Городские земли как объект исследования и управления

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одним из главных элементов  современной земельной реформы  является формирование земельных отношений  в городах. Земельная реформа  коренным образом меняет земельный  строй страны — ушла в прошлое  исключительная собственность государства  на землю, появились различные формы  собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные  споры рассматриваются в судах.

Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности управления муниципальной  землей представляет несомненный интерес. Городские земли — уникальный ресурс — пространственная база для  развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой  сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся  в пределах черты поселений, которая  является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские  земли от иных земель.

Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем  комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной  собственностью. Наделенные определенными  полномочиями в области земельных  отношений, органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности  на землю, участвуют в осуществлении  контроля, а так же взимают плату  за землю. Однако в нашей стране земельные  платежи в общей структуре  доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные налоги традиционно  являются одним из главных источников бюджета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ

 

Земля представляет собой  поверхностный слой земной коры, включающий голую  материнскую породу, поверхность  дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые  во всех видах производства.

Земельные ресурсы — земли, которые находятся в границах территории государства, за исключением  территориального моря.

Земельные отношения —  общественные отношения между органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования  и распоряжения землями, а также  по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельный участок — часть  поверхности земли, имеющая фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю.

Граница земельного участка  фиксируется на планах и выносится  в натуру. Площадь земельного участка  определяется после выноса границы  в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое  назначение, разрешенное использование  и форму законного владения.

Владельцы земельного участка  — общее наименование лиц, имеющих  право собственности на земельный  участок постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

Землеустройство представляет собой систему государственных  мероприятий, направленных на регулирование  земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию  использования и охраны земель, составление  территориальных и внутрихозяйственных  планов землеустройства.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз  и выработку рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов, а также систему информационного  обеспечения ведения государственного земельного кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и  местного управления земельными ресурсами.

Земля проявляет различные  функции, которые обуславливают  ее взаимосвязь с человеком. Как  природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет  экологическую функцию; как место  и условие жизни человека —  социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти — политическую; как объект хозяйствования — экономическую функцию.

Классификация функций и  качеств земли представлена на рис. 1.Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом  пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой  для существования человечества. Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая  географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной  дисциплине земля изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные  определения самого понятия земли.

Поэтому формирование земельных  отношений в городах должно строиться  на понимании всех концепций, только это позволит создать основу и  базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

Географическая концепция  земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать для  множества целей — сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и  т.д.

Конкретные решения о  землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных  ресурсов, наличием центров народонаселения  и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия  каждого элемента изменяется в зависимости  от географического положения. И  поэтому предмет географических исследований имеет важное значение для земельного регулирования.

Сущность юридической  концепции земли как объекта  недвижимости определена тем, что переход  на современном этапе к ликвидации монополии государственной собственности  на землю существенным образом изменил  характер и содержание земельных  отношений. В результате установления множественности форм земельной  собственности и включения земли  как объекта недвижимости в систему  рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели  имущественный характер. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Если физические характеристики и юридические ограничения в  большей степени влияют на характер землепользования, то все большее  количество социальных групп проявляет  интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права. Многие люди хотят сохранить первозданную красоту  земли и ставят во главу угла экологические  аспекты землепользования — социальная концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный товар и стремятся интенсивно его использовать — экономическая  концепция земли.

Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством и местными органами власти.

Существуя как природный  объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом качеств.

 

Важнейшей отличительной  особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском, лесных и  садово-парковых хозяйствах главным  средством производства, является плодородие. Плодородие в значительной степени  определяет потребительскую стоимость  земли, ее полезность и способность  в соединении с трудом быть источником получения продукции.

В отличие от других средств  производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают  свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли  не уменьшается, а увеличивается  при правильном и рациональном использовании.

В то время, как другие средства производства могут быть созданы  в необходимых количествах и  размерах, поверхность земли не может  быть расширена. Выясняя, что же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным свойством  земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное  свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость  и возможность использования  земли в тех пространственных пределах, которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее предложение, что порождает возникновение  земельной ренты.

С пространственной ограниченностью  земли тесно связана такая  особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость  использования земельного участка  там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает  объективную необходимость повышения  уровня интенсивности использования  земельных участков путем вложения дополнительных затрат.

Земельные участки и права  на них, а также прочно связанные  с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние  насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте  нераздельно, если иное не предусмотрено  законом. Земельный участок может  быть делимым и неделимым:

 

 - делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого   назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых   может образовать самостоятельный участок;

 

-  неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и   разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные   участки.

 

Земельным законодательством  в соответствии с их целевым назначением  все земли Российской Федерации  подразделяются на семь категорий:

 

  - земли сельскохозяйственного  назначения;

 

  - земли населенных  пунктов (городов и других поселений);

 

  - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,   информатики, космического обеспечения,  энергетики, обороны и т. п.;

 

  - земли особо охраняемых  территорий (природоохранного, природно-заповедного   фонда, оздоровительного, рекреационного  и историко-культурного назначения);

 

  - земли лесного фонда; 

 

  - земли водного фонда; 

 

  - земли запаса.

 

В учебном пособии будут  рассмотрены только вопросы, связанные  с землепользованием в городах.

Городская земля — это  не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная  создать для существования и  развития общества благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся  в пределах черты городских поселений, которая является для них внешней  границей.

Черта городских поселений  отделяет земли городов от иных земель. Установление и изменение черты  поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной и  землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.

Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки:  

 

- жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми,   административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и   предназначенные для этих целей;  общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами,   набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и   предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;

 

- промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

 

- транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

 

- особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного,   рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы,   парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники,   музеи-усадьбы;

 

- водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями,   водоохранными зонами;

 

-сельскохозяйственного  использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а   также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного   производства.