Определение стоимости объекта недвижимости

 

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение под склад, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 400 р./м². ( выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 182 м², расположение – отдаленная улица города).

 

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

 

Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный  и доходный. В рамках каждого подхода  используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

 

3.1. Использование  затратного подхода

 

Затратный метод основан  на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит  предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Основная расчетная  формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин,  (1)

Где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

Сз – стоимость земельного участка, тыс. р;

Снс – стоимость нового строительства здания, тыс, р;

Ин – накопленный зданием износ, тыс.р;  [6, c.8]

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения  продаж. По своей сути, данный метод  относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 2.

 

Таблица 2

Данные о продажах земельных участков

 

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс.р,	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	частная	сервитут	Государст.	сервитут	Государст.	частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	типичные	Особые 1*	типичные	Особые 2*
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	Цен.	Отд.	с/о	Цен.	Отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность  грунтов	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать  ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент  сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к  объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого  элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты .[6,c.10]

Размер  величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине  дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят  на 10 % меньше частных;

Кредиты представляются под 15 %;

Условия срочной продажи  изменяют цену на 10 %, при сделке между  партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка  для расширения бизнеса позволила  продавцу завысить цену на 7 %;

За 3 месяца цены на рынке  возросли на 2 %, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8 %;

Разница в ценах по районам: цен. И с/о – 20%, с/о и  отд. – 10%, цен. и отд. – 30%;

Разница в ценах при наличии  асфальтобетонного покрытия на площади  до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

Разница в ценах между  низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой  – 4%, низкой и высокой – 7%.

 

Таблица 3

 

Расчет скорректированных  цен земельных участков

 

 

 

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
1	2	3	4	5	6	7	8
Цена продажи объекта, р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	445	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	част	част	серв	гос	серв	гос	част
- процент отличия		-	+12	+10	+12	+10	-
- корректировка, р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
- скорректированная цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типич	типич	кред	типич	типич	типич	кред
- процент отличия		-	-15	-	-	-	-15
- корректировка, р.		-	0,151	-	-	-	0,202
- скорректированная цена, р.		1,65	0,857	1,54	1,68	1,375	1,147
Условия продажи:	сроч	сроч	сроч	типич	особ	типич	особ
- процент отличия		-	-	-10	+8-10	-10	-7-10
- корректировка, р.		-	-	0,154	0,034	0,137	0,195
- скорректированная цена, р.		1,65	0,857	1,386	1,646	1,237	0,952
Дата продажи:	наст	3мес	9мес	наст	6мес	3мес	6мес
- процент отличия		+2	+8	-	+4	+2	+4
- корректировка, р.		0,033	0,068	-	0,066	0,025	0,038
- скорректированная цена, р.		1,683	0,925	1,386	1,712	1,262	0,99
Местоположение:	отд	цен	отд	с/о	цен	отд	с/о
- процент отличия		-30	-	-10	-30	-	-10
- корректировка, р.		-0,505	-	-0,139	-0,514	-	-0,099
Асфальтобетонное покрытие:	10	До10	До30	До50	До30	До50	До10
- процент отличия		-	+2	+5	+2	+5	-
- корректировка, р.		-	+0,018	+0,069	+0,034	+0,063	-
1	2	3	4	5	6	7	8
Несущая способность  грунтов:	сред	низ	выс	сред	сред	низ	выс
- процент отличия		+3	-4	-	-	+3	-4
- корректировка, р.		-0,05	-0,037	-	-	+0,038	-0,04
- скорректированная цена, р.		1,2286	0,9068	1,3167	1,2327	1,3253	0,8519

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей [ 6,c.12]

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,2286+0,9068+1,3167+1,2327+1,3253+0,8519)/6=1,144 р./м².

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. В нашем случае берем наиболее близкие часто встречающиеся значения.

Итак, запишем все значения в один числовой ряд и выберем  наиболее часто встречающееся:

1,2286  0,9068   1,3167  1,2327  1,3253  0,8519

Примем модальное значение равным 1,2286 р./м².

3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы запишем все цены от минимального до максимального значения и выберем значение, находящееся в центре ряда (в нашем случае, среднее между двумя – четное количество значений):

0,8519  0,9068  1,2286  1,2327  1,3167   1,3253

Примем медианное значение равным:

(1,2286+1,2327)/2=1,231 р./м².

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Самым похожим на оцениваемый  объект аналогом является А1, принимаем его цену равную 1,2286 р./м².

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

Сз=(1,144+1,2286+1,231+1,2286)/4=1,208р./м2.

Стоимость всего земельного участка равна

Сз = 1,208*455 =549,64 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного общего показателя выполнен в таблице 3.3.