Создание и ведение городского кадастра

Процесс структуризации территории является основополагающим и заключается в выделении  указанных элементов и их кодировании:

район представляет собой административно-территориальную единицу, границы которой установлены на основании юридических документов. Район состоит из кварталов (секций) и улиц. Каждому району присваивается номер, состоящий из двух знаков, соответствующих алфавитному списку районов;

квартал (секция) - территориальная единица, границами  которой являются красные линии  застройки или границы отвода дорог (улиц). Кварталы внутри района (города) нумеруются слева - направо, сверху - вниз или по мере их формирования и описываются  тремя знаками. Может быть применена другая система нумерации, однако это должно быть оговорено. Кроме этого, если трех позиций для охвата всех кварталов оказывается недостаточно, то к ним может быть добавлена буква (например, первая буква района: Центральный - Ц и так далее);

улица - это часть  территории, ограниченная красными линиями  за-стройки, предназначенная для  перемещения всех видов транспорта и пеше-ходного движения. Улицы  состоят из отрезков улиц. Пересечение  нескольких улиц образует перекресток. Улицы обозначаются в черте населенного пункта кодом в соответствии с их алфавитным списком. Код состоит из четырех знаков;

отрезок улицы  является частью улицы, ограниченной ближайшими перекрестками и красными линиями  застройки. Отрезки улиц нумеруются по каждой улице двузначными числами (рис. 5.1);

площадь (перекресток) представляет собой пересечение  нескольких улиц, ограниченных линиями  застройки. Код площади содержит пять знаков. Площадь, в отличие от перекрестка, имеет название;

кадастровый участок - это часть территории с однородными показателями правового, хозяйственного, природного, экономического содержания, переданная во временное или вечное пользование, владение или аренду юридическому или физическому лицу. Кадастровые участки нумеруются в пределах квартала (секции). Код содержит три знака;

элементарный  объект (угодье) - есть составная часть  кадастрового участка, отрезка улицы, площади, перекрестка, систематически используемая для конкретных хозяйственных  целей, обладающая однородными естест-венноисторическими свойствами. Угодья нумеруются внутри кадастрового участка или квартала. Код содержит три знака.

Рис.1. Фрагмент района 08  

08 - номер района  в соответствии с алфавитным списком районов города;  
002 - номер квартала в соответствии с принятой нумерацией;  
0019 - номер улицы в соответствии с алфавитным списком улиц города;  
0019_01 - номер улицы и отрезка улицы в соответствии с алфавитным списком улиц города и порядковым номером квартала от начала улицы.

Структуризация  территории осуществляется по картам масштабов 1:5 000 - 1:25 000. Кадастровый план может содержать слои:

границы населенного  пункта;

границы входящих в населенный пункт районов, кварталов  с их названиями и кодами;

здания и сооружения;

крупные реки и  водоемы;

основные железные дороги и автострады.

Структуризация  районов осуществляется по картам масштабов 1:2 000 - 1:25 000. Кадастровый план районов  включает:

границы районов;

границы смежных  районов землепользователей;

здания и сооружения;

крупные реки и  водоемы, основные железные дороги и  магистрали;

границы кварталов (секций), отрезков улиц, площадей (перекрестков) и их цифровое обозначение;

название улиц, площадей, водоемов.

Графическая информация на кадастровых планах дополняется семантической (описание участка, его экономической оценки и принадлежности), а также геометрической (пространственное положение объектов). Сбор семантической информации осуществляется методами анкетирования, интервьюирования, обследования, выборочного наблюдения. Геометрическая информация формируется посредством наземных съемок, а также дигитализации имеющихся картографических материалов и аэрофотоснимков. Вначале концентрируется информация о границах населенного пункта и входящих в него районов на дигитайзере или векторизаторе. Эта информация в дальнейшем пополняется содержательной. При этом оформляется: паспорт населенного пункта (прил. 4); паспорт кадастрового участка (прил. 5); паспорт района (прил. 6); паспорт площади (прил.7); паспорт угодья (прил. 8); паспорт улицы (прил. 9); список площадей (прил. 10).

Сбор информации на район начинается с формирования объекта "Район". На этот объект заполняется "Паспорт района", на схеме отмечаются границы кварталов (секций), а также обозначаются границы перекрестков, площадей и отрезков улиц. Затем выделяются объекты "Квартал", которым присва-иваются коды, состоящие из кода района и соответствующего номера квартала.

После этого  формируются объекты "Площадь" и объекты "Перекресток", которым также присваиваются номера в пределах населенного пункта.

Сбор информации на квартал (секцию) начинается с формирования объекта "Участок", которому присваивается  код, состоящий из кода района, номера квартала и номера участка. На кадастровый  участок заполняется "Паспорт участка". На данном этапе выделяются объекты "Отрезок улицы", которым присваиваются коды, состоящие из номера улицы в соответствии со списком улиц и номера отрезка улицы.  
 

Назначение  и содержание кадастрового дела 

При принятии заявки от заказчика и ее проверки на каждый земельный участок (объект) открывается кадастровое дело. Основное его назначение заключается в том, чтобы сосредотачивать все документы, предоставляемые заказчиком и получаемые в процессе работы по формированию прав на объекты.

