Министерство  образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет 
 
 

Кафедра экономики и 

предпринимательства

в строительстве 
 
 

Реферат

на тему: «Обременение земельных участков» 
 
 
 
 

  Выполнила:

ст-ка гр.9ЭС31в

  Суфиева Г.З.

Проверил:

Кульков А.А. 
 
 
 
 
 
 

Казань 2011 год 

Содержание:

Введение……………………………………………………………………….……...3

1.Ссервитут  земельных участков……………………………………………….......5

1. 1 Понятие  и содержание сервитута  …………………………………………….6

1.2 Виды сервитутов ………………………………………………………………....7

1.3 Предиальные сервитуты ………………………………………………………...7

1.4Личные сервитуты……………………………………………………………..…..8

1.5  Приобретение, утрата и защита сервитутов  ……………………….…………8

2. Аренда  земельных участков ……………………………………………………..10

2.1 Право  аренды земельных участков…………………………………………….10

2.2 Понятие,  особенности и содержание договора  аренды………………...........16

3. Ипотека  земельных участков…………………………………………………….25

3.1 История  развития земельной ипотеки в  России ……………………………....25

3.2 Особенности  предмета ипотеки земельных участков…………………….….27

3.3 Проблемные  вопросы ипотеки земельных участков………………………....35

Заключение……………………………………………………………………...........40

Список  использованной литературы……………………………………………...42

Введение

     Ограничения (обременения) – наличие установленных  законом или уполномоченными  органами в предусмотренном законом  порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении  права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого  имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества  и других) (ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

     Определяя задачи землеустройства и его  обязательности в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ "О землеустройстве", одним  из основных действий является определение  границ ограниченных в использовании  частей объектов землеустройства. Части  земельных участков формируются  в следующих случаях:

В связи  с оформлением документов, устанавливающих  обременения земельных участков:

• Сервитут
• Аренда
• Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора
• Безвозмездное срочное пользование
• Субаренда.
• Ипотека (залог)
• Внесение в уставной капитал
• Иные сделки

     Вышеназванные ограничения прав на землю устанавливаются  актами исполнительных органов государственной  власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно  или на определенный срок. Ограничения  прав на землю сохраняются при  переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 3, 4, 5 ст. 56 Земельного кодекса РФ).

      Государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с  ним - юридический акт признания  и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Именно с момента государственной регистрации  возникает право на земельный  участок, что находит отражение  в земельном кадастре. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

      В настоящее время ограничения (обременения) земельного участка, налагаемые линиями  градостроительного регулирования (ЛГР), например, такие как технические  зоны, зоны природного комплекса, земли  общего пользования, магистральные  подземные инженерные коммуникации и др. не регистрируются в органах  юстиции в установленном порядке, и как следствие этого не имеют юридической силы и не отображаются в Едином государственном реестре земель. Заинтересованное юридическое или физическое лицо получает выписку из государственного кадастра недвижимости в виде кадастрового паспорта земельного участка (до 01.03.2008 – кадастрового плана земельного участка) в установленном порядке, где в большинстве случаев отсутствуют данные об ограничениях (обременениях) земельного участка. В связи с этим, например, регистрируется право собственности такого земельного участка, который возможно не подлежит отчуждению в соответствии с законодательством, или в дальнейшем не соблюдается особый режим использования такого земельного участка, не учитываются ограничения, связанные с землепользованием и застройкой, в итоге растут земельные правонарушения.

 

     

    1.Ссервитут земельных участков

    Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости  с развитием института частной  собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок  не имеет всех тех свойств и  качеств, которые необходимы для  нормального его использования: например, на данном участке нет  воды или этот участок не имеет  прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

      Такого  рода вопросы были легко разрешимы  в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права  частной земельной собственности  собственник земельного участка  не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и  т.п. В связи с этим настала  актуальная потребность в закреплении  за собственником одного земельного участка права пользования в  известном отношении чужой землей, обычно землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями  других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка  права пользоваться в соответствующем  отношении чужой землей.

