Обременение земельных участков

      Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность  пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось  запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга  и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в  кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя [21, с. 22].

      В соответствии с Указом от 9 ноября 1906 г. «О дополнении некоторых положений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования» крестьянин был признан субъектом права частной собственности на землю. С того момента начался переход от общинного землепользования к отрубному и хуторскому.

      С принятием в 1917 г. Декрета «О земле» земля была национализирована. Однако это не позволило избежать расслоения крестьян на богатых и бедных. Следовательно, основная причина этого кроется не в частной собственности на землю. С переходом к сплошной коллективизации внимание государства было сосредоточено на охране земель колхозов и совхозов при предоставлении последним широких прав по их хозяйственному использованию. Как показал опыт советского периода, исключение земли из гражданского оборота не привело к расцвету сельского хозяйства и изобилию продовольствия.

      С переходом нашего государства к  рыночной экономике появилась необходимость  в возрождении права частной  собственности на землю. Окончательное  законодательное регулирование  правоотношений, связанных с землей, стало возможно только с принятием  нового Земельного кодекса РФ.

      Включение земельных участков в гражданский  оборот дает возможность собственнику распоряжаться ими, в том числе  в качестве предмета залога (ипотеки), для обеспечения обязательств, вытекающих из договоров купли-продажи, аренды, подряда, займа и кредитных договоров. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (в настоящий момент утратил силу) по договору об ипотеке могло быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что правом распоряжения имуществом в наиболее полном объеме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения и право пользования земельным участком, не может его заложить.

      Земельный участок предоставлен ему собственником  для использования в строго определенных целях. В частности, упомянутый Указ Президента в отношении данной проблемы гласил, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право  постоянного пользования земельным  участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Однако п. 1 ст. 54 Закона Российской Федерации «О залоге»  допускает в качестве предмета залога право владения и пользования.

      Следующим этапом в развитии законодательства, регламентирующего ипотеку земли, стал Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г., который посвятил особенностям правового регулирования ипотеки земельных участков специальную главу. 

      3.2 Особенности предмета ипотеки земельных участков.

Ипотека земельных участков, обремененных объектами  недвижимости 

      В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке  при ипотеке земельного участка  оценка предмета определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с  соблюдением требований ст. 67 Закона об ипотеке. Оценка земельного участка  должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении.

      Если  предметом ипотеки являются земельные  участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, составление  и выдача закладной не допускаются. Кроме того, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом  ипотеки является право аренды земельного участка (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке).

      В случаях, когда предметом ипотеки  является земельный участок из состава  земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении  взыскания на заложенное имущество  отсрочить его реализацию на срок до одного года (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).

      Если  предметом ипотеки является земельный  участок, в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном  во внесудебном порядке, стороны  не вправе предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц  с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В этом случае стороны обязаны осуществить  реализацию заложенного имущества  либо на открытых торгах, либо на аукционе, организованном залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

      В том случае, когда при обращении  взыскания на земельный участок  как предмет ипотеки этот участок  приобретается залогодержателем (залогодержатель  оставляет земельный участок  за собой), а этот земельный участок  по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, то он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в  соответствии со ст. 238 ГК РФ (ч. 2 п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).

      Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором  они находятся, может осуществляться только при соблюдении требований, установленных нормами ст. 69 Закона об ипотеке.

      Виды  земельных участков, которые могут  быть предметом ипотеки, определены в ст. 62 Закона об ипотеке.

      По  договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки: находящиеся в собственности  граждан, их объединений, юридических  лиц и предоставленные для  садоводства, животноводства, индивидуального  жилищного, дачного и гаражного  строительства; приусадебные земельные  участки личного подсобного хозяйства; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

      При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям: они  не должны относится к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке; они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

      Ряд понятий, использованных в Законе об ипотеке, определен в ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ.

      В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка или его соответствующей  части.

      В силу части 2 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  при общей долевой или совместной собственности на земельные участки  ипотека может быть установлена  только на земельный участок, выделенный в натуре.

      То  есть, норма, содержащаяся в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, существенно ограничивает по сравнению с правилами ГК РФ право гражданина или юридического лица заключать договор ипотеки  земельного участка, находящегося в  общей долевой или совместной собственности. В соответствии с  п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать  сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

      В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке  не допускается ипотека: земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности; части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

      Итак, при определении предмета ипотеки  земельных участков необходимо учитывать  положения ГК РФ, Закона об ипотеки  и иных нормативных правовых актов.

      В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся  на нем зданий и сооружений, в  российском залоговом праве закреплен  принцип, в соответствии с которым  при ипотеке земельного участка  право залога на находящиеся или  возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том  числе на жилые строения, не распространяется. Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

      В соответствии со ст. 64 Закона об ипотеки, если договором об ипотеке не предусмотрено  иное, при ипотеке земельного участка  право залога распространяется также  на находящееся или строящееся на земельном участке здание или  сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться таким зданием  или сооружением, условия и последствия  перехода прав на такое здание или  сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке. При  наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или строящееся на земельном участке и принадлежащее  залогодателю здание или сооружение не заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания  на земельный участок сохраняет  право на такое здание или сооружение и приобретает право ограниченного  пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для  использования такого здания или  сооружения в соответствии с его назначением [28, с. 52]. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными ч. 3 п. 1 ст. 64. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека подобного земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости [28, с. 56].

      Естественно, статья 64 Закона об ипотеке не может  не противоречить тому же ЗК РФ.

      В соответствии со ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем  объектов недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. А при обращении взыскания на заложенное имущество произойдет именно отчуждение имущества.

      В п. 11 Постановления Пленума ВАС  РФ № 11 указано, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в  нем случаев, проводится вместе с  земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

      Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка  или отчуждение земельного участка  без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок  и расположенные на нем объекты  принадлежат на праве собственности  одному лицу, являются ничтожными.

      Такой же порядок отчуждения принадлежащих  одному лицу земельных участков и  находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении  права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное  имущество по обязательствам его  собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

      В соответствии со ст. 6 Закона об ипотеке  не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание. А, как мы видим, взыскание на земельный  участок отдельно от здания не допускается.

      Кроме того, противоречит статья 64 Закона об ипотеки и ст. 340 ГК РФ, и ст. 69 Закона об ипотеке, которые не допускают  ипотеку здания без одновременной  ипотеки земельного участка, на котором  находится это здание, если собственником  и здания, и участка является одно и то же лицо. Получается полное отсутствие логики: если в ипотеку передается здание и в договоре прямо не указано, что одновременно со зданием в  ипотеку передается земельный участок, на котором находится закладываемое  здание, то никакая ипотека в силу закона на этот участок не распространяется, а договор ипотеки является ничтожной  сделкой. Если же в залог передается земельный участок без одновременной  ипотеки расположенных на нем  зданий, то такой залог не является недействительной сделкой, и если иное не установлено сторонами, на здания на этом участке распространяется ипотека  в силу закона. Чем вызван такой  противоположный подход к ипотеке  здания и земельного участка, логическому  объяснению не поддается. Равно как  не поддается логическому объяснению и последний пункт комментируемой статьи, запрещающий залог земельного участка без расположенных на нем зданий, если этот участок относится  к землям сельскохозяйственного  назначения. Почему земельный участок, например, из земель поселений, предназначенный  для эксплуатации здания, можно заложить без расположенных на нем зданий, а земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения нельзя? Чем вызван такой избирательный  подход? К сожалению, даже предположить, чем руководствовался законодатель при написании комментируемой статьи, не представляется возможным.