Правовое положение государственных и негосударственных землепользователей

        Общими для правового режима  землевладения и землепользования  являлись: полный запрет на совершение  сделок с земельным участком; отсутствие у правообладателя  права на распоряжение земельным  участком; исключительная принадлежность права распоряжения самому государству. Несмотря на подобные жесткие ограничения, право землевладения и право землепользования являлись разновидностями вещных прав на землю. Поскольку они выступали правовыми формами осуществления пользования землей, находящейся в исключительной государственной собственности.

      Действовавший до 2001 года Указ « О земле» не содержал понятия права землевладения.² В нем, соответственно, не было и института пожизненного наследуемого землевладения. Право землепользования выступало в качестве основной формы реализации земельных прав граждан и юридических лиц. Одновременно было предусмотрено вовлечение земель и земельных прав в гражданский оборот, введена была частная собственность.

     Право землепользования, несмотря на изменения в законодательстве, которое значительно повлияло на его содержание, сущность и место в системе земельно-правового    регулирования,    в    качестве    юридической    категории

____________________

¹ Земельный кодекс Казахской ССР от 16 ноябр. 1990 г. ст.48 (утратил силу) // Ведомости Верховного Совета Казахской ССР.-1990.-№47

² О земле: Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 22 дек. 1995 г. № 2717 (утратил силу)// Ведомости Верховного Совета РК.-1995.-№24. 

продолжало  применяться в нескольких значениях:

     1) институт отрасли земельного  права, тесно связанный с институтом  права собственности на землю;

     2) часть более обширной сферы  правоотношений-природопользования;

     3) одно из правомочий собственника  или землепользователя;

     4) юридический факт, порождающий определенные правоотношения;

     5) самостоятельная разновидность  земельных правоотношений.

     Согласно    Указу  «О земле»   « право    землепользования   –   это   право лица  владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока  (временное землепользование)».¹  В содержании права землепользования присутствует также элемент распоряжения – землепользователь вправе распоряжаться принадлежавшим ему правом землепользования.

      Право пользование земельным участком возможно как на землях, находящихся  в государственной собственности, так и в частной собственности.  Если исходить из наличия в содержании права землепользования общепризнанной триады – владения, пользования и распоряжения, представляющих собой обязательные составляющие права собственности на землю, то обнаруживается очень близкое сходство между правом землепользования и правом собственности на землю. Здесь различия наблюдаются по объекту распоряжения: в праве собственности таковым выступает непосредственно земельный участок, а в праве землепользования – право на земельный участок.

      В  Указе  «О земле»  термин  «право  землепользования»  используется  в 

узком значении: только применительно к землям, находящимся в государственной собственности. Если подходить более широко, то право землепользования должно было также включать:

____________________

¹ О земле: Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 22 дек. 1995 г. №2717ст.1 п.12  (утратил силу)// Ведомости Верховного Совета РК.-1995.-№24.

     1) право временного пользования  земельным участком, находящимся  в частной собственности;

     2) сервитут;

     3) другие формы землепользования, осуществляемые за пределами  права частной собственности на землю.

       Право землепользования в интерпретации  Указа « О земле», как уже  говорилось, состоит из трех элементов,  представляющих  правомочия субъекта

правоотношения  землепользования:

а) владение – обоснованная   на   законе   возможность  фактического обладания

земельным   участком.   Право   владения   землей   оговаривается  целым  рядом

ограничений      и       условий.   Наличие    множества     оговорок    объясняется

 функциональными,  экологическими характеристиками  земли, ее ограниченностью в  пространстве, неперемещаемостью, незаменимостью другими объектами материального мира и т.д. В частности, право владения основывается на определении на местности четких границ фактического обладания земельным участком; зависимостью судьбы права владения земельным участком от изменения целевого назначения категории земель, а также от юридической судьбы находящихся на земле объектов недвижимости – зданий, сооружений;