      С ростом городов и увеличением  плотности городской застройки  собственники городских земельных  участков стали нуждаться в правовом средстве, с помощью которого можно  было бы предупредить полное затемнение одного земельного участка постройкой на соседнем участке и т.д.

      Подобного рода потребности в римском праве  удовлетворялись двумя путями. Можно  было договориться с соседом о  том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного  собственника земли: например, чтобы  он обязался давать собственнику данного  участка выход через свою землю  на общественный проезд, или чтобы  он обязался давать ему ежедневно  десять ведер воды и т.п.  Однако, этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личный характер: например, стоило собственнику земли, принявшему на себя подобного рода обязательство, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника.

      Между тем, удовлетворение таких необходимых  потребностей, как выход и выезд  на публичную дорогу, выпас скота, доступ к воде и т.п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным  способом, независимо от смены собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты (от слова servire - служить: один земельный участок в этом случае служит потребностям другого участка).

      Прочность удовлетворения потребности посредством  такой правовой формы состояла в  вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права являлся сам земельный участок, а не действие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственника. Сервитут являлся обременением самой земли и в месте с ней переходил к новому собственнику.

    1. 1 Понятие и содержание сервитута

      Исходя  из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче поземельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная поземельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.

      1. Установление на вещь сервитутного права не означает непременно отстранение собственника от пользования этой вещью: например, предоставив соседу сервитут на право выпаса скота на данном участке, собственник участка сохраняет право пасти и свой скот на том же участке. Однако в тех случаях, когда одновременное пользование и собственника, и субъекта сервитутного права в силу различных причин невозможно, то преимущественное право пользования принадлежит субъекту сервитутного права. Другими словами, при коллизии сервитута с правом собственности право собственности уступает (собственник, устанавливая сервитут на свою землю, тем самым себя ограничивает).

     2. Характерная особенность римского  сервитутного права выражается в том, что сервитут не может состоять в совершении (имеется ввиду - собственником служащей вещи) каких-либо положительных действий. Собственник служащей вещи должен лишь терпеть совершение субъектом сервитута тех или иных действий, составляющих содержание сервитута, не мешать ему в осуществлении пользования и т.п., но сам при этом ничего делать не обязан. Если по характеру отношений от собственника вещи требовались какие-либо положительные действия, то такое отношение рассматривалось как обязательственное.

      3. Земельный участок, в интересах  пользования которым устанавливался  сервитут, назывался господствующим  участком; земельный участок, пользование  которым в том или ином отношении  составляло содержание сервитута,  назывался служащим участком. Так  как предиальный сервитут принадлежал лицу не персонально, а как собственнику господствующего участка, то смена собственника господствующего участка автоматически вызывала и смену субъекта предиального сервитута.

     1.2 Виды сервитутов

      Наряду  с сервитутами, возникшими на почве  соседских поземельных отношений, появилась другая категория сервитутных прав, уже не обязательно в пользу соседа и не обязательно на пользование землей, а на любое имущество и в пользу любого лица, не являющегося соседом: например, завещатель, оставляя имущество наследнику, одновременно предоставлял другому лицу право пожизненного пользования этим же имуществом (так называемый узуфрукт).

      Отсюда  происходит деление сервитутов на две  категории: так называемые предиальные (от слова praedium- имение), т.е. земельные, и личные. Различие этих сервитутов проводилось по субъекту права: личный сервитут принадлежал определенному лицу персонально; предиальный сервитут принадлежал лицу как собственнику земельного участка. (В дальнейшем более подробно мы рассмотрим первую категорию сервитутов, т.е. предиальных, поскольку именно они имеют первостепенное значение в решении вопросов землепользования). Римское право знало свыше сорока видов предиальных (земельных, в состав которых входили и водные), а также личных сервитутов (Казанцев в., Коршунов Н., 1997).