и доп., от 01.01.2009 )

- Федеральный  закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"¹¹

- Федеральный  закон от 24.07.2007 №221 «О государственном  кадастре недвижимости»¹². Данный закон установил порядок учета недвижимого имущества в едином государственном кадастре недвижимости

     Наряду  с законодательными нормативными актами отдельно необходимо остановиться на подзаконных нормативных актах  и ведомственных актах. Так называемыми  подзаконными актами являются указы  Президента РФ и Постановления Правительства  РФ. Указы Президента РФ по юридической  силе следуют непосредственно за федеральными законами.

     Земельный кодекс называет ряд земельно-правовых вопросов, которые регулируются непосредственно  Президентом России, например установление видов зданий, строений, сооружений, на которые не распространяется преимущественное право покупки или аренды земельного участка иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами — собственниками таких строений (п. 5 ст. 35). В определенный период развития российского законодательства (90-е годы) земельные отношения  регулировались в основном указами  Президента РФ¹³.

Важнейшие из них были:

- Указ  Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности";

- Указ  Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации";

- Указ  Президента РФ от 16 декабря 1993 г. N 2144 "О федеральных природных ресурсах";

     Федеральное Правительство в соответствии со ст. 115 Конституции РФ на основании  и во исполнение Конституции РФ, федеральных законов, нормативных  указов Президента РФ издает постановления  и распоряжения, обязательные к исполнению в Российской Федерации. Федеральный  конституционный закон от 17 декабря  1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» определяет, что акты Правительства РФ, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений, а акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющим нормативного характера, — в форме распоряжений. Согласно упомянутой статье Конституции постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ.

     В ряде статей Земельного кодекса прямо  указаны земельные вопросы, непосредственно  регулируемые федеральным Правительством. Это, например, установление нормативов предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов  и других биологических веществ, загрязняющих почву; установление порядка  консервации земель (ст. 13), установление общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности (ст. 22)¹⁴.

     Органы  исполнительной власти субъектов Российской Федерации — правительства, администрации  и другие — издают акты (постановления, распоряжения, иные акты, которые должны соответствовать как федеральному законодательству, так и законам  соответствующего субъекта Российской Федерации. Земельный кодекс называет целый ряд земельных вопросов, по которым соответствующие органы исполнительной власти субъектов Федерации  издают нормативные правовые акты. В частности, они могут устанавливать  иные, кроме перечисленных в Кодексе, виды особо охраняемых территорий на землях данного субъекта Федерации (п. 5 ст. 94), определять порядок использования  отдельных видов земель промышленности, а также порядок установления зон с особыми условиями использования  на территории субъекта Федерации (подп. 2 п. 5 ст. 87)¹⁵.

     В силу Земельного кодекса нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в частности, могут  быть предусмотрен особый правовой режим  использования земель коренных малочисленных  народов и этнических групп (п. 3 ст. 7), установлены максимальные размеры  земельных участков, предоставляемых  бесплатно в собственность граждан  для ведения крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства из земель, находящихся в муниципальной  собственности (п. 2 ст. 33).

     Законодательно  не упоминаются ведомственные нормативные  акты. Между тем они составляют значительную часть правовых актов, регулирующих земельные отношения. Федеральные органы исполнительной власти — министерства, государственные  комитеты, федеральные службы, российские агентства, федеральные надзоры  — принимают приказы, инструкции, правила и иные подобные акты в  пределах полномочий, предусмотренных  положением о данном ведомстве, либо иным специальным актом Правительства  РФ. Ведомственные нормативные акты не могут противоречить федеральным законам, указам Президента РФ и постановлениям Правительства РФ. Нормативные акты министерств, государственных комитетов и ведомств, затрагивающие права и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Минюсте России¹⁶.

     Конечно, Земельный кодекс не может урегулировать  все аспекты земельных правоотношений и для устранения пробелов в данном виде правоотношений необходимо продолжать развивать правовую базу.  

      1.2 Земельный участок, как объект гражданских правоотношений

     Вернемся  к истории и вспомним, что изначального статья 1 Крестьянского наказа в  рамках Декрета «О земле» принятого 27 октября 1917 года указывала: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема». Земля была объявлена народным достоянием, отменена частная собственность на землю, земля переходила в распоряжение государства - исключительного собственника земли.