б) пользование  – допустимая законом возможность  хозяйственной и иной эксплуатации земли и извлечение из нее определенной имущественной и иной выгоды. Относительно этого элемента установлены определенные требования или ограничения в виде:

• запрещения тех видов деятельности, которые несовместимы с целями землепользования;
• необходимости соблюдения установленных способов и порядка хозяйствования на земле;
• обязательности соблюдения и выполнения землеохранных требований;

в) право    распоряжения  – допустимая   законом    возможность    и   способы

распоряжения  субъекта принадлежащим ему правам на земельный участок. Здесь существуют ограничения и требования следующего порядка:

• недопустимость изменения формы собственности на земельный участок;
• недопустимость изменения целевого назначения земельного участка при распоряжении правами на него;
• недопустимость отчуждения земельного участка без соответствующего отчуждения права землепользования.

      Таким образом, право землепользования предстает  как сложный правовой институт, включающий различные формы и виды землепользования, выступает способом реализации права  государственной собственности на землю, важнейшей формой  обеспечения и реализации земельных прав  граждан и юридических лиц.

     Новой вехой в развитии земельных отношений  в нашей стране явилось принятие нового Закона РК « О земле» подписанного 24 января 2001года. Сопоставив положения нового закона и ранее действовавшего Указа « О земле» можно заметить, что по основным вопросам правового регулирования земельных отношений новый закон сохранил преемственность. В частности, сохранен институт частной собственности на земельные участки, которые предоставлялись для целей, предусмотренных в ст.33 Указа о земле (для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного, дачного строительства, а также под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами).¹

     Анализ  положений Закона «О земле» показывает, что новшествами являются следующие  положения:

1) изменение  субъектного состава права постоянного  землепользования в связи 

с сохранением  этого института только для государственных землепользователей (ст.27);

2) трансформация  права постоянного землепользования, раннее  предоставленного негосударственным  землепользователям, в право первичного

временного        долгосрочного    землепользования   на    условиях    аренды  на

_____________________

¹ О земле: Закон РК, от 24 янв. 2001 г. № 152-II ст. 18.-Алматы: Юрист, 2003.-С.12 

максимальный  срок (ст.124);

3) установление  предельных размеров земельных  участков, которые могут находиться  в долгосрочном землепользовании для ведения товарного сельскохозяйственного производства (ст.35);

4) распространение  предельных размеров земельных  участков, которые могут находиться  в землепользовании для ведения  товарного сельскохозяйственного  производства, на ранее предоставленные земли (ст.124 п. 6);

5) изменение  правового режима права на  условную земельную долю в  целях усиления защиты их правообладателей (ст. 124, п. 4); 

6) максимальный  срок временного землепользования  сокращен до 49 лет (ст.28);

7) максимальный    срок     права    временного    землепользования   на    землях

сельскохозяйственного назначения для иностранных граждан  и лиц без гражданства установлен в 10 лет (ст. 79, п. 4);

8) внесения  уточнения по вопросам соотношения  прав на земельный участок  и расположенные на нем здания (строения, сооружения) (ст. 37).

      Изменение правового режима земельных участков в соответствии с Законом «  О земле» может вызвать неоднозначную  оценку, однако следует признать, что  большинство изменений нося позитивный характер, способствуют развитию земельных отношений и направлены на решение проблем, связанных с пробелами и противоречиями прежнего законодательства.   

      Выбрать

      Жер кодексін  қабылдауға қатысты әртүрлі  көзқарастар орын алды. Бірқатар депутаттар тобы Қазақстан Республикасы Президентіне хат жолдады. Бұл хатта жерде тікелей жұмыс істейтін адамдардың жерге меншік құқығының жоқтығына  қатысты көңіл толмаушылықтар көрініс тапты. Және де жер сатылатын жағдайда елеулі саяси  және әлеуметтік салдар орын алатыны аталып өтті. Жоғарыда аталған депутаттар тобы жерді сату туралы мәселені қажетті алғышарттар орын алғанға дейін кейінге қалдыруды ұсынды. 2003 жылғы сәуір айының соңында Парламент Мәжілісі екінші оқылымында Жер кодексінің жобасын көпшілік дауыспен қолдады.

