Создание и ведение городского кадастра

Создание и  ведение городского кадастра 

1. Роль городского  кадастра при управлении городскими  территориями

2. Назначение  справочников и классификаторов

3. Понятие структуризации  территорий населенных пунктов.  Элементы структуризации и их  характеристика.

4. Назначение и содержание кадастрового дела

5. Назначение  паспорта земельного участка  и градостроительного паспорта

6. Назначение  инвентаризации земель города  и кадастровой съемки

7. Понятие и назначение экономической оценки городских территорий

8. Понятие и назначение мониторинга и охраны городских земель

9. Значение географических  информационных систем и цифровой  топографической основы при подготовке  материалов кадастра

10. Этапы ведения  государственного кадастра

11. Практические рекомендации по разработке и созданию городского кадастра 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ СОЗДАНИЯ И ВЕДЕНИЯ ГОРОДСКОГО КАДАСТРА 

Роль  городского кадастра при управлении городскими территориями

Происходящие  коренные изменения в экономической  жизни России связанны с созданием современной рыночной экономики. Рыночные отношения требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для крупных городов, обладающих материальными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, что позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь инвестиции в наиболее важные сферы жизнедеятельности города.

Чем больше площадь  города и его население, тем существеннее дифференциация в стоимости земельных участков на окраине и в центре города.

При этом однажды  распределенная земля практически  не перераспределяется, что приводит к замедлению темпов развития города.

Резкие рыночные колебания существенно сглаживаются правилами зонирования и другими мероприятиями. Однако в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, изменяющаяся цена на землю оказывает влияние на землепользование во всех районах. Если тип и интенсивность землепользования в застроенной части города отличаются от оптимального, то цены на землю становятся мощным стимулом для перераспределения земли и для ее более эффективного использования. Соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает соотно 10:1 и более. Продукция промышленных предприятий в центральных районах города может стать неконкурентоспособной из-за низкого показателя количества рабочих мест на единицу площади земельного участка, большой занимаемой площади, издержек на экологические мероприятия. Поэтому доля промышленных зон в центральной части города существенно сокращается.

Некоторые оценки показывают, что при уменьшении в  центральной части города доли промышленных зон примерно на 10% можно высвободить  около 10 000 га земель.

Вследствие разницы  в стоимости земли в центральной и периферийной частях города, стоимость передислокации промышленного предприятия на окраину может составлять 10-20% от стоимости занимаемого земельного участка. Причем, если предприятие, занимающее земельный участок, станет объектом земельного рынка, то передислокация станет ему выгодной. Следовательно, процесс передислокации будет форсироваться рыночными отношениями.

Многие предприятия (прежде всего с вредным для  экологии города производством) выводятся  из города. В промышленных зонах  появляется жилая застройка. Активно идет освоение сельскохозяйственных земель под коттеджную застройку. Указанные процессы ставят вопрос о пересмотре традиционного деления города на селитебную (жилую) застройку и промышленные зоны. Поэтому необходимо выработать новые подходы к классификации городских земель.

Классификаторы  земель отражают позицию определенной группы специалистов. Архитекторы-градостроители рассматривают город как сложную, динамически развивающуюся структуру. Земельный кадастр отражает фактически сложившееся землепользование в городе. Невозможно создать универсальный для всех заинтересованных ведомств классификатор земель города. Необходимо разрабатывать серию классификаторов городских земель по различным аспектам.

При создании новой  инфраструктуры в полной мере должны учитываться механизмы рынка земли, а инвестиции направляться в те районы и отрасли городского хозяйства, которые обеспечивают максимум преимуществ за короткое время. Таким образом, экономический механизм регулирования земельных отношений имеет ряд плюсов.

Существенную  роль в ускорении процессов улучшения  городской инфраструктуры играет формирование критериев для осуществления  земельной налоговой политики, выявление  субъектов налоговых льгот, определение  и корректировка уровня арендных платежей в рамках проводимой земельной политики. Все это требует соответствующего информационного обеспечения и непрерывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью современных математических моделей и компьютерных систем. Таким образом, формирование рынка земли, правильный учет ее стоимости, адекватная земельная политика и ее полноценное информационное обеспечение могут улучшить развитие города в интересах жителей. Основой создания различных информационно-управляющих территориями систем может являться городской кадастр (ГК), поскольку он обладает рядом достоинств:

дает пространственное положения земельных участков и  всех объектов недвижимости в городской  среде;

объединяет разнородную  по структуре и составу информацию и дает этой информации территориальную привязку;

является объективно необходимым процессом для построения рыночной экономики.

Земельно-кадастровая  информация, обладая свойствами комплексной  интеграции и взаимосвязанности  разнородной информации, позволяет  рассматривать городской земельный кадастр как основу земельной информационной системы города.

Информационно-управляющая  система (ИУС) или геоинформационная  система (ГИС) должна обеспечивать следующее:

формирование  опорной графической информации о землях по всей территории города;

создание графической  основы ГК в форме планов границ земельных участков и прочно связанной  с ними недвижимости;

отображение баланса  земель по хозяйственному и функциональному  использованию земель;

достоверность правового статуса земель и сервитуты;

интеграцию и  сопоставимость семантической информации по различным проблемам управления земельными ресурсами. 
 

