Правовое положение государственных и негосударственных землепользователей

     В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона не могут находиться в частной собственности иностранцев и лиц без гражданства земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. Дополняет перечень ограничений и пункт 5 статьи 29, предусматривающий, что «иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием могут получать земельные участки сельскохозяйственного назначения в аренду, но не вправе передавать их во временное землепользование (субаренду).

      Существенное  значение имеет и пункт 4 статьи 25  Закона, который гласит: «если земельный  участок предназначен для осуществления  деятельности или совершения действий, требующих лицензии (патента) или  заключения контракта на недропользование, то предоставления права землепользования на данный участок производиться  после получения соответствующей лицензии (патента) или заключения контракта на недропользование».

     Впервые   Закон   регламентирует   порядок  изменения содержания права

землепользования в случае получения гражданином РК другого гражданства, то есть «превращения» его в иностранца.

     Пункт 1 статьи 18 Закона так регламентирует эту ситуацию: «при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности принадлежит отчуждению или переоформлению». Другими словами его надо продать, подарить или переоформить на право аренды. Срок для проведения такой процедуры статья 49 Закона устанавливает в один год.

     Такую же процедуру необходимо проводить  и в тех случаях, когда будут  отчуждаться здания (строения, сооружения) иностранцу, которому отчуждаемое право  на земельный участок не может принадлежать, ибо пункт 3 статьи 37 гласит: «отчуждение права собственности либо права постоянного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости не допускается».

     Одним словом Закон «О земле» начал действовать, и его надо знать не только казахстанским  гражданам, но и иностранцам.

        
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В  СОВРЕМЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

 

3.1 Проблемы   введения частной собственности  на сельскохозяйственные земли  в проекте Земельного кодекса 
 

     В последние два года в Республике Казахстан остро стоял вопрос о введении частной собственности  на сельскохозяйственные земли. В послании Президента РК народу было отмечено что, Закон «О земле» от 24 января 2001 года не продвинул страну к цивилизованному рынку, поэтому именно  введение частной собственности на сельскохозяйственные угодья будет способствовать развитию рынка земли.  Необходимость его принятия до сих пор  вызывает неоднозначную и противоречивую оценку общественности, в том числе и научной. С одной стороны, безусловно, появление подобного закона способствует углублению рыночных отношений в сельском хозяйстве. Однако, с другой стороны, многие граждане республики, в том числе и ученые, считают весьма преждевременным введение института частной собственности на землю, так как, во-первых,  многие граждане республики в настоящее время еще не готовы к этому, а во-вторых, не готово к введению частной собственности само сельское хозяйство, которое еще находиться в кризисном положении.¹

     Общественное  напряжение ослабнет только в том  случае, если процесс принятия решений  и сам ход реализации реформы  будет прозрачным, открытым и понятным для каждого гражданина Казахстана.

     В научной и периодической литературе было очень много противоречивых суждений по данной проблеме. Приведем некоторые из них.

     Введение  института частной собственности  на земли сельскохозяйственного   назначения   во   многом   может   усилить социальную

_____________________

¹ Есиркепов Т.А. Принципы регулирования земельных отношений в условиях введения частной собствености на землю / Т.А. Есиркепов // Материалы круглого стола.- 2002.-12 июля.-С.17

напряженность в обществе, дестабилизировать политическую ситуацию в стране. Введение частной собственности на землю будет способствовать ускорению социального расслоения на селе: появится небольшая группа латифундистов-помещиков, а остальное население, занятое в сельском хозяйстве, станет наемными рабочими, - считает В. Крохмаль, кандидат сельскохозяйственных наук, эксперт.¹ 

     По  мнению С. Абдильдина, депутата Мажилиса Парламента РК, продажа земель в  частную собственность не решит  ни одной финансовой проблемы, ни государства, ни крестьянина, так как более 80 % всех сельскохозяйственных земель Казахстана – это сенокосы и пастбища, расположенные в пустынной и полупустынной  зоне, которые мало кто купит или возьмет в залог; более половины всех пашенных земель низко продуктивные, солонцовые и засоленные с баллом бонитета менее 19, требующие дополнительных вложений для мелиорации солонцов и защиты от эрозии.²

     Также отмечается, что эффективность производства зависит не от формы собственности, а от уровня организации производства, состояния производственного аппарата,  использования эффективных технологий и других   факторов.   В  этой  связи  простое  введение  частной собственности на

земли  сельскохозяйственного  назначения  не  может  выступить  необходимым  условием повышения эффективного  сельскохозяйственного производства.

     Директор  казахстанского института агробиологии и экологии Р. Елешев задается вопросом о том, нужен ли вообще закон о  частной собственности на землю. Главное, по его мнению, как земля  используется. Ответом на это служит

падающее  из  года в  год   плодородие  почвы. Поэтому   сейчас  надо    ставить

вопрос   не   о   продаже   земли,  а  о   восстановлении   и   сохранении,  то  есть

правильного сельскохозяйственного использования.³

_____________________

¹ Крохмаль В. И. Экономическая оценка земель – необходимое условие введения частной собственности на землю / В.И. Крохмаль // Материалы круглого стола.-2002.-10 июня.-С.40

² Абдильдин С.А. О частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения / Материалы круглого стола.-2002.-10июня.-С.28

3 Елешов  Р. Частная собственность на  землю: за и против / Р.Елешов // Правовой вестник.-2002.-№24.-С.6

     Однако, наряду с отрицательным мнением о введении частной собственности на землю, существуют и положительные взгляды на эту проблему.

