Определение стоимости объекта недвижимости

Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что  различия в ценах аналогичных  объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

15% между расположенными  в отдаленном районе и районе  средней отдаленности;

10% между центром и  районами средней отдаленности;

Поправки на состояние  объекта и условия транспортной доступности определяются путем  анализа подобранных аналогов (таблица 7, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается  продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой   и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет  рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с  объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 7 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для определения  стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта  принимается в результате анализа  пяти показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:  (1150,968+1152,967+1152,855+1190+1182,245+1183,7+1159,704+1163,448+

1157,025)/9=1165,879 тыс.р.

2. модального значения.

В качестве модального значения примем 1152,855 тыс.р.

3. медианного значения:

1150,968  1152,855  1152,967  1157,025  1159,704  1163,448  1182,245  1183,7  1190 

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 1159,704 тыс.р.

4.скорректированной цены самого похожего на оцениваемый

объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А4, его скорректированная цена – 1190 тыс.р.

5. скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых  коэффициентов применяется метод  расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],

где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства  влияния на результат оценки сопоставимой продажи  (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.

Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:

(xi/xj)	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	Сумма	%	Ст-ть, р.
А1	1	0,5	1,5	1,5	1	1,5	1	0,5	1,5	10	12,3	141,57
А2	1,5	1	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1,5	12,5	15,4	177,56
А3	0,5	0,5	1	1,5	0,5	1	0,5	0,5	1	7	8,7	100,3
А4	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	5	6,2	73,78
А5	1	0,5	1,5	1,5	1	1,5	1	0,5	1,5	10	12,3	145,42
А6	0,5	0,5	1	1,5	0,5	1	0,5	0,5	1	7	8,7	102,98
А7	1	0,5	1,5	1,5	1	1,5	1	0,5	1,5	10	12,3	142,64
А8	1,5	1	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1,5	12,5	15,4	179,17
А9	0,5	0,5	1	1,5	0,5	1	0,5	0,5	1	7	8,7	100,7
Итого										81	100	1164,12

 

Рассчитаем весовые  коэффициенты, для этого найдем сумму  значений по строкам матрицы, затем  находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе  Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.

Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 1164,12 тыс. р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем  как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:

(1165,879+1152,855+1159,704+1190+1164,12)/5=1166,51 тыс.р.

 

3.3. Использование доходного подхода

 

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести  использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих  доходов в текущую величину стоимости  осуществляется по формуле

Сдп = ЧОД/Ккап,   (3)

где Сдп – стоимость  объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

Ккап – коэффициент  капитализации.

Для определения ЧОД  необходимо рассчитать потенциальный  и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл. 1).

Эффективный валовой  доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа  рынка, его динамики применительно  к оцениваемой недвижимости. [6, c. 20 ]

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.

ЧОД представляет собой  рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного  от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в  виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 8.

 

Таблица 8

 

Отчет о доходах и  расходах

 

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
1	2	3
ПВД	829920	здание в хорошем состоянии
Убытки	58094	5-10% от ПВД (7%)
ЭВД	771826	ПВД – Убытки
ОР:	235131
- налог на землю	3640	2 р./м2 площади участка отдаленного района Sз*2*4
- налог на имущество	19792	2% в год от Снс  с учетом  износа (Снс-Ин)*2%
- коммунальные    расходы	21840	10 р./м2/мес. Sз*10
- расходы на   управление	38591	5% от ЭВД
- страхование	1275	0,1% от Снс в год
1	2	3
- обеспечение   безопасности	124488	15% от ПВД
Резервы	25505	2% от Снс в год
ЧОД	536695	ЭВД - ОР

 

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

Ставки доходности на капитал;

Нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного  построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга).Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 30 лет.

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/30 = 3,3%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

Риск низкой ликвидности: примем равным 4%, т.к. данный объект недвижимости довольно сложно продать в связи с его непривлекательным местоположением;

Риск вложений в недвижимость: примем 5%;

Риск инвестиционного  менеджмента: 4%.

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 9).

 

Таблица 9

 

Расчет коэффициента капитализации

 

Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	4
Риск вложения  в недвижимость	5
Риск инвестиционного  менеджмента	4
Норма возврата капитала	3,3
Итого Ккап	24,3

 

Теперь, используя формулу 3, рассчитаем  стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

Сдп = 536695/0,243=2208,621 тыс.р.

 

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

 

После определения стоимости  недвижимости тремя традиционно  применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу  процесса оценки, который заключается  в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов  оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого  метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

Затратный подход имеет  наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;