Правовое положение государственных и негосударственных землепользователей

      В случае сдачи государством или государственными землепользователями  земельных  участков в аренду размер платы за передачу земельных участков определяется в соответствии с Постановлением Правительства РК от 8 мая 1996 г. № 576 «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством».

      Таким образом,  государственные  землепользователи  не обладают таким  объемом земельных прав и свободой распоряжения ими, какими обладали негосударственные постоянные землепользователи в соответствии с отмененным Указом «О земле». Их право распоряжения сильно ограничено как по содержанию, так и по процедуре, связано главным образом с необходимостью распоряжения зданиями и сооружениями, расположенными на земельном участке.

      Так, например, учреждение не в праве  самостоятельно отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Казенное предприятие в праве отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.¹ Государственное предприятие, осуществляющее деятельность на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника или уполномоченного им государственного органа не вправе: продавать или передавать иным лицам, обменивать, сдавать в долгосрочную аренду (свыше трех лет), предоставлять во временное безвозмездное землепользование принадлежащие ему здания, сооружения, оборудование и другие основные фонды предприятия.² 

     Известно, что действует принцип подчиненности  и соответствия правового режима земельного участка режиму использования  и распоряжения,  расположенных  на нем объектов недвижимости. Все это в совокупности предопределило     необходимость     установления    того    правового    режима

государственного  землепользования, который предусмотрен в действующем законодательстве и принципиально отличается от режима действующего в прошлом аналогичного права негосударственных  землепользователей. 

2. Общие положения  негосударственных землепользователей

 

1. Правовой  режим землепользования юридических  и физических лиц Республики Казахстан

 

_____________________

¹ Гражданский кодекс РК. Часть общая, от 27 дек.1994 г. ст. 206  // Ведомости.-1994.-№23.-С.114

² Гражданский кодекс РК. Часть общая, от 27 дек.1994 г. ст. 200  // Ведомости.-1994.-№23.-С.111

      Согласно  Закону «О земле» негосударственным  землепользователем может быть предоставлено  только право временного землепользования на земельные участки и права частной собственности на земельные участки.

      В соответствии с ранее действовавшим  законом право постоянного землепользования предоставлялось следующим негосударственным  землепользователям:

1) крестьянским (фермерским) хозяйствам;

2) лицам,  осуществляющим сельскохозяйственное  и лесохозяйственное производство;

3) негосударственным  учреждениям для размещения и  эксплуатации зданий, находящихся  в их оперативном управлении.

      Отмена  института права постоянного землепользования для негосударственных землепользователей должна была означать либо введение для таких лиц право частной собственности, либо трансформацию таких прав в иное право, которое по своему содержанию не должно было ухудшать положение правообладателей. Законодатель выбрал третий путь. Согласно Закону о земле граждане и негосударственные юридические лица РК, которым в соответствии с ранее действовавшим законодательством земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и сельскохозяйственного производства были предоставлены на праве постоянного землепользования, с даты введения в действие настоящего закона, становятся первичными долгосрочными временными землепользователи на условиях аренды, на максимальный срок, установленный настоящим законом. В частности, законом установлен максимальный срок временного землепользования в 49 лет.

      В связи с изложенным для негосударственных  землепользователей, ранее

получивших  право постоянного землепользования, наступают следующие последствия:

1. право постоянного землепользования трансформируется в право первичного долгосрочного временного землепользования на срок в 49 лет, независимо от того, выкуплено такое право у государства или нет;

2) поскольку   право  трансформировалось  во   временное   землепользование на

     условиях аренды, правообладатель  вместо земельного налога должен  уплачивать  арендные платежи  (правда, установлено, что размер  арендной платы не должен быть  выше земельного налога);

3) возникли  дополнительные основания для  прекращения права землепользования.

     В частности,  поскольку иное  не установлено Законом о земле,  право временного землепользования  может быть прекращено по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом  Республики Казахстан для договора  аренды. Например, в соответствии со  ст. 556 ГК РК основаниями для расторжения договора по требованию арендодателя, то есть государством, может быть не внесение арендатором платы за пользование имуществом более двух  раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Право постоянного землепользования по ранее действовавшему законодательству не могло быть прекращено по данному основанию. В связи с изложенным необходимо признать, что новый закон существенно ухудшил положение лиц, которые в соответствии с ранее действовавшим законодательством получили право постоянного землепользования.¹

     Теперь    дадим    характеристику    праву  временного землепользованию,

которыми  обладают негосударственные землепользователи.

      В соответствии с действующим земельным  законодательством страны право   временного   землепользования  является  основной, в некоторых сферах

единственной  формой реализации земельных прав граждан  и юридических лиц. Право временного землепользования ограничено сроком, определенным законом, либо основанном на законе договором. Право временного землепользования может быть краткосрочным (до пяти лет) и долгосрочным (от пяти до сорока девяти лет), первичным и вторичным. Указ «О земле» предусматривал иные сроки временного землепользования: краткосрочное – до трех лет и долгосрочное – от трех до девяносто девяти лет).   (ст.41 Указа «О земле»).

