Городские земли как объект исследования и управления

 

Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами  культурного назначения, т. е. жилой  и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные  владельцы обязаны содержать  придомовые территории, улицы и проезды  в порядке и чистоте, сохранять  зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие  функции в качестве субъектов  землепользования выполняют предприятия  и организации — владельцы  домов.

Пользователями участков городской застройки, предоставленных  для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия  и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается  санитарно-защитная зона; ее ширина зависит  от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются  за счет предприятия.

Земли общего пользования, как  правило, находятся в муниципальной  собственности, которыми ведают земельные  комитеты, комитеты культуры, коммунального  хозяйства, администрации парков и  т.д.

Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами  особо охраняемых территорий, выполняют  санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое  благополучие города.

К землям сельскохозяйственного  использования относят небольшие  земельные участки в черте  города, которые при необходимости  расширить городскую застройку  изымаются из оборота.

Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик:

 

  1. Потенциальный рост  цены земли. Изменения в системе  землепользования,   миграция  населения, относительный дефицит  участков, урбанизация территории,   инфляционные процессы и другие  факторы повышают цену городской  земли.

 

  2. Неравномерные денежные  потоки. Инвестиции в недвижимость  требуют неравных   затрат, от  отрицательных денежных потоков  при приобретении земельного  участка   и сооружения объекта  до положительных во время  эксплуатации и продажи.

 

  3. Риск и неопределенность. Поскольку земля является физически  недвижимой,   инвестиции в  нее подвержены более широкому  спектру рисков, чем другие   вложения. Земля обладает низкой  ликвидностью.

 

  4. Гибкие условия финансирования  и особая налоговая политика.

 

  5. Стратифицированные  рынки. Рынки недвижимости являются  узкими, локальными,   сегментированными  и персонализированными.

 

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром  — объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой участок  земли рано или поздно может перейти  к новому собственнику и у каждого  участка есть своя стоимость и  цена.

Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который  покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемый  земельный участок. Существует много  видов стоимости, они необходимы в силу различных потребностей и  функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем  стоимость может быть разделена  на две широкие категории: рыночная и потребительская.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи  объекта, которая будет преобладать  на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе спроса и предложения. Ее также иногда называют объективной  стоимостью или стоимостью в обмене.

Потребительская (субъективная, инвестиционная) стоимость отражает цену объекта, предназначенного для  конкретного пользователя.

Во многих странах мира земли несельскохозяйственного  назначения оцениваются для целей  налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные — по потребительской. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала, используемая при налогообложении земельной собственности. Наиболее важными компонентами рыночной стоимости являются: полезность объекта; спрос и дефицитность; возможность передачи прав; степень ликвидности.

 

Стоимость земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она  зависит от совокупности факторов и  социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на стоимость земли  и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические, социальные; юридические, административные или политические; физические, связанные с местоположением (рис. 2).

Перечисленные факторы нельзя отделять друг от друга, они непосредственно  взаимосвязаны и представляют основной исходный материал при проведении оценки земли и формировании стоимости.

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является единый набор  оценочных принципов, которые могут  быть объединены в следующие четыре группы:

 

  1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя.

 

  2. Принципы, связанные  с землей, зданиями и сооружениями.

 

  3. Принципы, связанные  с рыночной средой.

 

  4. Принцип наилучшего  и наиболее эффективного использования.

 

Эти принципы взаимосвязаны  и могут использоваться одновременно. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность — это способность  земли участка удовлетворять  потребности пользователя в данном месте и в течение данного  периода времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость земли  определяется наименьшей ценой или  стоимостью, по которой может быть приобретен другой участок земли  с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к цене, используемых в  процессе оценки: доходного, затратного и сравнения продаж.

Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения землей. С этим принципом связаны два  понятия: стоимость денег во времени  и дисконтирование. Принципы, связанные  с землей, зданиями и сооружениями, включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к  земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал.

Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается  цена земельного участка или чистый доход от него вследствие наличия  или отсутствия какого-либо дополнительного  фактора производства.

 

Принцип возрастающих и уменьшающихся  доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться  растущими темпами вплоть до той  точки, начиная с которой общие  доходы, хотя и растут, однако уже  замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост  стоимости не становится меньше, чем  затраты на добавляемые ресурсы.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют  оптимальные суммы различных  факторов производства, при сочетании  которых достигается максимальная цена земли.

Экономический размер —  это количество земли, необходимое  для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с  рыночными условиями в данном местоположении. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены  на два или более имущественных  интереса, в результате чего возрастает общая цена объекта.

Принципы, связанные с  рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Потоки доходов в большей  степени зависят от того, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства  автострады или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению «перехватывать»  потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить доход. Таким образом, стоимость земельного участка подвержена влиянию и сама влияет на природу  и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия —  в какой степени архитектурный  стиль и уровни удобств, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения  является краеугольным камнем в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах.

Особое значение имеют  спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные  участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, местной транспортной системой и т. д.

Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения  приведет к превышению предложения  земли над спросом. В таких  условиях земля не будет пользоваться спросом и произойдет снижение арендной платы. Если же уровень ставок понизится, то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение  арендной платы.

Когда прибыль на рынке  превышает уровень, необходимый  для оплаты факторов производства, на рынке земли обостряется конкуренция. Разумная конкуренция стимулирует  развитие бизнеса, но при ее избытке  конкуренция уничтожает нормальную прибыль от бизнеса и происходит наращивание спекулятивной, незаработанной прибыли от уникального положения  земли, которую необходимо использовать в рамках всего общества.

Принцип изменения, как и  принцип ожидания, вскрывает необходимость  определения рыночной стоимости  для целей налогообложения на определенную дату, так как территории переживают четырехфазные периоды  развития — рост — стабильность — упадок — обновление. Эти перемены происходят постоянно, и рыночная стоимость  определяется динамикой экономических, политических и демографических  факторов на этой территории. Поскольку  предложение земли фиксированно, ее стоимость сильно зависит от колебания  этих факторов рынка.

Анализируя основные подходы  к оценке городских земель, следует  отметить, что экономическая наука  и практика выработала и использует три основных подхода:

 

  - сравнения продаж земельных участков;

 

  - затратный метод;

 

  - метод капитализации дохода.

 

Основным приемом оценки земли является метод сравнения  продаж. Этот метод использует цены продаж земельных участков, аналогичных  оцениваемому по существенным характеристикам  как базовые для последующего анализа.

Предполагается, что цена, за которую земельный участок  был продан, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия  на рынке недвижимости существенно  не изменились, то аналогичный по своим  характеристикам земельный участок  может быть оценен на том же уровне. Метод основан на принципе замещения, рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем  ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными  свойствами. Процедура метода следующая:

 

 - выявление фактических продаж земельных на соответствующем рынке;

 

- проверка информации о сделках, что сделки не являются вынужденными и все   стороны действовали экономически рационально;

 

-  внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым   участком (размер, местоположение, форма и глубина участка, рельеф и др.).

 

На практике используется несколько приемов оценки земли  этим методом, это прием единицы  сравнения и прием базового, стандартного участка. Когда анализируются участки  на основе фактической стоимости  единицы сравнения (гектар, кв. метр и др.) и реального или гипотетического  базового участка. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу  сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной действительности. Как только для  каждой зоны определена стоимость единицы  сравнения, производится уточнение  на уровне отдельных земельных участков.

Оптимальным определением стоимости  единицы сравнения является земельный  участок квартала. Такой прием  позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой территории, а в  показатели меньших земельных участков вносятся лишь незначительные поправки по размеру, но относительно похожи в  отношении других параметров.

Когда не хватает информации для применения метода сравнения  продаж, используют другие методы.