Такое сужение перечня сделок, исполнение обязательств по которым может быть обеспечено ипотекой, нежелательным  по следующим причинам:

      Во-первых, зачастую собственник приобретаемой  недвижимости финансирует свою покупку  при помощи ипотеки, закладывая приобретаемую  недвижимость продавцу до того момента, когда все платежи за приобретаемую  недвижимость не будут выплачены. Представляется нецелесообразным запрещать такой  механизм финансирования покупки земельных  участков.

      Во-вторых, в некоторых случаях собственнику недвижимости проще или выгоднее не получать кредит, а получить заем от некредитной организации (например, от фондов поддержки сельского развития или от кредитных кооперативов). Таким образом, давая возможность некредитным организациям выдавать займы под залог сельскохозяйственных земель, мы расширяем источники финансирования сельского товаропроизводителя и увеличиваем конкуренцию на финансовых рынках, что в конечном итоге способствует снижению процентных ставок. В-третьих, существует ряд иных сделок, объемы финансирования по которым могут быть весьма существенными. И, конечно, здесь не должны быть закрыты возможности для обеспечения таких обязательств ипотекой.

      Как можно увидеть из примеров, потенциальным  залогодержателем может быть: во-первых, любое физическое лицо (например, если продавец-гражданин продает свой земельный участок в рассрочку); во-вторых, банк (если выдает кредит, обеспеченный ипотекой); в-третьих, любое юридическое  лицо (например, кредитный кооператив выдает заем под залог земельного участка).

      Следует отметить, что в хозяйственной  практике могут возникнуть различные  ситуации, когда нужно будет надежно  обеспечить исполнение денежного обязательства. Именно поэтому мы полагаем, что  не следует сужать перечень обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой.

      В ряде законопроектов предлагается не только ограничить перечень обеспечиваемых ипотекой требований лишь кредитными договорами, но и установить исчерпывающий  перечень целей, на которые могут  выдаваться кредиты под залог  сельскохозяйственных угодий.

      Такое ограничение представляется нецелесообразным, поскольку оно ограничивает возможности  заинтересованных лиц по привлечению  кредитов на развитие несельскохозяйственных направлений бизнеса, что вряд ли оправданно. В то же время представляется верным предусмотреть перечень целей, при выдаче кредитов на которые государство  субсидирует процентную ставку. При  этом процентная ставка по таким кредитам должна субсидироваться вне зависимости  от того, обеспечен ли такой кредит ипотекой или нет.

      Предмет залога должен быть надежным.

      Необходимо  изменить редакцию пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ, согласно которому фонд перераспределения земель формируется, в частности, за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при принудительном изъятии земельного участка. В сочетании со ст. 44 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 6 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот пункт позволяет сделать вывод, что земельный участок в результате изъятия не выставляется на торги, как это предусмотрено ст. 286 ГК РФ, поскольку в случае выставления земельного участка на торги он достается покупателю, предложившему наивысшую цену. Таким образом, пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ противоречит ст. 286 ГК РФ. Одновременно следует конкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

      Норма пп. 3 п. 2 ст. 80 ЗК РФ существенно снижает привлекательность земельного участка как предмета залога. Кроме того, реализация на торгах предмета залога лицу, которое его намерено использовать, - более рациональное решение, чем зачисление земельного участка в фонд перераспределения. Мы считаем правильным, если собственнику будет выплачиваться стоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетом суммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающей природной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю - соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участка причитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворение требований из средств, полученных на торгах.

      Залогодержатель должен быть уверен в надежности записи в реестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующему законодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного  права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»). Это существенный риск для потенциального залогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедура уведомления. В случае нарушения преимущественного  права покупки лицо, чье право  нарушено, должно иметь возможность  в течение трех месяцев требовать  в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

      Исходя  из наличия детальной правовой регламентации  залога недвижимости (а земельные  участки являются недвижимым имуществом, и данное законодательство в полной мере распространяется и на земельные  участки), представляется нецелесообразным принятие отдельного федерального закона об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного  назначения. В случае принятия такого отдельного закона с неизбежностью  встанет вопрос о формулировании его общих положений. В том  числе возникнет необходимость  продублировать в таком законе те положения, которые в настоящее  время уже закреплены в законодательстве.

      Анализ  ранее внесенных в Государственную  Думу проектов федеральных законов  об особенностях ипотеки земель сельскохозяйственного  назначения показывает, что они в  значительной степени регулируют те вопросы, которые к моменту внесения законопроектов уже были урегулированы.

      Дублирование  в разных федеральных законах  одних и тех же правовых норм является крайне нежелательным и чревато  неблагоприятными последствиями. В  частности, есть опасность того, что  в случае последующих изменений  в законодательстве поправки будут  внесены в один закон и не будут  внесены в другой. То же самое  может произойти, если в одном  законе правовая норма будет отменена, в другом останется без изменений. При внесении изменений в законы вероятность возникновения таких  недочетов очень велика. Например, в федеральном законе «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  из ст. 3 были исключены положения, согласно которым иностранцы не могут быть собственниками земельных долей. Однако из п. 1 ст. 5 этого же Закона видно, что  даже в новой редакции владение иностранцем  долей в праве общей собственности  даже после внесения изменений может  рассматриваться как незаконное. Согласно этой статье иностранцы по-прежнему должны продать свою долю в праве  общей собственности на землю, если они таковой владеют. Таким образом, есть опасность появления в будущем  противоречий в законодательстве.

