Онлайн оценка земли

Касаясь вопроса ставок платы за земельные  участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует  Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при  их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а  также размера платы за продажу  права аренды земельных участков».

Совсем  недавно Правительством страны был  принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

Рассмотрим  основные положения Земельного кодекса.

Земельным кодексом предусмотрены:

– три вида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;

– два варианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частную собственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.

В Кодексе  заложены положения о публичном  и частном сервитуте (право прохода, проезда, забора воды, прогона скота).

Кроме того, в частной собственности граждан  и негосударственных юридических  лиц могут находиться земли под  застройку или застроенными производственными  и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Согласно  действовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участки сельскохозяйственного  назначения не могли находиться в  частной собственности. Данный институт распределялся только на участки, предоставленные (предоставляемые) казахстанским гражданам  для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства  и дачного строительства. При  этом собственниками таких земель не могут быть иностранцы и лица без  гражданства.

Если  говорить в целом о частной  собственности на земли сельскохозяйственного  назначения, то она имеется практически  во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США и Канаде они  занимают 98%, Польше – 92%, Албании – 88%, Швеции и Германии – 95% т.д.³

Правда  в Конституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности  на землю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственного  назначения, кроме земель под садоводство  и дачное строительство.

По моему  мнению, Земельный кодекс в более  полной форме регламентирует земельные  отношения в стране, так как  здесь включены те нормы, которые  регулировались многочисленными подзаконными актами.

По своей  структуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходит разработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного из депутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможности и необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.

Прежде  всего, необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношения  собственности на земли государства, граждан, государственных и негосударственных  юридических лиц. Он предполагает определить объектом частного землевладения земли  сельскохозяйственного назначения и наделять ими граждан для  развития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства, а также физических и юридических лиц для товарного сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей.

Собственником земельного участка, предназначенного для товарного сельскохозяйственного  производства, может стать физическое или юридическое лицо только после  его выкупа. Разрешается выкуп  в рассрочку. В течение этого  периода земельный участок будет  находиться только на праве владения и пользования. Если другие страны с  переходной экономикой сначала вводили  институт частной собственности  на землю, а затем накладывали  мораторий на право распоряжения земельным участком, то Земельный  Кодекс Республики Казахстан предлагает решить эту проблему более последовательно. Также увеличен этот период на более  длительный срок, а средства, поступающие  от продажи земель, направить на обустройство села, прежде всего, на строительство  и содержание дорог.

В Кодексе  более четко и доступно сформулированы нормы аренды, внесены некоторые  концептуальные изменения. В частности, институт аренды будет отличаться от сегодняшнего тем, что будет отменена вторичная аренда или субаренда  в конце этого года, продажа, дарение  права аренды и другие сделки с  правом аренды, за исключением передачи его в залог.

Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и  остается один вид арендных отношений  – это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев –  не более 10 лет. По данному вопросу  некоторые депутаты предлагали субаренду  сохранить, обосновывая это тем, что половина сельских жителей, имеющих  персонифицированные земельные  паи, свои земли сдают в аренду. В новом Земельном кодексе  следовало бы подойти к сохранению права на условную земельную долю, считают депутаты, так как она  учитывает интересы всех сельских жителей.

С экономической  точки зрения важнейшим дополнительным источником финансирования сельского  хозяйства является развитие залоговых  отношений. Как заверял директор филиала «Астана» ОАО «БанкТуранАлем» Бахтияр Жуманов: «Земельный участок на праве частной собственности, праве постоянного землепользования или же праве временного долгосрочного землепользования может стать предметом залога. При оценке такого залога учитываются качественные характеристики земельного участка, урожайность за последние 2–3 года и т.д. под следующие процентные ставки: от 20% в валюте и 26% – в тенге. Ставки могут снижаться до 14% годовых в валюте. Обеспечением по кредиту какого-либо хозяйства могут выступать основные средства, включая сельскохозяйственную технику, здания, оборудования и пр. Как основной залог принимается, конечно же, земельный участок»⁴.

Вопросы частной собственности на земли  сельскохозяйственного назначения во всем мире регулируются государством. Такие меры государственного регулирования  предусмотрены и в нашем Земельном  кодексе:

1. Собственниками  земель сельскохозяйственного назначения  могут быть только граждане, физические  и юридические лица Республики  Казахстан. Иностранцы, лица без  гражданства и иностранные юридические  лица могут быть только арендаторами  земель сроком до 10 лет, запрещается  им передавать землю в частную  собственность. В то же время  совершенно отрицать возможность  участия иностранного бизнеса  в этой отрасли было бы не  совсем разумно. Можно предоставлять  в аренду земли иностранцам,  но с двумя главными условиями:  они не будут иметь право  на субаренду, при этом наследование  арендуемых земель для них  не предусмотрено.