      Жалпы Кодекстің экономикалық тұрғыдан тиімді екеніне ешкім дау айтқан жоқ. Сондықтан Жер кодексінің жобасын талқылаған кезде негізгі әңгіме жерді сатып беру керек пе, жоқ әлде тегін беру керек пе, субаренда қалдырылуы керек пе деген сұрақтар төңірегінде өрбіді. Жерді сатып беру туралы Елбасы жерді тегін бере алмаймыз, себебі, біз оны болашақ ұрпақтан қарызға алып отырмыз, деп ашық айтқан еді.[13]

      Кодекстің экономикалық  тиімділігі өз алдында, сонымен қатар болашақ жериелерін тәрбиелеу құралы ретінде болатындығы  анық. Өйткені, жердің сан түрлі қасиеті болатыны белгілі. Әр халық жер мен табиғаттың көптеген қасиеттерін өзінің әлеуметтік-экономикалық  және интеллектуалдық даму деңгейіне сәйкес бағалай алады. Қабылданған Жер кодексі халықтың Жер-Анаға деген көз-қарасын бұрынғыдай жалаң емес, жердің нағыз иесі ретінде шынайы тұрғыдан қалыптастыратын болады. Жермен жұмыс істеуді және күтім шарттарын кәсіптік тұрғыдан меңгерген, осыған бала жастан әзірленіп, қолына құрал, бойына білім жинаған жер иелерінің бүтін бір ұрпағын тәрбиелеп шығуына ықпал етті. Жалпы Жер Кодексін  қабылдар тұста «иесіз жер жетім» деген сөздің жиі қайталануы тегін емес. Дұрыс күтімде болуы үшін әр нәрсеге ие керек. Сондықтан жердің жеке меншігін негіздеп берген Кодекстің қабылдануы  аталған мәселенің дұрыс шешім табуына ықпал етті.

      Кодекс  ауыл шаруашылығы жеріне жеке меншік құқын енгізді. Қазақстан Республикасының  азаматтары мен мемлекеттік емес заңды тұлғалары жерді жеке меншікке ала алады. Жер тек сатылып  беріледі. Сатқан кезде жеңілдікті бағалар мен шарттар қолданылуы мүмкін. Жер Кодексі бойынша  жерді мемелекеттен  жалға алып пайдалануға да болады. Жалға алу мерзімі 49 жылдан аспайды. Жалға алған ҚР жеке тұлғалары осы жерді өздері пайдалану керек. Ал шетелдіктер үшін жалға алу мерзімі 10 жылдан аспайды. Әрбір әкімшілік аудандық аумақ бойынша, бір тұлғада болуы тиіс, жердің шекті көлемін жергілікті атқарушы және өкілетті органдар белгілейді.

      Жалпы, Жер Кодексінің жобасын талқылау ұзақ уақыт бойы  қызу да тартысты жағдайларда жүргізілді. Жер Кодексінің жобасы Үкіметте, Қауіпсіздік Кеңес пен Ұлттық Кеңестің отырысында талқылаудың барлық кезеңдерінен өтіп, мақұлданды.

      2003 жылғы 19-мамырда Қазақстан Республикасының  Парламентімен қабылданған Жер  Кодексі 2003 жылғы 10-маусымда  Қазақстан  Республикасының Конституциялық Кеңесімен қаралып, заңды деп танылды.

      Заң жобасының аса маңызды мәселелерінің  қатарынан жер пайдаланудың үш түрі қарастырылған еді. Олар, тұрақты  жер пайдалану, жерді жалға беру және ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге жеке меншікті енгізді.