Правовое регулирование вещных прав на земельные участки

     Купля-продажа  земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.

     До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

     Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего - различные сервитуты. В их число входили: "Права угодий в чужих имениях"¹⁰, право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей. Так, допускалось разрешать земельные споры с учетом обычаев конкретной местности, если даже эти обычаи не совпадали с общими для территории России правовыми установками.

     Особо следует сказать о чиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования. Оно возникло на землях в западных губерниях России как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. По мнению Л.В. Щенниковой, основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желание обеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения¹¹. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими¹². Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил еще К.П. Победоносцев: "Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров"¹³.

     Возможность продажи земли или предоставления ее на время уже тогда связывалась  с понятием "оборотоспособность". Ряд земель рассматривался как "не способный к обороту по их природе"¹⁴; к ним относились: участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, выделенные для общего пользования.

     Так, Г.Ф. Шершеневич приводит случай из судебной практики, когда было признано, что  город Феодосия не имеет право  сдавать побережье и рыбные промыслы на нем в аренду¹⁵.

     Права лиц, получивших земельные участки  не в собственность, рассматривались  как права обязательственного характера. Но ряд правоведов уже тогда возражали против столь односторонней оценки¹⁶. В отличие от римского права, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, что с переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют свою силу¹⁷.

     В советский период оборот участков в  его истинном (рыночном) смысле был  практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 - 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.

     Договоры  аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. - запрещены. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.

     Со  временем (после Великой Отечественной  войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.

     Создание  цивилизованного рынка земли, когда  важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся  на действие закона стоимости и государственный  контроль, состоялось только в период 1991 - 2001 гг. Современному состоянию законодательного обеспечения оборота земли предшествовало несколько этапов переходного периода¹⁸.

     О понятии и содержании оборота  земельных участков. Вопрос о сделках  с землей (земельными участками) непосредственно  связан с такими понятиями, как "оборот", "гражданский оборот", "экономический оборот". Они применяются и широко используются в обиходной речи, юридической литературе, в международных актах¹⁹ и российском законодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В русском языке под оборотом обычно понимается "...обращение денежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например, торговый оборот)"²⁰.

     В Энциклопедическом юридическом  словаре термин "гражданский оборот" понимается как "гражданско-правовое выражение экономического оборота, которое опосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственного права... В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одного лица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов"²¹.

     В экономической литературе под "оборотом" обычно понимается совокупность актов  обмена, приводящих к смене собственника²², а также аналогичные процессы цикличного характера²³.

     Не  сложилось однозначного понимания гражданского (экономического) оборота и в юридической литературе. Е.А. Суханов под ним понимает юридическое выражение экономической категории "рынок"²⁴. Такое противопоставление юридического и экономического значения этих понятий все-таки необоснованно. И юристы, и экономисты активно используют оба слова ("рынок" и "оборот"). Но, полагаем, под рынком было бы лучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же есть динамичная составляющая рынка, к такому же выводу близок и А.Ю. Голубков²⁵. М.Н.Илюшина выделяет понятие "товарный рынок", определяемый как система субъектов экономики и их отношений²⁶. В таком понимании оборот - это действия, совершаемые участниками рынка.

     Вряд  ли правильно сводить этот термин и к обязательствам по переходу права собственности на имущество²⁷, поскольку сами эти отношения (обязательства) являются следствием определенных действий (сделок) и не исчерпывают его значения.

     В литературе встречаются и другие трактовки оборота²⁸. Но, как отметил В.А. Тархов, "эти попытки успеха не имели, потому что определить оборот нисколько не легче, чем определить гражданское право"²⁹. В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию "оборот":

     1) весь рынок с его структурой  и инфраструктурой;

     2) совокупность производственных отношений товарообменного характера;

     3) лица (субъекты) и отношения между  ними, основанные на действии  закона стоимости;

     4) обязательства и сделки, их порождающие  (иногда шире - и иные юридические  факты).

     Первые  три позиции в принципе неприемлемы, так как необычайно широко толкуют оборот. Что же касается последней группы, то целесообразно внести некоторые уточнения.

     Закон не содержит понятия гражданского оборота. Однако из ст. 129 ГК РФ следует, что "оборотоспособность" есть свобода отчуждения и перехода объектов гражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участников гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). В таком случае логично предположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями - действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.

     Поскольку указанные действия есть прежде всего  сделки (ст. 153 ГК РФ), то именно их и следует  признать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в  широком смысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими (например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства по передаче вещи, по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразно учитывать, что отношения есть лишь результат сделок.

     Определять  гражданский оборот через категорию  отношений (точнее - только отношений) не вполне точно, потому что прежде, чем возникнут правовые связи, им предшествует активная деятельность субъектов  права (совершение сделок). Рассуждать же об обороте без акцента на его волевой и целенаправленный характер видится бессмысленным. Это понятие следует считать связанным преимущественно с соответствующими юридическими фактами (сделками). В.А. Белов специально подчеркивает, что и оборот, и рынок ценных бумаг связаны и определяемы через совокупность соответствующих сделок³⁰. Применительно к торговому обороту (как разновидности гражданского) Г.Ф. Шершеневич говорил именно о "совокупности сделок"³¹; аналогично оценивал суть экономического оборота и его юридической формы и П.П. Цитович³². Подчеркнем, что и с экономической точки вопрос об обороте есть вопрос об акте товарообмена.

     Выражение "оборот земельных участков" в  специальной литературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, "в связи с переходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнести понятия "рынок земли" и "оборот земли"³³. Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия "рынок земли" и "оборот земли" различны по объему. Первое понятие шире второго и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие их механизм и инфраструктуру³⁴. Э.А. Крылатых же рассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом³⁵.

     По  мнению Ф.Х. Адиханова, "оборот земли  можно определить как переход  земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом - частный (рыночный)"³⁶.

     Нельзя  смешивать юридические и экономические  понятия этого слова. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственно оборота) в состав элементов рынка земли входят также:

     а) совокупность участников данного рынка (субъектная составляющая);

     б) отношения оборота, представленные преимущественно обязательствами, возникающими в результате сделок;

     в) государственная система контроля, регистрации и мониторинга за оборотом земли и деятельностью  на рынке в целом, включая органы, реализующие указанные функции;

     г) масштабы и границы рынка, специально определяемые законодательством в  силу того, что "рыночное поле" находится под воздействием специальных норм; последний элемент рынка теснейшим образом связан и с понятием "оборотоспособность" (см. далее - в следующей подрубрике).

     О сделках, относящихся к обороту  земельных участков. Оборот земли  не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав³⁷. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

     В юридической литературе вопрос о  классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Они, как и любые  другие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание, предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным организациям и т.д. К многосторонним - договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.

     Можно классифицировать сделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельный участок: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.