2. В Кодексе  четко обозначены земли, которые  не могут быть проданы в  частную собственность. Это земельные  участки, занятые:

– для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;

– особо охраняемыми природными территориями;

– лесным фондом, за исключением земель, покрытых искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц;

– водным фондом, за исключением земельных участков, занятых водохозяйственными сооружениями межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного) значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участок одного хозяйствующего субъекта в случае приватизации указанных сооружений;

– магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;

– территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания;

3. С целью  недопущения латифундизма Кодексом установлены предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности и в аренде у одного физического или юридического лица и их аффилиированных структур. Некоторые землепользователи предлагают вменить в обязанность государства выкуп излишков земель у тех собственников, которые имеют их выше установленных предельных размеров, и затем продать их тем, кто живет и работает на селе.

Правительство Республики Казахстан на основании  совместного предложения областных  представительных и исполнительных органов устанавливает предельные размеры земельных участков сельскохозяйственного  назначения в пределах одного административного  района (города).

Земельные участки предоставляются гражданам  Республики Казахстан бесплатно  в частную собственность в  следующих размерах:

1) для  ведения личного подсобного хозяйства  в сельской местности – 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га  на орошаемых землях;

2) для  индивидуального жилищного строительства  – 0,10 га;

3) для  садоводства и дачного строительства  – 0,12 га.

4. Для  регулирования взаимоотношений  собственников земельного участка  с другими лицами в вопросах  ограниченного пользования чужими  земельными участками вводится  институт публичных и частных  сервитутов.

5. В Земельном  кодексе четко расписаны нормы,  позволяющие изъять земельные  участки у собственников в  случае нарушения ими законодательства  о земле.

Земельный участок может быть изъят у  собственника и землепользователя, если он использовал участок с  грубым нарушением правил рационального  использования земли, в частности, если участок использовался не в  соответствии с целевым назначением  или его использование привело  к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Земельный участок также может быть изъят, если он не используется по своему целевому назначению.

6. Ограничение  прав собственников земли. Это  нормы, не допускающие спекуляцию  земель. В Кодексе заложены нормы,  предусматривающие ограничение  прав владельца земельного участка,  выкупившего его по льготной  цене. В частности, ему запрещено  совершать любые сделки с землей, за исключением передачи в  залог, в течение 10 лет.

Долгие  годы Казахстан был в составе  единого СССР, поэтому для сравнения  можно рассмотреть земельный  опыт Российской Федерации, который  нам небезразличен, так как и  сейчас между этими государствами  существует много взаимосвязей. Так  что можно отметить следующее:

Земля в  гражданский оборот была возвращена Указом Президента РФ №1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1997 года. Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года №480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указов Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 года «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ №337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю»⁵.

Казахстан располагает крупнейшими  земельными ресурсами. Общая площадь  земельного фонда составляет 272 млн. гектар. В связи с этим земельные  отношения в Казахстане - очень  интересный и актуальный вопрос. Объектом земельных отношений является вся  земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные  участки независимо от того, что  на них расположено и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные  участки и земельные доли.  
Целью написания этой работы является рассмотрение такого вопроса как оценка земли. Она стала наиболее актуальна в связи с введением частной собственности на землю. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Казахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. И поэтому я бы хотела осветить вопрос, который стал интересовать все большие слои населения.  
Земельные отношения в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводились земельные реформы, которые в дальнейшем будут рассмотрены, и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новый Земельный Кодекс.  
В настоящий момент земельные отношения в Казахстане строятся на Земельном кодексе, на основе Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д.  
Законодательные акты издаются в Республике Казахстан для того, чтобы установить основания, условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права собственности на земельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав и обязанностей собственников земельных участков и землепользователей, регулирования земельных отношений в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав на землю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынка  
недвижимости, укрепления законности в области земельных отношений. Но об этом подробнее поговорим в первой главе Дипломной работы, которая посвящена, помимо основных положений оценки земли, вопросам правового регулирования земельных отношений в Казахстане. Узнаем, какие новшества были введены в связи с новым Земельным кодексом.  
Что касается непосредственно оценки земли, можно сказать, что она несколько затруднительна. Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости из-за специфики данного объекта, неразработанности нормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка в стране.  
Целью экономической оценки земельных участков является налогообложение, страхование, сдача в аренду, купля-продажа, выкуп земель в частную собственность, предоставление земель или права землепользования в качестве залога и т.д.  
Существует несколько подходов и методов оценки земли. Основные из них – это доходный, затратный и сравнительный. Затратный поход считается ведущим подходом при оценке земли. Вторая глава Дипломной работы посвящена теоретической применимости данных подходов при оценке земельных участков.  
В Республике Казахстан применяется нормативная оценка земельных участков. Многих специалистов это не устраивает, поэтому некоторые из них считают, что в Казахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требует доработки. Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфические методы, применимые только для Казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.  
Что же подразумевает под собой нормативная оценка земли? Далее попробуем разобраться в этом вопросе.  
С введением частной собственности на земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой (оценочной) стоимости земель для вышеуказанных целей.  
Третья глава посвящена определению оценочной стоимости городских земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения. Расчеты по оценке земель различного назначения отличаются друг от друга. Попытаемся понять, в чем их отличие, чем затруднительна оценка земель сельскохозяйственного назначения, а также произведем самостоятельный расчет по определению стоимости земельных участков.  
В итоге мы должны понять насколько важен земельный вопрос в Казахстане, поскольку Казахстан является землей, на которой мы живем.