Определение стоимости объекта недвижимости

При расчете стоимости  нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты – это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенные в  прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:

Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

Накладные расходы – 25% от прямых затрат;

Прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат;

Оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат;

Маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика;

Затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;

Налоги (НДС) – 18 % от суммы  всех предыдущих затрат;

Прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.[ 6, c.12]

Итак, в форме таблицы 3.3 произведем расчет укрупненного обобщенного  показателя стоимости при строительстве  здания соответствующего назначения. В нашем случае – это склад.

 

Таблица 4

 

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости

при строительстве здания, тыс. р./м²

 

№	Наименование	Затраты, тыс.р. на 1м2
1	2	3
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	1,8
	- заработная плата	0,63
	- эксплутационные расходы	0,2
	- прочие	0,1
	Итого прямые затраты	2,73
1	2	3
1.2	Накладные расходы	0,682
1.3	Прибыль подрядчика	0,409
	Итого цена подрядчика	3,821
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,136
	- маркетинговые, рекламные,  страховые расходы	0,229
	- затраты на покупку  энергетических мощностей	0,382
	- налоги	0,822
	Итого косвенные затраты	1,569
3	Затраты инвестора	5,39
4	Прибыль инвестора	1,617
	Итого укрупненный обобщенный   показатель стоимости	7,007

 

Итак, произведя расчеты, получили величину укрупненного обобщенного  показателя стоимости равную 7,007 тыс. р./м². Таким образом стоимость нового строительства Снс = 7,007*182 = 1275,274 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода  является оценка износа. Термин  «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ – ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Функциональный (моральный) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие его несоответствия современным функциональным требованиям. При этом объект пригоден к эксплуатации, но обесценивается за счет появления современных, более совершенных функциональных аналогов.

Внешний износ -  уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.

При определении общей  величины накопленного износа методом  разбивки используется формула:

Ин = 1 – (1 – Ифиз/100) * (1 – Ифунк/100) * (1 – Ивн/100); (2)

где Ифиз – физический износ здания, %;

Ифунк – функциональный износ здания, %;

Ивн – внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического  износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания производится в форме таблицы 5.

 

Таблица 5

 

Расчет физического  износа здания

 

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам  зданий	Износ конструктивного  элемента, %	Итого износ, %
		Произв. (склад)
1	Фундаменты	0,1	0,05	0,5
2	Стены	0,34	0,04	0,12
3	Перекрытия	0,16	0,05	0,31
4	Кровля	0,07	0,2	2,86
5	Полы	0,1	0,13	1,3
6	Проемы	0,08	0,1	1,25
7	Отделочные работы	0,03	0,2	6,67
8	Инженерное оборудование	0,1	0,2	2
9	Прочие работы	0,002	0,1	5
	Итого	1		20,01

 

Физический износ конструктивного  элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала  оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых  зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем  умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием. Получаем Ифиз=20,01%, т.е. здание находится в хорошем состоянии, поскольку физический износ не превышает 20%.

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ  здания оценивается в интервале  от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк=1%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.

Износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=1%, т.е. данный тип износа незначительный.

Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2:

Ин=1 - (1 – 20,01/100)*(1 – 1/100)*(1 – 2/100) = 0,224

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:

Ин = 0,224*1275,274 = 285,661 тыс.р.

Таким образом, используя  формулу 1, находим стоимость объекта  недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 549,64+1275,274-285,661 = 1539,253 тыс. р.

 

3.2. Использование сравнительного подхода

 

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного  подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6 ,с.17]

Метод прямого сравнения  продаж заключается в определении  стоимости недвижимости на основе анализа  рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога).

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого  сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение  оцениваемого объекта (здания вместе с  земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже  сопоставимых объектов приведены в  таблице 6.

 

Таблица 6

 

Данные о продажах коммерческой недвижимости

 

Аналоги	Площадь*, м2	Место- положение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	гл.	хорошее
А2	-25%	с/о	гл.	удовлетворительное
А3	+80%	с/о	втр.	хорошее
А4	-35%	отд.	втр.	хорошее
А5	+40%	отд.	гл.	удовлетворительное
А6	+30%	отд.	гл.	хорошее
А7	+100%	цен.	гл.	хорошее
А8	-50%	цен.	гл.	удовлетворительное
А9	-10%	цен.	втр.	хорошее

*Относительно объекта  оценки.

Элементы сравнения  объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние  рынка были похожи. В качестве единицы  сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 7.

 

Таблица 7

 

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости

 

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. руб.	Цена продажи, тыс. руб.	Цкх, тыс. руб.		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. руб.
							оборудование	площадь	По местоположению	По состоянию	По транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	455	отд	хор	втр	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	523	с/о	хор	гл	20,8	1695,2	1674,4	1456	0,85	1	0,93	1151
А2	341	с/о	уд	гл	15,6	1019,2	1003,6	1338,1	0,85	1,09	0,93	1153
А3	819	с/о	хор	втр	5,2	2446,6	2441,4	1356,3	0,85	1	1	1153
А4	296	отд	хор	втр	0	773,5	773,5	1190	1	1	1	1190
А5	637	отд	уд	гл	0	1541,8	1541,8	1101,3	1	1,13	0,95	1182
А6	591	отд	хор	гл	0	1619,8	1619,8	1246	1	1	0,95	1184
А7	910	цен	хор	гл	0	3221,4	3221,4	1610,7	0,75	1	0,96	1160
А8	227	цен	уд	гл	7,8	742,3	734,5	1469	0,75	1,1	0,96	1163
А9	409	цен	хор	втр	19,5	1407,9	1388,4	1542,7	0,75	1	1	1157