По определению  кадастровое дело состоит из трех основных разделов:

технические, экономические  и юридические характеристики земельного участка;

основные сведения о землепользователе;

обременения, предупреждения, претензии.

Разработку системы регистрации прав на земельные участки необходимо начинать с изучения технических, экономических и юридических характеристик земельного участка и технических требований, предъявляемых к этим характеристикам. В настоящее время пока не установлен перечень документально подтвержденных технических, экономических и юридических характеристик земельного участка, которые должны быть в Кадастровом деле. Не определены также технические требования к этим характеристикам.

Показатели, которые  указаны в законодательных актах, следует рассматривать как обязательные. Однако в кадастровом деле может быть значительно больше показателей. Поэтому необходимо рассмотреть возможные направления расширения характеристик объекта недвижимости, отображаемых в нем.

Техническими  характеристиками земельно-кадастрового дела являются:

Местоположение  земельного участка, задаваемое эскизом  для договоров краткосрочной  аренды и при подготовке распорядительного  документа. Эскиз составляется 1:2000 на основе планшетов масштаба 1:2 000 или  перечня координат углов поворота земельного участка в городской системе координат с погрешностью не более 2 см относительно ближайшего пункта городской геодезической сети.

Площадь земельного участка, представляемая геодезической  площадью, вычисляется по координатам углов поворота границы земельного участка в городской системе координат. Площадь может отличаться от измеряемой на местности с помощью рулетки до 2-3% в зависимости от уклона участка и искажений длин линий при переходе на плоскость. Адресные ориентиры задаются почтовым адресом, номером микрорайона, номером и наз-ванием промышленной зоны, кадастровым номером участка.

Если нормативные  документы предусматривают дифференциацию оплаты аренды земельного участка в  зависимости от целей использования (земельный участок имеет многоцелевое назначение), необходимо выделять участки с ука-занием конкретных целей их предоставления. При этом требуется класси-фикатор целей использования земельного участка.

Экономические характеристики содержат градостроительную  и экономическую оценку земельного участка, а также номер экономической или оценочной зоны. Экономические характеристики даются по утвержденной администрацией города методике. Сами градостроительные и экономические оценки земельного участка должны быть утверждены городской комиссией по земельным отношениям города.

Юридические характеристики включают следующие пункты:

владелец земельного участка (федеральные земли, частные  владения, совместная собственность  и другие);

основание права  использования земельного участка (покупка участка, выкуп права аренды, получение участка в наследство, владение зданием или иной недвижимостью и другое);

вид права (владение, аренда, бессрочное пользование и  другое);

распорядительный  документ (решение местных органов  власти о выделении участка).

В юридических  характеристиках кадастрового дела предусматриваются заверенные копии (или ксерокопии) документов-оснований (наименование документа, кто выдал, когда, регистрационный номер и  так далее).

Раздел характеристик  земельного участка не должен существенно меняться при смене землепользователя. Для юридических лиц сведения о землепользователе включают: наименование юридического лица, Устав или Положение, учредительные документы, копия регистрационного свидетельства, юридический адрес, телефон, факс, финансовые (банковские) реквизиты.

Для физического  лица требуется документ, удостоверяющий его (паспорт, военный билет или  другие). При этом фиксируется почтовый адрес физического лица, телефон, факс.

Раздел сведений о землепользователе полностью меняется при смене землепользователя. Необходимо предусмотреть в нормативных документах возможность внесения исправлений в раздел "Сведения о землепользователе" в том случае, когда эти сведения меняются без изменения права на земельный участок (изменение адреса, финансовых реквизитов, телефона, факса, изменение формы организации юридического лица).

Для городских  земельных участков существенные проблемы представляют выявление всех обременений, обусловленных подземными сооружениями.

В разделе необходимо указать все технические сооружения, для обслуживания которых требуется проход и проезд. Кроме этого следует указать все сервитуты земельного участка. Раздел содержит информацию обо всех правах третьих сторон на недвижимость (информация о залогах, обременениях, аренде, сервитутах, предупреждения, поручительства или ограничения, влияющие на право распоряжения недвижимостью). Раздел не изменяется при смене землепользователя. Обязательным составным элементом кадастрового дела являются историческая справка и пояснительная записка. Историческую справку готовит землепользователь. В ней дается информация об истории перехода прав на данный земельный участок. Пояснительную записку готовит земельный комитет, в которой отражаются:

месторасположение участка;

краткая характеристика участка (рельеф, зеленые насаждения и так далее);

перечень построек и сооружений на участке;

описание границы  участка и порядок её закрепления (забор, естественные преграды);

кто и когда  проводил обследование, участие землепользователя в обследовании.

Одним из важнейших  документов является акт обследования земельного участка, на основании которого готовится пояснительная записка.

Создание кадастровой  системы оценки земельного участка  связано с разработкой теории оценки, и поэтому на начальном этапе создания земельного кадастра акт обследования является важнейшей характеристикой земельного участка. Для создания пояснительной записки и акта обследования земельного участка необходимо разработать систему классификаторов, с помощью которых выполняется описание земельного участка для хранения информации в автоматизированной базе данных.  
 

Назначение  паспорта земельного участка и градостроительного паспорта