Назначение  справочников и классификаторов 

В земельно-кадастровом  деле описание земельного участка выполняется  с помощью различных справочников и классификаторов. Классификатор не только описывает объект недвижимости, но также играет важную роль при структуризации информации в базе данных. Здесь можно получить ответы только на те вопросы, которые предусмотрены при проектировании системы справочников и классификаторов. Организация единого информационного пространства зависит от того, насколько удачно разработана система классификаторов. Под классификатором земель понимается официальный документ, представляющий собой систематизированный свод наименований и кодов классификационных группировок или объектов классификации (ГОСТ 17369-85).

СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских  и сельских поселений" предусматривает  деление территории города на следующие  категории:

селитебная территория (общественные центры, жилая застройка, озеленение территории общего пользования);

производственная  территория (промышленные зоны, научная  и научно-производственная зона, коммунально-складская  зона);

ландшафтно-рекреационная  территория (городские парки, парки зон отдыха, леса, сады, бульвары);

учреждения и  предприятия обслуживания (детские  дошкольные, общеобразовательные школы, спортивные центры, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, отделения связи, сберкассы  и так далее);

транспорт и  улично-дорожная сеть (внешний транспорт, сеть общественного пассажирского  транспорта и пешеходного движения, сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств);

инженерное оборудование (водоснабжение и канализация, электро-, тепло-, холодо- и газоснабжение, связь, радиовещание и телевидение, инженерные сети городской инфраструктуры, коммуникационные тоннели и коллекторы).

Классификация территории города выполняется на основании  градостроительной концепции развития города, градостроительной ее ценности и градообразующих функций. Анализ запросов местных органов власти показывает, что информационная система, основанная на ведомственных классификаторах земель, не может обрабатывать запросы местных органов власти. При управлении территориями необходим вневедомственный классификатор. Земельный кадастр отражает фактический юридический статус земельных участков. Градостроительный кадастр отражает градостроительную функцию территорий, а ГИС города должна отражать функции земельных участков при управлении развитием города и размер платежей в бюджет города. Поэтому ГИС города и земельный кадастр должны содержать несколько классификаторов земель. В Земельном кодексе дается классификация земель. Однако это ведомственная классификация, которая не соответствует возможным информационным запросам к земельному кадастру со стороны органов исполнительной и представительной власти.

Для обоснования  классификатора земель желательно провести обследование возможных запросов со стороны органов исполнительной власти. Все варианты функционального использования земель указать невозможно. Например, несколько лет назад не было оптовых рынков, платных муниципальных автостоянок, казино и прочих заведений. Существующие градостроительные классификаторы земель ориентированы на градостроительные задачи планирования территорий. Они не предназначены для решения специфических задач земельного кадастра.

Классификатор земель должен быть многоаспектным и  отражать различные точки зрения на земельный участок как объект недвижимости. Это реализуется в фасетной, а не иерархической структуре.

Первый аспект классификатора земель - категория  землепользователя (федеральные земли, земли субъекта федерации, городские, муниципальные и так далее). В  развитии этого аспекта необходимо указывать ведомство соответствующего подчинения.

Второй аспект - источник доходов: бюджетная или  коммерческая органи-зация является землепользователем.

Третий аспект - функциональное использование земель или градостро-ительная категория территории. Здесь выделяются земли жилой застройки, промышленных зон, городских коммуникаций, земель лесного и водного фонда и так далее. С точки зрения градостроительства все земли имеют определенное назначение (тротуары, проезды, детские площадки и так далее).

Целесообразно относить к землям общего пользования  те земли, которые нельзя изъять для  коммерческого использования.

Земли общего пользования  являются достоянием города и не подлежат отчуждению. К ним относятся: площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, заповедники, скверы, сады, бульвары, водоемы, а также памятники природы, истории и культуры, здания и сооружения, подаренные городу в различное время или построенные на собранные гражданами средства, объекты оздоровительного и историко-культурного назначения согласно перечню, утвержденному администрацией города по представлению мэра.

Для стран, которые  строят рыночные отношения, характерным  является отсутствие деления территорий на земельные участки. Поэтому актуальна "австралийская" модель создания земельного кадастра. Суть её заключается в том, что устанавливаются условные границы землевладений, определяются площади земельных участков для налогообложения по декларациям (заявлениям) землепользователей. Точные границы с выполнением геодезических работ устанавливаются только для оформления операций с земельным участком: продажа, залог, дарение и другие. Это позволяет быстро создать налогооблагаемую базу с растяжкой по времени дорогостоящих землеустроительных работ. Во многих городах используют "австралийскую" методику установления границ земельных участков при создании земельного кадастра.  

Понятие структуризации территорий населенных пунктов. Элементы структуризации и их характеристика 

Под структуризацией  территории населенного пункта понимается определение иерархии составляющих его элементов, например: город - район - квартал (секция) - улица - отрезок улицы - кадастровый учетный участок (элементарный объект). В зависимости от размера территории населенных пунктов те или иные элементы могут быть исключены, например, малые населенные пункты нет необходимости расчленять на районы и кварталы.