Создание и ведение городского кадастра

Выбор метода создания цифровых карт должен основываться на анализе многих факторов: размера  территории, времени на выполнение работы, наличия материальных средств, квалификации исполнителя и т.д. Естественно, что для создания цифровой карты на небольшой поселок целесообразнее применять полевые методы или картометрические, если нет необходимости в более высокой точности. При создании цифровой карты на большие районы лучше применять методы цифровой фотограмметрии.

На самом деле выбор метода съёмки чаще всего зависит  от того, какая аппаратура имеется  в наличии, и какие материальные средства имеет заказчик.

Основная задача создания кадастра заключается в  создании единого информационного  пространства использования, распоряжения и владения объектами недвижимости в целях управления развитием  города как сложной, динамически  развивающейся системой. Создание единого информационного пространства возможно только при условии пространственно-временной привязки информации о землях города и объектах недвижимости. Для пространственной привязки объектов недвижимости можно использовать идеологию цифровой топографической основы земельного кадастра (ЦТО).

Анализ зарубежных кадастров показывает, что в основе имущественного кадастра должна быть система оперативного отражения (моделирования, картографирования) объектов недвижимости. По своему смыслу земельно-имущественный  кадастр должен отражать состояние объектов недвижимости, то есть технические, экономические и юридические характеристики объектов недвижимости на текущий момент времени. В противном случае информация не может быть использована при операциях с недвижимостью и при управлении городом. Мировой опыт создания земельно-имущественных кадастров показывает, что необходимо сократить до минимума объем информации на кадастровом плане, чтобы иметь возможность вести его в оперативном режиме.

Цифровая основа кадастра представляет собой пространственную модель объектов недвижимости в системе координат государственного кадастра.

Границы объектов недвижимости формируются при минимальном  объеме топографической информации. Для каждого объекта недвижимости необходимо показать его кадастровый номер.

Топографическая информация используется для отображения  положения объекта недвижимости в городской среде. ЦТО является официальной государственной информацией  и предназначается для создания и ведения государственного кадастра в автоматизированной информационной системе земельного комитета. Принципиальным отличием ЦТО от топографической карты является требование отображения недвижимости на местности на текущий момент. В оперативном режиме также должна обновляться градорегулирующая информация. Поэтому в расширенном понимании ЦТО представляет собой систему создания и поддержания в актуальном состоянии пространственной модели объектов недвижимости. ЦТО состоит из трех базовых и нескольких тематических информационных слоев.

Первый базовый  информационной слой содержит информацию о координатах геодезической сети города и задает метрическое пространство город а. Второй базовый слой содержит информацию о координатах границ и кадастровых номерах земельных участков. Третий базовый информационный слой содержит векторную цифровую карту недвижимости города при минимальном объеме топографической информации.

Количество тематических слоев государственного кадастра не определяется. В тематических слоях  ЦТО могут отражаться административные и территориальные границы города, кадастровое районирование города, подземные коммуникации, сервитуты, границы оценочных зон и т. д.

Состав информации ЦТО должен быть минимально необходимым  для поддержания кадастра и обеспечения  выполнения указанных задач. В основном это контуры объектов недвижимости, необходимые для понимания положения объекта в пространстве. Каждому объекту недвижимости ставится в соответствие кадастровый номер.

ЦТО создается  в местной системе координат. Ключ перехода к государственной  геодезической системе координат должен обеспечивать точность 1 см. ЦТО строится на основе требований по созданию крупномасштабных топографических планов.

Точность модели определяется методами её создания. При  аналитическом определении координат  углов поворота границ земельных участков или объектов недвижимости ошибка составляет порядка 5 см относительно ближайшего пункта геодезической сети города. Фотограмметрические методы позволяют строить модель с погрешностью до 40 см. Оцифровка топографических карт масштаба 1:500 дает погрешность порядка 20 см, а масштаба 1:2 000 - 100 см. Поэтому модель должна иметь векторную форму представления.

Причем необходимо указывать характеристику точности каждого ее элемента. Это позволяет  начать создавать ЦТО с оцифровки  планов масштаба 1:2000, постепенно уточняя положение элементов ЦТО. Таким образом, точность положения наиболее важных элементов может быть доведена до 5 см. Возможность ведения ЦТО в оперативном режиме с постоянным повышением точности отображения её элементов является принципиальным отличием ЦТО от топографических карт. ЦТО должна удовлетворять следующим требованиям:

отображать достоверно и с соответствующей масштабу точностью и полнотой современное  состояние кадастровых объектов;

обеспечивать  определение координат кадастровых  объектов с необходимой для ведения  земельного кадастра точностью;

создаваться в  специальной системе координат, разграфке и номенклатуре топографических планов, принятых для ведения земельного кадастра;

согласовываться по содержанию, системе классификации  и кодирования, форматам и структурам представления. Смежные планы в  цифровом виде должны быть сведены по всем элементам их содержания, включая и кадастровые данные;

позволять автоматизировать выполнение основных работ по созданию и ведению земельного кадастра.

ЦТО предназначена  для решения следующих задач:

регистрация прав на земельные участки;

учет и отслеживание изменений (мониторинг) земельных ресурсов;

контроль использования  земельных участков;

экономическая оценка земель;

информационное  обеспечение конкурсов и аукционов  земельных участков;

учет и контроль поступлений земельных платежей.