      Вторым  моментом, который необходимо учитывать, является то, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования - это два разных вопроса.

      Ипотека - это одно из обеспечений обязательств (наряду с неустойкой, штрафом, поручительством  и т.д.). Ипотекой может обеспечиваться любое денежное требование, не обязательно  кредит. Залогодателем также может  быть любое лицо, не обязательно  должник по кредитному и какому бы то ни было иному договору.

      Кредитование - это деятельность кредитных учреждений по выдаче денежных средств в кредит заемщикам. Кредиты могут быть обеспечены гарантией, поручительством, ипотекой, залогом движимого имущества и т.п., но в принципе могут быть и ничем не обеспечены. Выдача кредитов осуществляется на основании кредитных договоров.

      Таким образом, когда мы говорим об ипотечном  кредитовании, речь может идти одновременно о множестве различных правоотношений, которые переплетаются между  собой. Причем каждая группа правоотношений должна регулироваться соответствующим  законодательством:

      вопросы ипотеки регулируются гражданским  законодательством об обеспечении  обязательств (прежде всего глава 23 ГК РФ и Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»);

      деятельность  банков и иных кредитных учреждений - законодательством о банках и  банковской деятельности;

      кредитный договор - гражданским законодательством  о займе и кредите (глава 42 ГК РФ);

      страхование заложенного имущества - законодательством  о страховании. 

      3.4 Возможные пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков 

      Институт  ипотеки, обретший более менее реальные и конкретные черты в российском законодательстве, начиная с 1998 года с принятием Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», безусловно, имеет огромное практическое значение, поскольку без реально «работающей» ипотеки невозможно нормальное функционирование многих экономических институтов.

      Основными нормативными актами, регулирующими  правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: упомянутый Закон РФ «Об ипотеке», Гражданский кодекс РФ, а также Закон РФ «О залоге» 1992 года, в той части, которая не противоречит первым двум законам.

      Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке, связаны  также и Закон РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», а также Земельный  кодекс РФ.

      При этом внутренние противоречия упомянутых законов, равно как и противоречия, существующие между ними, во многом определяют те проблемы, которые возникают  в практике применения ипотечного законодательства.

      Исходя  из вышеизложенного целесообразно  устранять препятствия для нормального функционирования ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий путем внесения изменений и дополнений в действующие федеральные законы, но не путем принятия отдельного закона.

      Резюмируя названные выше препятствия для  нормального функционирования ипотеки  земель сельскохозяйственного назначения и предложения по совершенствованию  законодательства, можно сделать  следующие выводы:

      большинство сельскохозяйственных коммерческих организаций  использует земельные участки на праве аренды. Полагаем, что право  аренды сельскохозяйственных угодий - не самое лучшее и не самое надежное обеспечение обязательства. Тем  не менее его можно использовать за неимением лучшего. В этой связи следует облегчить процедуру залога права аренды, исключив из законодательства нормы об обязательном уведомлении собственника земли о залоге права аренды.

      должна  быть исключена возможность безвозмездного изъятия государством земельных  участков в случае их неиспользования  или использования с нарушением законодательства. Это повысит привлекательность  земельных участков как предмета залога.

      с той же целью должна быть отменена норма о ничтожности сделки по продаже земельного участка, совершенной  с нарушением преимущественного  права покупки (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»).

Заключение

     Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального  объекта, она является местом обитания всех предшествовавших и будущих  человеческих поколений, она ограничена в пространстве, является базисом  для размещения производительных сил. В силу своих природных свойств  земля выступает всеобщей основой  для размещения объектов, необходимых  для обеспечения жизнедеятельности  общества (городов, промышленных, историко-культурных объектов и т.д.). Благодаря плодородному почвенному покрову, земля является основным средством производства в  сельском и лесном хозяйствах. Эти  свойства земли получили свое отражение  в правовых нормах определенных категорий  земель в соответствии с их целевым  назначением. Ценность земли как  ресурса заключается в том, что  земля может выступать как  средство производства (посевные площади, сады и пр.), как объект отраслевого  законодательства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории, как  определенная территория и в других качествах.

     С принятием нового Земельного кодекса, введенного в действие гл.17 ГК РФ, в  стране получили широкое развитие отношения  собственности и иных вещных прав на землю. Среди вещных прав на землю  особое место занимает земельный  сервитут - право ограниченного пользования  чужим земельным участком. Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав,  однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). 

     Исследование  института сервитута выявило  только ряд проблем, которые требуют  своего разрешения. Это позволяет  сделать вывод о необходимости  дальнейшего развития и совершенствования  данного института.Аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой – по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.