Создание и ведение городского кадастра

Процедура кадастрового учета земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости включает следующие операции:

проверка полноты  и правильности формирования кадастрового дела;

заполнение кадастровой  регистрационной карты на объект недвижимости;

присвоение земельному участку уникального кадастрового номера;

занесение сведений об объекте в документацию государственного земельного кадастра;

нанесение границ объекта на дежурный кадастровый  план;

оформление свидетельства  о кадастровом учете объекта  недвижимости;

закрытие кадастрового дела и сдача его в архив органа государственного кадастрового учета объектов недвижимости;

приобщение к  кадастровому делу объекта новых  правоустанавливающих документов для  отслеживания правовой истории объекта  недвижимости.

Государственный земельный кадастр реализуется в виде баз данных, представляемых на бумажных или электронном носителе.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется посредством внесения информации о праве некоторого субъекта на объект недвижимости в специальный документ, называемый Поземельной книгой.

Процедура регистрации  включает следующие действия:

анализ и экспертиза правоустанавливающих документов на объект недвижимости, проверке их подлинности  и соответствия действующему законодательству;

запись в Поземельную  книгу;

выписка в двух экземплярах свидетельства о  регистрации прав на объект;

извещение органа государственного кадастрового учета  объекта и субъекта прав о произведенной  регистрации.

Поземельная книга  представляет собой картотеку и электронный банк данных. Разделы Поземельно книги включают:

земельные участки;

первичные объекты  недвижимости (здания, сооружения);

вторичные объекты  недвижимости (квартиры, помещения, комнаты  и тому подобное).

Сведения об объектах недвижимости в Поземельной книге могут удобства подразделяться на составные части (регистры) по числу существующих видов прав:

регистр основных прав (кадастровый номер, адрес, целевое  назначение, размеры, сведения о правообладателе, виде его права на объект, ссылка на документы, на основе которых право зарегистрировано);

регистр аренды (арендные отношения, связанные с  объектом);

регистр сервитутов;

регистр залогов;

регистр обременений.

Формирование  кадастрового кода начинается после  того, как окончательно сформирован земельный участок, определен его собственник, владелец или пользователь и границы нанесены на дежурную кадастровую карту (план) района или населенного пункта. Формирование земельного участка завершается присвоением ему очередного номера по журналу учета кадастровых номеров.

При проведении новых съемок или инвентаризаций коды элементов, составляющих кадастровый  номер, не должны меняться. Код первичного объекта формируется как очередной  порядковый код в границах земельного участка или используется регистрационный код, присвоенный органами власти по формированию объектов недвижимости (БТИ, служба лесного, водного хозяйства и прочие), после чего фиксируется в журнале учета кадастровых кодов. Код вторичного объекта недвижимости формируется как очередной порядковый код в пределах первичного объекта недвижимости или используется регистрационный код, присвоенный при формировании объектов недвижимости, и фиксируется в журнале учета кадастровых кодов.

Земельные участки  для удобства использования кадастровых  кодов формируются в кадастровые кварталы. Границы кварталов проходят по внешним границам участков и имеют определенные геодезические координаты. Участки покрывают территорию квартала без разрывов и перекрытий. В кварталы могут группироваться участки с различным целевым назначением. В качестве кадастрового квартала может быть принят сельский населенный пункт, садовое или дачное общество, или часть крупного населенного пункта (микрорайон, квартал, промышленная или коммунальная зона, ограниченная красными линиями застройки или естественными границами).

Кадастровые кварталы группируются в кадастровые массивы.

Границами массивов являются внешние границы кварталов  и имеют соответствующие геодезические  координаты. В пределах кадастрового массива используется локальная  система кодирования кварталов. Кварталы в пределах массива кодируются по правилу меандра или спирали.

Кадастровые массивы  группируются в кадастровые зоны. Границы зон проходят по внешним  границам массивов с соответствующими геодезическими координатами или по естественным рубежам (реки, граница лесных массивов, железных дорог и прочие линейные объекты).

Отсутствие кадастрового кода земельного участка не может  служить основанием для отказа в  присвоении кадастрового кода первичному объекту недвижимости. В таком случае первичному объекту присваивается временный кадастровый код, в котором вместо реального кода земельного участка ставятся нули (00).

После присвоения постоянного кода соответствующему земельному участку находящиеся  на нем первичные объекты получают постоянные кадастровые коды, то есть нули, означающие код земельного участка, заменяются на конкретные значения.

При регистрации  вторичных объектов во всех случаях  требуется наличие кадастрового кода первичного объекта. Если первичному объекту еще не присвоен кадастровый код, то этот код присваивается первичному объекту при учете первого в его составе вторичного объекта. Зданию или сооружению, расположенному в разных кварталах, имеющих одного владельца, присваивается один кадастровый код в соответствии с кварталом, на котором расположена большая часть объекта.

При переходе прав другому владельцу или при  изменении их вида на объекты производится перерегистрация прав без изменения  кадастрового кода.

При операциях  с земельным участком, в результате которых происходит деление участка, каждой части присваиваются новые кадастровые коды в соответствии с порядком учета в журнале.

Кадастровые коды, присвоенные по старой системе, считаются  действительными и подлежат замене по мере проведения операций с недви-жимым имуществом. Старый код заносится в строку "Предыдущий кадастровый номер", а новый - "Последущий кадастровый номер". Это позволяет проследить историю возникновения и развития каждого участка.

Кроме Поземельной  книги ведется дежурная кадастровая  карта, на которой отображаются границы всех участков и их коды. Материалы зонирования административных территорий с описанием их границ, кадастровых кодов всех структурных единиц утверждаются решением администрации данной территории.

