Обременение земельных участков

      Таким образом, статья 64 Закона об ипотеки  противоречит ст. 1 и 35 ЗК РФ. А поскольку  передача имущества в ипотеку  может привести к отчуждению этого  имущества, то соответственно и ипотека  земельного участка без одновременной  ипотеки расположенного на этом участке  объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой. Следовательно, в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком, описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Поэтому договор ипотеки земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должен быть полностью идентичен договору ипотеки объекта недвижимости с одновременной ипотекой земельного участка, и залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует, а без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой, а статья 64 Закона об ипотеки не подлежит применению как не соответствующая действующему законодательству.

      Характерной особенностью российской правовой системы  является то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим. Поэтому в том случае, когда  такой земельный участок был  заложен по договору об ипотеке, а  впоследствии реализован в ходе обращения  на него взыскания, новый собственник  земельного участка, по существу, заменяет залогодателя в своих взаимоотношениях с собственником недвижимого  имущества.

      На  практике иногда возникает и обратная ситуация когда здания или помещения  арендуются без аренды земельного участка, на котором они расположены вследствие чего Арбитражные суды первой инстанции  признавали такие договоры ипотеки  ничтожными.

        В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» где разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

      В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об ипотеке» на принадлежащее  залогодателю право постоянного  пользования земельным участком, на котором находится здание или  сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает  это имущество в собственность, приобретает право пользования  земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний  собственник (залогодатель) недвижимого  имущества. При таких обстоятельствах  вывод судебных инстанций о признании  спорного договора о залоге недвижимости ничтожной сделкой противоречит действующему законодательству.

      В соответствии со статьей 64.1 Закона об ипотеки, если иное не предусмотрено  федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный  с использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается  находящимся в залоге с момента  государственной регистрации права  собственности заемщика на этот земельный  участок.

      Если  соответствующий земельный участок  взят в аренду, возникает ипотека  в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным  законом или договором аренды.

      Залогодержателем  по данному залогу является банк или  иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права  аренды земельного участка.

      Итак, по общему правилу, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при  ипотеке земельного участка право  залога распространяется также на находящиеся  или строящиеся на земельном участке  здание или сооружение залогодателя.

      Учитывая  то, что земельные участки как  объекты гражданского оборота имеют  свои особенности, содержание правомочий любого землепользователя, включая  собственника, ограничено, например, установленными требованиями к разрешенному использованию  определенного земельного участка.

      В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в  Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 отдельных категорий, которые используются в соответствии с установленным для них целевым  назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и  разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие  принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных  законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных  зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования [29, с. 178].

      Требования  о разрешенном использовании  распространяются на все земельные  участки, включая те, которые были приобретены при продаже на публичных  торгах, аукционе или по конкурсу.

      Собственник, который приобрел заложенный земельный  участок при продаже на публичных  торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить назначение земельного участка  в соответствии с Федеральным  законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

      В пункте 2 статьи 69 Закона об ипотеки  делается ссылка на ограничения в  отношении круга лиц, которые  могут приобретать земельные  участки при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу.

      Так, согласно ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается  Президентом РФ в соответствии с  федеральным законодательством  о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо  территориях Российской Федерации  в соответствии с федеральными законами.

      Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 3 установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

      Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в комментируемую статью добавлен п. 3, установивший дополнительные ограничения обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае принятия судом решения об обращении взыскания на такой земельный участок его реализация откладывается как минимум до полного истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное правило позволяет залогодателю сохранить у себя продукцию, которую он рассчитывает получить с земельного участка и в получение которой были вложены определенные силы и средства. В противном случае залогодатель может потерять как заложенный земельный участок, так и продукцию, которая заложена не была.

      Для избежания толкования сроков окончания сельскохозяйственных работ законодатель определил 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, как дату, до которой реализация заложенного имущества не допускается. Более того, стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иную дату.

      В завершении рассмотрения вопроса отметим, что следует учитывать, что в  соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке  по заявлению залогодателя суд при  наличии уважительных причин в решении  об обращении взыскания на земельный  участок из числа земель сельскохозяйственного  назначения вправе отсрочить его  реализацию на срок до одного года.

      Резюмируя все вышесказанное, можно сделать  следующие выводы.

      Залог земельных участков может возникать  лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние  подразделяются на два вида: те, которые  могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.

      По  договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся  в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные  для садоводства, животноводства, индивидуального  жилищного, дачного и гаражного  строительства, приусадебные земельные  участки личного подсобного хозяйства  и земельные участки, занятые  зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального  обеспечения), а также земельные  участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

      Не  допускается ипотека земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности. Не допускается также  ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

      Основными данными, которые необходимо указать  в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его  кадастровый номер; размещенные  на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с  указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся  эти земли, и цели использования  земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

      Что касается оценки земельного участка  при его ипотеке, то согласно статье 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая  стоимость земельного участка устанавливается  в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем.

      Договор об ипотеке подлежит государственной  регистрации, вступая в силу с  момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации  договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

      Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с  момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц  ипотека считается возникшей  с момента ее государственной регистрации. 

      3.3 Проблемные вопросы ипотеки земельных участков 

      Одной из проблем ипотеки является проблема следования земельного участка при ипотеке расположенного на нем здания или сооружения. Частично эта проблема была разрешена в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда от 28 января 2005 г. «Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке».

      На  сегодняшний день также существует проблемы залога земель сельскохозяйственного  назначения.

      Согласно  ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые  законные требования, что соответствует  международной практике.

      Нужно отметить, что ранее в Государственную  Думу вносились законопроекты, которыми планировалось ограничить круг потенциальных  залогодержателей, а также перечень сделок, исполнение денежных обязательств по которым могло быть обеспечено ипотекой. Например, во внесенном в  2001 г. проекте федерального закона «Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения» обременение земельного участка ипотекой предполагалось исключительно в пользу банков. Таким образом, предлагалось существенно сузить как круг потенциальных залогодержателей (только банки), так и круг сделок, обязательства по которым могут обеспечиваться ипотекой (только кредитные договоры).