Городские земли как объект исследования и управления

Все собственники земельных  участков имеют право совершать  сделки, то есть осознанные волевые  действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на землю. Основными  видами сделок являются:

 

 - купля-продажа;

 

 - дарение, наследование, обмен;

 

 - аренда, лизинг, залог (ипотека);

 

 - пожизненное наследуемое владение;

 

 - постоянное пользование;

 

 - вклад в уставной капитал товариществ и обществ.

 

Рассмотрим более подробно механизмы совершения сделок на рынке  городской земли.

Среди различных вариантов  коммерческого землепользования, позволяющих  извлекать избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи городской, муниципальной земли имеет существенные особенности. Прежде всего надо отметить, что законодательство РФ запрещает передавать в частную собственность земельные участки:

 

 - объектов историко-культурного наследия;

 

 - государственных и муниципальных природных заповедников, парков;

 

 - лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;

 

 - мелиоративных систем, водных объектов общего пользования либо водных объектов,  входящих в состав водного фонда РФ;

 

 - общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории);

 

 - государственных научных и образовательных учреждений;

 

 - прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов;

 

 - спорных территорий до разрешения споров;

 

 - закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений.

 

Не подлежат передаче в  частную собственность иные земельные  участки в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми  актами органов местного самоуправления.

Бесплатная передача земельных  участков в собственность граждан  и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации.

Нормирование земель —  установление пределов (норм) владения и пользования земельными участками  на любом праве. При разработке и  утверждении законодательными органами субъектов Российской Федерации  и органами местного самоуправления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества земельных  участков, находящихся в собственности, владении и пользовании гражданина (семьи) и юридического лица, учитываются  природно-экономические, экологические  и социальные условия на основе рекомендаций научно-исследовательских учреждений о районировании земель и нормировании земель.

Земельный участок, общая  площадь которого превышает норму  площади для бесплатной передачи земельного участка в собственность, выкупается по договорной цене, которая  не может быть ниже нормативной, либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом  владении или аренде.

В отдельных случаях часть  земельного участка, превышающего установленные  предельные нормы, может передаваться гражданам по их желанию в собственность  бесплатно. В случаях отчуждения или перехода земельного участка  к другому лицу, за исключением  перехода указанного участка по наследству, прежний собственник земельного участка уплачивает в местный  бюджет по нормативной цене земли  стоимость той части земельного участка, которая передавалась в  собственность бесплатно сверх  установленных предельных норм.

Земельные участки, находящиеся  у граждан и юридических лиц  на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (до истечения  ее срока), не могут быть приватизированы  другим лицом или проданы другому  лицу. Земельный участок может  быть приватизирован собственником (собственниками в долях) здания, строения или сооружения, находящихся на этом земельном участке.

Право на приватизацию земельного участка имеет лицо, которое получило его в установленном порядке  для индивидуального жилищного  строительства, построило дом, принятый в эксплуатацию, и за которым зарегистрировано право собственности на него, или  лицо, за которым право собственности  признано по решению суда. Если в  здании, строении, сооружении сохраняется  доля государственной или муниципальной  собственности, в том числе во встроенно-пристроенных зданиях, строениях, сооружениях, земельный участок  не подлежит приватизации.

Не подлежат приватизации или продаже земельные участки, в отношении которых не имеется  надлежаще оформленных документов о территориальных границах, сервитутах и обременениях.

Сервитут — право ограниченного  пользования чужим (соседним) земельным  участком.

Сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и  проезда через соседний земельный  участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и  трубопроводов, обеспечения водоснабжения  и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение  земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения.

Земельный участок с обозначенными  территориальными границами, занятый  несколькими объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам, может быть продан или передан в собственность на праве общей собственности с условием включения в договор обязательств всех заявителей о подчинении режиму общей собственности на земельный участок, если они пришли к соглашению об их долях в праве на земельный участок и оформили соглашение договором.

Территориальные границы  приватизируемого земельного участка  должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить  необходимость установления сервитутов.

Продажа и передача в собственность  земли с находящимся на нем  лесом не означают возникновения  права собственности на лес. Его  использование, вырубка осуществляются в соответствии с лесным законодательством.

Не допускается продажа  земельных участков, занятых муниципальным  и государственным жилым фондом, подземными линейными сооружениями и сетями.

Запрещается приватизация земельных  участков производственных объектов, которые планируется вынести  за черту поселения или перенести  в другое место по экологическим  и социальным основаниям.

