Создание и ведение городского кадастра

допустимая угловая  невязка, прокладываемая по межевым  знакам хода, не должна превышать 20"*Ц n, где n - количество измеренных углов;

допустимая относительная  погрешность хода в наиболее слабом месте не более 1:3 000 при длине  хода L < 2 км.

При инвентаризации предусматривается обмер границ земельного участка по периметру  и привязка к пунктам геодезической  сети как минимум двух межевых знаков. Обмер границ земельного участка осуществляется с относительной погрешностью линейных измерений не более 1:3 000. В случае, когда межевые знаки находятся в нарушенном или критическом состоянии, угловые и линейные измерения после восстановления межевых знаков проводятся с точностью, обеспечивающей погрешность соответственно 20" и 1:3 000.

Основными этапами  кадастровой съемки являются:

отыскание опорных  пунктов и проверка их сохранности;

выбор оптимальной  конфигурации сети опорных пунктов с учетом размеров снимаемой территории;

привязка местной  сети к опорным пунктам;

съемка ситуации.

В настоящее  время философия кадастровых  съемок направлена на то, чтобы децентрализовать процесс обработки материалов наблюдений.

Следовательно, информация полевых измерений накапливается на магнитном диске, обрабатывается и, при необходимости, выдаются рекомендации по выполнению дополнительных (или повторных) измерений. Этап оформления материалов съемки переносится в центральное отделение. Однако при съемках в отдаленных районах или при массовом их производстве возможны комплексы, которые содержат все необходимое оборудование (вычислительное устройство, графопостроитель и принтер).

Для осуществления  съемки выбирается исходная точка, с  которой просматривается весь объект. С этой точки устанавливается угол и расстояние на две опорные точки. После этого осуществляется съемка любых других точек ситуации (например, углы зданий, имеющие координаты).  
 

Понятие и назначение экономической  оценки городских  территорий 

Законом о плате  за землю основными видами земельных  платежей предусматриваются:

земельный налог;

арендная плата;

нормативная цена земли.

Ставки земельного налога устанавливаются в рублях. Регламентировать ставки имеет право  Государственная Дума.

Арендная плата  за пользование землей выплачивается  по договору. Благодаря арендной плате  взимается дифференцированная земельная  рента, представляющая собой часть  дополнительного дохода, возникающего у юридических и физических лиц  не за счет трудовых усилий, а за счет расположения арендуемых земельных участков на территориях более высокой градостроительной ценности, обеспечивающей определенные социально-экономические преимущества.

Нормативная цена земли является показателем, характеризующим  стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Постановлением правительства РФ от 3.11.94 № 1204 нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади. Льготы при этом не учитываются. Нормативная цена земли используется при налогообложении недвижимости. Нормативная цена земли служит для покупки земельных участков в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, а также для получения под залог земли банковского кредита. Земельные платежи зависят от вида пользования земель. Основными источниками поступлений в городской бюджет и во внебюджетные фонды от операций с землей являются:

арендная плата  за земельные участки;

земельный налог;

штрафы за нарушение земельного законодательства и условий землепользования;

продажа прав аренды земельных участков на конкурсах;

выкуп права  аренды земельных участков.

Кадастровая оценка земель служит основой для экономического регулирования земельных отношений  в городе. В нее входит оценка качества земель, пригодность земель для целей градостроительства и других нужд (строительство жилого здания, выращивание сельскохозяйственных культур и т.д.), а также определение потенциальной ценности земель в денежном выражении. Оценка состояния земель опирается на естественноисторические и научно-технические принципы. Экономическая оценка земель мобильна и зависит от внешней среды процесса экономической оценки, то есть от действующего гражданского и земельного законодательства и менее зависима от политической конъюнктуры.

Выкуп права  аренды земельных участков вводится для организации земельного рынка  в тех случаях, когда нет частной  собственности на земельный участок. В случае продажи прав аренды земельного участка на 49 лет выкуп права аренды земельных участков аналогичен продаже земельного участка. Земельный налог взимается ежегодно со всех собственников, землевладельцев, землепользователей и не зависит от результатов хозяйственной деятельности субъекта. Он устанавливается в виде стабильных платежей в зависимости от географического местоположения участка. Налог на земли сельскохозяйственного назначения устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Земельный налог - это не плата за использование земли, а плата за привилегию обладания лучшими землями: чем выше качество земли, тем больше земельный налог. От земельного налога освобождаются предприятия, организации и учреждения, полностью или частично находящиеся на государственном финансировании согласно утвержденному перечню, а также граждане, имеющие социальные льготы. Размер ставки налога или аренды не зависит от размера земельного участка. Земельные платежи зависят от функционального использования земель. В частности, за земли жилой застройки и гаражей взимается 3% ставки земельного налога. Ряд служб города платят 65% от ставки земельного налога.

Размер выкупа права аренды земельного участка  рассматривается с двух позиций:

рыночная стоимость  земельного участка (с учетом дифференциальной земельной ренты);

стоимость инженерного  обустройства земельного участка.

Арендная плата, земельный налог и штрафы за нарушение  земельного законодательства поступают  в бюджет города.