На существующем картографическом материале намечаются границы кадастровых зон и массивов, согласовываются в земельном комитете субъектов федерации. Для ведения текущего учета, отображения границ кадастровых зон, массивов, кварталов, земельных участков на планово-картографическом материале создается серия дежурных карт:

дежурная кадастровая  карта субъекта федерации предназначена  для отображения на ней границ районов и городов, подчиненных  субъекту федерации;

дежурная кадастровая  карта административного района (города) - Предназначена для отображения на ней границ кадастровых зон и их нумерации. Нумерация зон внутри района (города) начинается с единицы.

Масштаб карты  должен позволять отображать границы  массивов, кварталов внутри каждой зоны, кодирование которых также  начинается с единицы.

В этом случае отдельно кадастровая карта на массив и  квартал не составляется. Данная карта, а также карта массивов и кварталов  составляется райкомземом;

дежурная кадастровая  карта массива предназначена  для отображения на ней границ кадастровых кварталов внутри каждого массива, нумерация начинается с единицы;

дежурная кадастровая  карта квартала предназначена для  отображения на ней границ земельных  участков с первичными объектами. Нумерация  земельных участков внутри каждого  квартала начинается с единицы.

При необходимости  составляются дежурные кадастровые  карты земель, находящихся в ведении  сельской администрации, карты акционерных  обществ, кооперативов и другие.

Дежурная кадастровая  карта должна отвечать следующим  основным требованиям:

масштаб карты  должен позволять нанести на нее земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости;

на карту должны быть нанесены крупные объекты (дороги, лесные массивы, крупные промышленные объекты);

все участки  и объекты должны быть нанесены таким  образом, чтобы была видана их конфигурация, взаимное расположение, границы.

Каждый земельный  участок получает индивидуальный двузначный код, позволяющий отличить его от других объектов недвижимости. Структура  кода включает семь уровней: А, Б, В1, В2, В3, Г, Д, Е,  
где А - код субъекта федерации;  
Б - код административного района (города), входящего в субъект федерации;  
В1 - код зоны;  
В2 - код массива;  
В3 - код квартала;  
Г - код земельного участка в пределах квартала;  
Д - код первичного объекта (может быть многоразрядным);  
Е - код вторичного объекта (может быть многоразрядным).

В свою очередь  вторичные объекты могут включать еще несколько уровней детализации.

Коды земельных  участков

Кадастровый код  земельного участка может иметь, например, следующие значения: 54:15:01:02:03:25,  
где 54 - код субъекта федерации;  
15 - код административного района (города) на территории данного субъекта федерации. Здесь ведется счет всех районов и крупных населенных пунктов на территории данного субъекта федерации от 01 до 99;  
01 - код зоны;  
02 - код массива;  
03 - код квартала;  
25 - код земельного участка в пределах данного квартала. Код первичного объекта недвижимости, права пользователя на который зарегистрированы: 54:15:01:02:03:25:05,  
где 05 - код первичного объекта недвижимости,  
25 - код земельного участка в квартале 03, массива 02 и зоны 01, административного района 15.

Код первичного объекта недвижимости, права пользователя на который не зарегистрированы: 54:15:01:02:03:00:05,  
где 00:05 - означает, что земельный участок не зарегистрирован, а код первичного объекта на этом участке равен 05. Кадастровый код первичного объекта в данном случае является временным.

Код вторичного объекта недвижимости, расположенного на зарегистрированном участке будет  составлять54:15:01:02:03:25:05:11,  
где 25:05:11 - означает, что код зарегистрированного земельного участка равен 25, код первичного и вторичного объектов соответственно составляют 05 и 11. Код вторичного объекта, расположенного на земельном участке, права на который не зарегистрированы, будет равен: 54:15:01:02:03:00:05:11,  
где 00:05:11 - означает, что земельному участку пока не присвоен номер, а остальные элементы на нем получают свои порядковые номера.  
 

Практические  рекомендации по разработке и созданию городского кадастра 

Создание земельно-имущественного кадастра происходит итерационно. Обусловленоэто рядом объективных причин. Основной из них является то, что для его  становления необходимо развитие ряда научных дисциплин, таких как: земельное  право, городское землеустройство, мониторинг городских земель, оценка недвижимости, менеджмент земельного рынка и так далее. Эти научные дисциплины развиваются в процессе создания земельно-имущественного кадастра как отражение интересов развития общества. Земельно-имущественный кадастр предъявляет более жесткие, чем другие службы города, требования к точности, достоверности и актуальности информации об объектах недвижимости. Например, кадастровое дело содержит экономические характеристики объекта недвижимости (земельного участка). Чтобы получать эти характеристики, предварительно необходимо разработать методики их получения и регламент утверждения.

Поскольку земля  вгороде имеет высокую стоимость, целесообразна реконструкция городской  геодезической сети, обеспечивающая необходимую точность определения площади земельных участков. Таким образом, требованиям земельно-имущественного кадастра не удовлетворяет уровень топографо-геодезической изученности города,состояние информации о подземных сооружениях, правовые нормы обмена информации, общегородские справочники и классификаторы, достоверность, полнота и точность информации городского бюро технической инвентаризации, а также научно-методическое обоснование размеров арендных платежей и ставок земельного налога.

Сложность создания земельно-имущественного кадастра обусловлена еще и тем,что информация земельно-имущественного кадастра должна отражать характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой степенью точности и достоверности. Для решения этой проблемы необходимо перестроить существующую систему информационного обеспечения исполнительной и представительной властей. Все отделы органов исполнительной власти должны работать как терминалы земельно-имущественного кадастра, а все операции с недвижимостью выполняться только над базой данных земельно-имущественного кадастра (в том числе и нотариальные конторы, которые оформляют сделки с недвижимостью). То же самое относится и к другим видам информации, которые используются в земельно-имущественном кадастре.