Передача застроенных  земельных участков в собственность  осуществляется с учетом планируемого целевого назначения согласно градостроительной  документации. Если текущее использование  земельного участка не соответствует  планируемому, приватизация не проводится.

При приватизации предприятий  и других объектов, расположенных  в черте городских поселений, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в  долгосрочную аренду или выкупаются им в собственность.

В случае приватизации земельного участка, имеющегося у гражданина или  юридического лица либо вновь приобретаемого из государственных и муниципальных  земель, в том числе по результатам  конкурса или аукциона на право застройки, продавцом такого земельного участка  является орган государственной  власти субъекта Российской Федерации  или орган местного самоуправления, которые выступают при заключении договора в качестве юридического лица.

Для решения вопроса о  приватизации земельного участка гражданин  или юридическое лицо обязаны  предъявить:

 

 - договор, решение суда, постановление органа исполнительной власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на здание, строение или сооружение, находящиеся на земельном участке, если земельный участок застроен;

 

 - постановление органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду;

 

 - план земельного участка;

 

 - заявления всех собственников здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке.

 

Для жилищных и гаражных кооперативов дополнительно требуются:

 

 - решение общего собрания членов кооператива о заключении договора о покупке (бесплатном получении) в собственность кооператива земельных участков общего пользования;

 

 - планы и обмеры каждого отдельного земельного участка;

 

 - заявление члена кооператива о передаче ему земельного участка в собственность, пожизненное наследуемое владение или пользование.

 

Подготовка документов о  передаче или продаже прав собственности  на земельный участок возлагается  на соответствующие комитеты по земельным  ресурсам и землеустройству совместно  с органами архитектуры и градостроительства.

Земельные участки граждан, занятые на законных основаниях индивидуальными  жилыми домами, садами, дачами и личным подсобным хозяйством, на землях обороны  и безопасности, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, санитарных зон промышленных объектов подлежат выделению из указанных  земель и могут быть переданы в  собственность граждан, если не запланирован их перенос в другое место.

Одним из элементов рыночных отношений в землепользовании является передача земельных участков в уставный (паевой) капитал. В настоящее время  собственник или арендатор земельного участка с правом долгосрочной аренды (с согласия собственника) вправе передать земельный участок или право  аренды в качестве вклада в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ  и обществ, производственных и потребительских  кооперативов. Определение величины вклада проводится по соглашению сторон на основе заключения оценочной комиссии. Право собственности или субаренды  на земельный участок при этом переходит юридическому лицу после  государственной регистрации прав на земельный участок. Такая регистрация  проводится на основании учредительного договора о внесении земельного участка  или права аренды в уставный (паевой) капитал.

Юридическое лицо как субарендатор не несет обязанностей по арендной плате, арендные платежи за земельный  участок выплачивает арендатор.

Законодательство РФ предусматривает, что органы исполнительной власти и  органы местного самоуправления не вправе передавать муниципальные земельные участки в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ и обществ.

 

Основные особенности  купли-продажи земельных участков:

 

 - земельные участки, переданные в собственность для ведения индивидуального   жилищного и гаражного строительства, могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения совместно с созданной на них другой недвижимостью;

 

 - доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению;

 

 - продажа в собственность зданий, строений, сооружений, а также предприятий, принадлежащих муниципальным образованиям, влечет за собой передачу земельных участков, на которых они расположены, в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, если законом не разрешена продажа (приватизация) земельных участков;

 

 - договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем не определены права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

 

Земля — это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а, напротив, стоимость ее постоянно  возрастает.

Земельные участки, находящиеся  у граждан или юридических  лиц на праве собственности или  аренды, могут быть переданы в залог  для обеспечения кредитных обязательств банков или других кредитных организаций.

Залог — способ обеспечения  обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает  право в случае неисполнения должником  обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами.

Залог земельных участков регулируется федеральным законом  о залоге и ипотеке.

Ипотекой признается залог  предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им.

Передача в залог земельных  участков из государственных и муниципальных  земель соответствующими органами государственной  власти или органами местного самоуправления не допускается.

Лицо, которое использует земельный участок, находящийся  в муниципальной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа обменять земельный  участок на иной земельный участок, используемый другим лицом на праве  постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или  аренды, а также приобрести право  собственности на другой земельный  участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, с которыми совершен обмен.