     В Конституции РСФСР 1918 года (статья3)земля, леса, недра и воды были объявлены  объектом исключительной государственной  собственности и общенародным достоянием. Эта норма, многократно повторенная  в последующих советских конституциях (статья 6 Конституции СССР 1936 года статья10 Конституции 1977 года),означала отказ от признания земли товаром, изъятие ее из оборота и запрет применять в отношении земли универсальные механизмы гражданского права (право собственности, сделки, институт наследования и т.п.) ¹⁷.

     Таким образом, начиная с первых декретов Советской власти о земле и  вплоть до начала90-х годов XX века, на протяжении более 70 лет, земля была исключена из системы объектов гражданских правоотношений, находилась в исключительном ведении государства, была изъята из гражданского оборота.

     С 1990 года в России стала производиться  земельная реформа, направленная на изменение земельных правоотношений.

     С принятием в 1991 году первого за период реформы Земельного кодекса РСФСР наряду с другими видами собственности была провозглашена собственность на землю граждан и их коллективов.

     Конституция Российской Федерации 1993 года ¹⁸закрепила, что «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной,государственной, муниципальной и иных формах собственности» (статья 9). Тем самым, была нарушена монополия государственной собственности на землю.

     Однако  процесс вовлечения земли в гражданский  оборот развивался не столь стремительно. Можно сказать, что только в настоящее  время с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001 года¹⁹ вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте перешел из теоретической области в практическую. Но, несмотря на возросший интерес исследователей к вопросам, посвященным институту права собственности и иных вещных прав на землю, ограничениям прав собственников и землепользователей, правилам заключения договоров с земельными участками,многие вопросы еще не получили решения.

     Земельный участок - является уникальным и при  этом ограниченным и невосполнимым  природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного  достояния независимо от того, кому он принадлежит. В то же время, земельный  участок, как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные  реальные и потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     Гражданское законодательство рассматривает любую  вещь, прежде всего, в качестве объекта  правовых отношений с точки зрения возможности ее участия в гражданском  обороте, поэтому необходимо четкое определение того, что является объектом.

     Основываясь на том, что понятие объекта гражданских  правоотношений не является предметом  настоящего исследования, а выступает  лишь в качестве средства, то будем  придерживаться позиции, что объект гражданских правоотношений – это  материальное благо, в нашем случае – земельный участок, часть земельного участка, являющегося одновременно и объектом земельного права.

     Согласно  ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами  земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и  природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

     Кода  речь идет о земельном участке  как объекте гражданских правоотношений, имеется в виду земля не в ее естественном состоянии, а земля, в  отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и  становится объектом права,объектом земельного правоотношения²⁰.

     В Советском земельном праве общим  объектом земельных правоотношений признавался единый государственный  земельный фонд, что было обусловлено  правом исключительной собственности  государства на все земли в  пределах его границ. Наряду с земельным  фондом к объектам земельных правоотношений относили также части земельного фонда: во-первых, в пределах границ республик и административно-территориальных  образований, и, во-вторых, переданные в пользование того или иного  субъекта – индивидуально-определенные земельные участки²¹В большинстве случаев земельные правоотношения возникали по поводу конкретных земельных участков, которые различались в зависимости от их хозяйственного назначения и правового режима.

     Первым  Федеральным законом, где земельный  участок прямо упоминается как  объект гражданских прав, стал Гражданский  кодекс Российской Федерации (далее  Гражданский кодекс РФ, ГК РФ). Здесь  наряду с термином «земля» (статьи 126, 129, 214), появился термин «земельный участок» (статья 130, 132, 216, 261 и др.) и говорится  о нем как об объекте права  собственности и иных вещных прав.

     Основные  виды объектов современного российского  гражданского права перечислены  в статье 128 ГК РФ. И хотя в самой  статье земля (земельный участок)в  качестве объекта гражданских прав не называется, последующее статьи 129 и 130ГК РФ не оставляют не тени сомнения в том, что он причислен к разряду  объектов гражданских правоотношений.

     Определяя место земельного участка в системе  объектов гражданских правоотношений, необходимо вновь обратиться к статье 128 Гражданского кодекса РФ. К объектам гражданских правоотношений закон  относит: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. В качестве объекта гражданских прав земельный участок традиционно относят к вещи. Современная доктрина гражданского права определяет вещи как материальные, физически осязаемые объекты, являющиеся результатами труда и имеющие экономическую форму товара²²