ЦТО позволяет:

отображать точное положение земельных участков и  недвижимости относительно объектов городской  среды;

обеспечивать  связь между различными тематическими  слоями баз данных земельного кадастра;

сопоставлять  объекты недвижимости с их адресами (почтовыми и ГорБТИ) и земельно-правовыми документами, которые зарегистрированы в земельном кадастре;

создавать кадастровые  карты на бумажных носителях и  т.д.

ЦТО создаются  главным образом путем:

цифрования существующих топографических планов;

обработки материалов аэрофотосъемки на автоматизированных фотограмметрических комплексах;

проведения комплекса  полевых работ с преобразованием  их результатов в цифровую форму;

сбора и перевода в цифровую форму информации о  кадастровых объектах, а также  с использованием других методов создания цифровых топографических карт и кадастров.

Формирование  ЦТО выполняется посредством:

ввода в базу данных информации при регистрации  прав землеполь-зователей и результатов  операций с недвижимостью;

обработки и  анализа материалов аэрофотосъемок и космических снимков;

полевого обследования, исполнительных топографических съемок с привлечением дополнительных и  дополнительных справочных материалов.

Базовым масштабом  топографических карт крупных городов  является масштаб 1:500. Создание ЦТО, эквивалентной по точности и детальности плану масштаба 1:500, представляет собой дорогой и трудоемкий процесс. Поэтому следует начинать работы с масштаба 1:2 000. В настоящее время нет прямой связи между требованиями к топографическим картам и цифровым топографическим картам. Современные фотограмметрические методы обеспечивают точность, соответствующую требованиям к топографическому плану масштаба 1:1 000. Важным достоинством ЦТО является то, что она позволяет на отдельные районы или объекты города создавать более детальные и точные планы.

При этом ЦТО  позволяет постепенно перейти к "координатному банку" данных, т.е. к векторной карте, координаты которой определены инструмен-тально с точностью порядка 5 см.

Административное  деление города представляется проектными и ут-вержденными границами административных и муниципальных формирований, картами административного деления. При территориальном делении города выделяются границы промышленных и селитебных зон с их номерами, земли общего пользования (в том числе границы улиц, площадей, проездов), водного фонда, городской инфраструктуры (железные дороги, метро, ЛЭП, трубопроводы) и земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровое деление предполагает нанесение границ кадастровых кварталов, кадастровых выделов, базисных кварталов, экономических зон.

Градостроительное зонирование составляют границы  лесопаркового защитного пояса, площадки для стоянки личных автомобилей  и общественного транспорта, площадки конечных станций общественного  транспорта, станции метрополитена и подземные пешеходные переходы, границы рекреационных зон, границы территорий и участков зеленых насаждений городского значения, границы территорий и участков зеленых насаждений префектурного значения (лесопарки, парки, скверы, бульвары).

Недвижимым имуществом являются памятники архитектуры, культуры, скульптуры, пригодные и непригодные  для проживания здания, детские и  культурно-бытовые, учебные учреждения, административные здания, здания промышленных предприятий, надстройки, пристройки, объекты гражданской обороны и прочие здания.

Для каждого  объекта недвижимости и земельного участка указывается кадастровый  номер, по которому из семантической  базы данных выбирается адрес объекта  и его характеристики.  
 

Этапы ведения государственного кадастра 

Процедура единого  процесса государственного кадастра включает три этапа:

формирование  кадастрового дела объекта недвижимости (земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества);

государственный кадастровый учет объекта недвижимости;

государственная регистрация прав на объект недвижимости.

Формирование  кадастрового дела объекта недвижимости включает следующие операции:

определение пространственно-площадных  характеристик объекта (местоположение, границы на местности, координаты поворотных точек границ земельного участка, здания, сооружения, площади, согласование границ со смежными землепользователями, закрепление границ на местности);

техническое описание объекта (наименование и целевое  назначение объекта, год постройки, этажность, материал, фундамент, стены, полы, перекрытия, крыши, площадные характеристики объекта, наличие и типы коммуникаций, характеристики благоустроенности и другие);

экономическое описание объекта (оценка объекта, включающая определение показателей первоначальной (инвентарной) стоимости, восстановительной стоимости, рыночной стоимости.

В итоге формирования объекта недвижимости создается  специальное дело, которое называется кадастровым. Кадастровое дело содержит три группы документов: описывающих  собственно объект, удостоверяющие самого субъекта права, подтверждающие право субъекта на объект недвижимости.

Документы в  кадастровом деле формируются по отдельным регистрам:

регистр титулов (правоустанавливающий документ и документы, подтверждающие правопреемственность);

регистр топогеодезический (материалы съемок, кадастровый план, каталог координат, ведомость площадей, экспликация участка);

регистр имущества (документы технических характеристик  объекта, правовая принадлежность зданий и сооружений);

регистр экономический (материалы стоимостной оценки объекта на основе местоположения, почвенного покрова, инфраструктуры, залежей полезных ископаемых, сведения о налогах, платежах, льготах и т.п.;

регистр ограничений (ограничения, налагаемые на право пользования  объектом, сервитуты).

Государственный кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется путем внесения необходимой, достоверной и достаточной информации об объекте недвижимости в регистрационные  документы государственного земельного кадастра.