Одной из основных функций служб кадастра является экономическая оценка территорий. Она служит стимулятором для упорядочения земле-пользований, обеспечивает охрану и освоение земель, а также является источником доходов населенных пунктов. Эти доходы главным образом используются для выполнения инвентаризационных работ по инициативе администрации городов. В основе экономической оценки земель лежит количественный и качественный анализ недвижимости, определение местоположения участка в плане населенного пункта, экологическая обстановка, площадь участка, транспортная доступность к местам приложения труда, объектам культурно-бытового назначения и некоторые другие факторы.

Количественный  учет земель целесообразно выполнять  один раз в 5 лет (или по конкретным заявкам), а оценку земель рекомендуется  осуществлять один раз за 15 - 20 лет, так  как качественные изменения земельных ресурсов происходят медленно.

Земельные участки  могут находиться во владении, пользовании  или взяты в аренду на определенный срок. Землевладение основывается на наличии справки о выдаче участка  в вечное (пожизненное) владение. Землепользователи и арендаторы заключают договоры с землевладельцами и обязаны по их истечению передать участок первоначальному владельцу.

Каждый населенный пункт вправе получать доход от землепользователей, использующих земли в качестве базиса для своей деятельности. Доход зависит от множества факторов, основными из которых являются цена одного гектара земли конкретной расчетной зоны и размеры участка. В связи с этим землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным налогом. С арендаторов взимается арендная плата.

Размер земельного налога устанавливается в виде платежей в тысячах рублей на единицу площади (гектар или квадратный метр, что  зависит от цены участка). Земельный  налог назначается на земли:

сельскохозяйственного использования с учетом ее состава, качества, площади, местоположения и многолетних посадок;

населенных пунктов  с учетом категории города, уровня его развития, исторической ценности территории и категории зон;

занятые жилым, общественным, государственным, кооперативным  фондом (в размере 3% от ставок земельного налога);

лесного фонда  в размере 5% от таксовой стоимости  древесины (от результатов оценки леса на корню);

водного фонда  с учетом средних ставок на земли  сельскохозяйственного назначения.

Налог может  быть повышен до 50%. Льготами по налогообложению пользуются

заповедники, научные  организации, учебные заведения, учреждения культуры, искусства, а также участники  и инвалиды войны. Основой для  установления налога и арендной платы  является документ, удостоверяющий право  собственности, владения или пользования. В зависимости от конъюнктуры спроса один и тот же участок может иметь несколько цен: ограничительную, нормативную, воспроизводственную и рыночную.

Ограничительная цена является самой высокой. Она  определяется по затратам на рекультивацию (то есть из сельскохозяйственного оборота ее изымать нецелесообразно).

Нормативная цена обеспечивает рыночное использование  сельскохо-зяйственных угодий. Она  зависит от продуктивности и местоположения участка и влияет на цену продукции.

Воспроизводственная цена обеспечивает устойчивость экономического положения производителя.

Рыночная цена отражает реальные производственные отношения  и связи.

Под доходом  понимается величина прибыли, получаемой землевладельцем ежегодно от имеющегося в его распоряжении участка.

По данным оценки территории каждого населенного  пункта, включающей благоустройство (К1), ландшафт (К2), архитектурно-художественные качества (К3), культурно-бытовое обслуживание (К4) и санитарное состояние (K5) определяются числовые значения вышеперечисленных факторов. Примерные коэффициенты приведены в таблице 1.

Таблица 1 Примерные коэффициенты ценности городских территорий

Границы каждого  фактора уточняются на основании  дополнительных исследований и могут быть изменены с учетом фактического состояния территории, а также оценки экспертов. Допустим, на основании экспертных оценок получены следующие данные: К1 = 0.25, К2 = 0.21, К3 = 0.33, К4 = 0.22, К5 = 0.17.

Суммарный поправочный  коэффициент (СК), учитывающий влияние вышеперечисленных факторов градостроительной ценности территории, будет равен СК = 1.18.  
 
 
 

Понятие и назначение мониторинга  и охраны городских  земель 

Современные условия  управления землепользованием в  городах характеризуются переходом к правовым и экономическим способам регулирования земельных отношений, повышением внимания к экологическим проблемам землепользования. Поэтому возрастает роль мониторинга городских земель (МГЗ), который является системой мероприятий по наблюдению за состоянием городского земельного фонда для своевременного предупреждения и устранения последствий негативных процессов в городской среде. К мониторингу городских земель можно отнести систематические наблюдения всех процессов в городской среде, которые оказывают влияние на стоимость городских земель.

Под мониторингом земель понимается система наблюдения за состоянием земельного фонда для  своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов. Мониторинг в широком смысле понимается как процедура отслеживания изменений в тех или иных процессах, явлениях. Для организации мониторинга необходимо определить: регламент внесения изменений в эталонную базу (справочники, классификаторы, показатели, характеристики); ответственных за ведение эталонной базы; порядок распространения рабочих копий эталонной базы.

Мониторинг земель представляет собой новую научную  дисциплину, специфика которой заключается  в том, что, опираясь на действующее  земельное законодательство, она  представляет собой сложный синтез разделов других научных дисциплин (географии, землеустройства, архитектуры и градостроительства, экологии, медицины и так далее) и опирается на оригинальные методы исследования. Междисциплинарный синтез должен осуществляться в интересах повышения эффективности использования земель и обеспечивать безопасную жизнедеятельность населения.

При разработке и реализации системы МГЗ особое внимание уделяется анализу изменений  и негативных процессов на городских  землях.

<