      В частности, по мнению А. Хаджиева, к.ю.н., специалиста по правовым проблемам  экологии и земельному праву, А. Бектурганова, доктора юридичеких наук, Н. Мухитдинова, доктора юридических наук  у частной собственности применительно к сфере аграрно-земельных отношений имеются ряд достоинств и преимуществ.¹

      Во-первых, - и это главное - является необходимой  предпосылкой преодоления отчуждения крестьянина от земли, объединения в одном лице собственника и производителя. Частная собственность, означая стабильность правомочий на землю, придает целенаправленность и уверенность действиям собственника.

      Во-вторых, введение и расширение пределов действия частной собственности на сельскохозяйственные земли способно привести к существенному сокращению аппарата управления, числа чиновников, затрат на их содержание.

      В-третьих, от частной собственности выигрывает и экологический аспект землепользования.  Как    показывает   мировой   опыт,   частное   землевладение

создает    предпосылки   к    предсказуемости,    открытости     и     корректности

общественно  значимых,   связанных с  землей,  хозяйственных и экологических

действий.²

     Таким образом, введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения рассматривается как наиболее целесообразный и вероятный вариант решения проблемы.

      Однако   предлагается   и   альтернативный вариант – возврат к институту 

постоянного     землепользования   с    учетом   опыта   его   функционирования.

_____________________

¹ Хаджиев А.Х. Некоторые актуальные проблемы правового обеспечения аграрных земельных преобразований в Казахстане / А.Х.Хаджиев // Вестник КазГУ.-2002.-№2.-С.30

² Боголюбов С. Экологическое право / С. Боголюбов.-М.: НОРМА, 2000.-С.250  

Эти    институты (институт права постоянного  землепользования и институт частной  собственности на землю) по  своему  правовому  режиму были  весьма близки,  если не сказать сходны.

     Таким образом, мы можем наблюдать что, мнения о введении частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения самые противоречивые.

     Однако  на сегодняшний день уже не стоит  вопрос о целесообразности введения частной собственности на сельскохозяйственные угодья. Это уже свершившийся факт. 10 июня 2003 года  Конституционный Совет РК принял постановление, согласно которому проект Земельного кодекса признан соответствующим Конституции страны, а затем данный проект был подписан Президентом РК. Но даже с принятием данного законодательного акта остается еще очень много не решенных вопросов. Необходимо провести огромную работу как концептуального плана, так и по конкретным положениям и статьям, чтобы проект получил концептуальную, логическую и структурную завершенность. Без этого весьма сложно будет достичь эффективности организационно-правовых мер, направленных на радикальное изменение аграрно-земельного строя с учетом социальных измерений и требований рынка, исходя не только из текущих , но и перспективных интересов государства и всего общества. 

     3.2 Проблема прав на земельные  участки негосударственных учреждений 
 

     В связи с принятием Закона «О земле» стала неразрешимой проблема прав на земельные участки негосударственных  учреждений, в форме которых созданы  в Казахстане многие частные высшие учебные заведения. В соответствии со статьей 202 Гражданского кодекса Республики Казахстан имущество таким учреждениям принадлежит на праве оперативного управления. В соответствии с ранее действовавшим Указом « О земле» субъекты права оперативного управления, независимо от формы собственности

(государственной  или частной), приобретали право  постоянного землепользования      на      земельные     участки.  Однако  в  связи   с принятием Закона « О земле»  право постоянного землепользования  было отменено для всех негосударственных субъектов.  Обладателями права постоянного землепользования по ранее действовавшему Указу «О земле» являлись крестьянские (фермерские) хозяйства и негосударственные учреждения как субъекты права оперативного управления. В связи с отменой права постоянного землепользования Закон должен был решить вопрос о трансформации права, то есть о его преобразовании в другой вид права. Этот вопрос был решен только для крестьянских  (фермерских) хозяйств, которые в соответствии с п. 6 ст.124 Закона « О земле» с момента вступления его в силу становятся первичными временными долгосрочными землепользователями на условиях аренды.

     Вместе  с тем ни действующий Закон  « О земле», ни проект Земельного кодекса не решают вопрос о правах негосударственных учреждений на земельные участки, на которых расположены находящиеся в их оперативном управлении здания (сооружения). Негосударственные учреждения не являются субъектами права частной собственности. Все имущество таких юридических лиц является собственностью учредителей. Не могут они по Закону « О земле» быть и субъектами права постоянного землепользования. Остается только право временного землепользования на условиях аренды до 49 лет. Но, во-первых, временное землепользование – срочное право  в отличие от права оперативного управления. Не может  здание быть  в бессрочном праве, а земельный участок под ним – во временном. Во-вторых, право временного землепользования – это право, производное от права государственной собственности, так как все земельные участки, предоставленные в постоянное или во временное землепользование, остаются в собственности государства. Между тем, права негосударственных учреждений должны быть производны не от права государственной собственности, а от права частной собственности учредителей. Более того, природа и содержание права на земельный участок, и недвижимость, расположенную на нем, должны совпадать, за отдельными исключениями, носящими исчерпывающий характер. Ни режим ранее существовавшего права постоянного землепользования, ни режим временного землепользования по ныне действующему Закону «О земле» не совпадают с режимом права оперативного управления на здания (сооружения).¹