_____________________

¹ Ильясова К.М. Закон «О земле»: за и против / К.М. Ильясова // Мир закона.-2001.-№2.-С.8

      Право временного землепользования является первичным, если оно получено правообладателем непосредственно от государства либо от других первичных землепользователей в порядке отчуждения этого права. Право вторичного временного землепользования возникает на основе договора о вторичном землепользовании от первичного землепользователя, сохраняющего за собой этот статус.

      В отличие от права постоянного  землепользования, закон не содержит какого-либо специального исчерпывающего перечня случаев передачи (предоставления) государством земель на праве временного землепользования. Тем не менее, анализ законодательства позволяет выделить следующие обязательные случаи возникновения права временного землепользования:

1) если  субъектом права землепользования  являются физические лица и  негосударственные юридические  лица;

2) если  субъектом права землепользования являются иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации;

3) если  земельный участок предоставлен  на условиях аренды, в порядке  вторичного или первичного землепользования;

4) если право землепользования возникает в порядке вторичного землепользования.

      Правовой  режим права временного землепользования также зависит от целой системы  факторов:

• категориальной принадлежности и целевого назначения земельного участка;
• статуса правообладателя;
• характера принадлежности права землепользования;
• условия предоставления;
• срок права временного землепользования.

     Краткосрочное временное землепользование предоставляется, как правило, на период осуществления  строительства и ремонта магистральных  трубопроводов, дорог, линий связи и иных объектов инфраструктуры. Могут быть и другие основания для возникновения краткосрочного землепользования. При краткосрочном временном землепользовании участка, хотя и осуществляется деятельность, не связанная с основным целевым назначением, земельный участок возвращается в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Краткосрочное временное землепользование возникает в порядке вторичного землепользования, как правило, на основе договора.

         Право долгосрочного временного землепользования может быть как вторичным, так и первичным. Оно предоставляется для весьма разнообразных целей за счет земель всех категорий земельного фонда.

         Для разграничения  правовых режимов временного землепользования  определяющее значение имеет существующее в законе деление землепользователей на первичных и вторичных.¹ Негосударственные землепользователи  с правом первичного возмездного долгосрочного землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду (субаренду) или во временное безвозмездное землепользование,  а     также  отчуждать принадлежащее  им право временного

землепользования. (ст. 28 п. 3 Закона «О земле»).

         Вторичное  землепользование  возникает на основе договора о вторичном 

землепользовании в случаях, когда первичный землепользователь не производит  отчуждение  своего  права  землепользования, а  передает  другому

лицу  принадлежащий ему участок (или  его часть) во временное землепользование с уведомлением уполномоченного  органа. При передаче земельного участка во вторичное землепользование наряду с вторичным землепользователем первичный  землепользователь продолжает нести пред государством обязанности землепользователя в полном объеме (в том числе по уплате налогов,    обеспечению    целевого использования земли и ее охране).

В случае, когда первичный временный землепользователь  передает земельный участок по договору о вторичном землепользовании, срок последнего не может превышать   срока    первичного    землепользования   и не должен  приводить к

_____________________

¹ Хаджиев А.Х Земельное право РК / А.Х. Хаджиев.-Алматы: Данекер, 2002.-С.147

нарушению целевого назначения земельного участка.

         Залог временного долгосрочного  землепользования в форме аренды  земельного участка допускается на срок действия договора аренды. Залог права краткосрочного возмездного и временного безвозмездного землепользования не допускается (ст.60 п. 4 Закона «О земле»).

         Закон «О земле» внес существенные изменения в правовой режим вторичного землепользования. Так, согласно Указу о земле вторичный землепользователь, явящийся арендатором, имел право создавать арендованный земельный участок (или его часть) в субаренду или передать его другому лицу на основе договора о временном безвозмездном землепользовании без изменения целевого назначения данного земельного участка,  если договором аренды, заключенным с первичным землепользователем, не предусмотрено иное.

      Вторичный землепользователь, владеющий земельным  участком на основе договора о временном  безвозмездном землепользовании, имел право с согласия лица, предоставившего земельный участок (первичного землепользователя), сдать участок в аренду или передать другому лицу по договору о временном безвозмездном землепользовании без вторичному изменения целевого назначения данного земельного участка. (ст.42 Указ «О земле»).

     Теперь  в соответствии с Законом «О земле» вторичный землепользователь не обладает выше перечисленными правомочиями. Вторичный землепользователь –  это временный землепользователь  без права передачи своих прав другим землепользователям. (ст.29 Закона «О земле»).