Оценка недвижимости

Проанализируем  таблицу 4.

с каждого 1 долл. выручки компания получает 0.195 долл. чистой прибыли. Рентабельность продаж в 2006 г. снизилась по отношению к  показателю 22.48% в 2006 г. и 25.41% в 2005 г.;

показатель валовой  прибыли довольно постоянен на протяжении последних пяти лет (валовая прибыль  отражает ценовую политику фирмы  и показывает маржу прибыли сверх  прямых расходов на реализацию);

в 2006 году рентабельность активов составила 14,51%. По итогам 2007 г. рентабельность активов незначительно  снизилась до 14,03%. Имеется отрицательная  динамика.;

акционеров интересует, насколько рентабельна данная фирма  не на базе активов, а на базе акционерного капитала. Это наиболее часто используемый показатель рентабельности, и чтобы  его рассчитать, берется чистая прибыль  как процент от акционерного капитала. Этот показатель отражает то, насколько  эффективно работают средства акционеров. На каждые 100 долл. акционерного капитала МТС в 2007 получала 31.76 долл. чистой прибыли. В 2006 г. компания заработала 34.19 долл. чистой прибыли на каждый долл. собственного капитала. На протяжении двух лет наблюдается  снижение рентабельности собственного капитала

коэффициент оборачиваемости  активов позволяет оценить, насколько  эффективно работают активы для создания бизнеса, что отражается в выручке. Этот показатель показывает, что 0.74 долл. выручки было заработано с одного долл. активов в 2007. Видно, что МТС  это капиталоемкий бизнес. Оборачиваемость  за последний выросла по сравнению  с 0.66 в 2005г. Низкие значения оборачиваемости  могут быть вследствие осуществления  крупных капитальных проектов компании МТС. Также это может символизировать  тот факт, что активы компании растут быстрее, чем сам бизнес (продажи).

длительность  оборота дебиторской задолженности  позволяет сравнивать дебиторскую  задолженность с однодневной  выручкой от реализации, чтобы оценить, насколько эффективно получают оплату от покупателей. Чем меньше длительность оборота дебиторской задолженности, тем быстрее денежные средства накапливаются  и ниже дебиторская задолженность  от продаж. Таким образом, снижается  отношение суммы активов к  выручке и растет рентабельность инвестиций К01. Видно, что за 2007 г. произошло  снижение показателя на 8 дней по сравнению  с 45 днями в 2006, что свидетельствует  об эффективности управления дебиторской  задолженностью. Средний оборот дебиторской задолженности за последние четыре года находится на отметке 44 дня.

коэффициент финансовой независимости определяет структуру  капитала. Это означает, что активы компании на 54% сформированы за счет заемных  средств, и на 46% за счет собственного капитала. В МТС этот показатель был в известной степени постоянен  на протяжении последних трех лет.

коэффициент маневренности  и обеспеченности собственными оборотными активами имеет отрицательное значение, что говорит об отсутствии собственных  и оборотных средств. Текущая  деятельность финансируется за счет заемных источников.

за 2007 г. у компании улучшилась положение с платежеспособностью. На начало 2008 г. коэффициент текущей  ликвидности составлял 1.05, что означает, что компания немедленно может погасить 105% краткосрочных обязательств за счет всех своих оборотных активов. Согласно международным стандартам, этот коэффициент  должен быть больше 1 (лучше ближе  к 2). У компании МТС небольшой  период длительности оборота дебиторской  задолженности и большой период длительности оборота кредиторской задолженности, поэтому компания способна за счет своей выручки вовремя  оплачивать свои краткосрочные обязательства.

В целом компания стабильно развивается, имеет положительную  динамику выручки, прибыли, устойчивые показатели рентабельности. Опасение вызывает структура капитала, где  превалирует заемные средства. Однако судя по показателям ликвидности, компания вполне платежеспособна.

Таким образом, результаты выявления реального  финансового состояния предприятия  учитываются при выборе метода оценки:

в случае «нормального»  финансового состояния в затратном  подходе выбирается метод чистых активов;

если платежеспособность предприятия «не подлежит восстановлению», динамика финансовых показателей негативна, а общее положение предприятия  с трудом описывается в литературных выражениях, то обоснованным будет  выбор внутри затратного подхода  метода ликвидационной стоимости. В  этом случае результат оценки может  получиться отрицательным, что свидетельствует  о невозможности полного погашения  предприятием своих обязательств;

динамика финансовых показателей положительна, доходы стабильны, примерно одинаковы по годам - выбираем метод капитализации дохода;

динамика финансовых показателей положительна, финансовое положение устойчиво, наблюдается  примерно постоянный по годам темп роста доходов - модель Гордона.

В случае с ОАО  «МТС» мы имеем нестабильные величины дохода, а также их прирост. В то же время имеем нормальное финансовое состояние. Таким образом предпочтительно  использовать для оценки либо метод  чистых активов, либо метод дисконтирования  денежных потоков.

Расчет ставки дисконтирования в доходном подходе  часто проводится методом суммирования, который основан на учете рисков, в том числе финансовой структуры  (нужно учитывать, например, значение коэффициента соотношения заемных и собственных средств), прогнозируемых доходов (помимо наличия информации за несколько последних лет учитывается динамика финансовых показателей (положительная, негативная, стабильная)). Если предприятие находится в неустойчивом финансовом положении и т.п., то результаты прогнозирования могут оказаться слишком приближенными, риск неточного прогнозирования будет высоким, а «вес» доходного подхода в итоговом согласовании наоборот, низким.

Результаты финансового  анализа применяются и в сравнительном  подходе. Так, в таблице 5 представлены показатели компаний-аналогов ОАО «МТС».

 

Таблица 5

Сравнение компаний по показателям Отчет об оценке компании ОАО «МТС». - 2007.

При реализации сравнительного подхода результаты анализа финансового состояния  объекта оценки и предприятий-аналогов позволят более корректно сравнивать информацию, обоснованно вносить  корректировки в цены продаж предприятий-аналогов (их долей, пакетов акций, единичных  акций) с учетом финансового состояния. Даже если использовано много достоверной  информации об аналогах, но их финансовое состояние сильно различается, доверие  к результатам сравнительного подхода  будет низким, что отразится на итоговом согласовании.

Если судить о данных в таблице 5, то можно  говорить и о применимости сравнительного подхода для оценки ОАО «МТС».

Таким образом, мы выяснили, как результаты финансового  анализа могут влиять на процесс  проведения оценки. Финансовый анализ способствует правильному выбору метода оценки, обоснованию перспектив развития компания, проведению процедур прогнозирования  в доходном подходе, выбору компаний-аналогов в сравнительном подходе.

Заключение

Анализ финансового  состояния предприятия является одним из этапов оценки, он служит основой  понимания истинного положения  предприятия и степени финансовых рисков.

Под финансовым состоянием понимается способность  предприятия финансировать свою деятельность. Оно характеризуется  обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия, целесообразностью их размещения и эффективностью использования, финансовыми взаимоотношениями  с другими юридическими и физическими  лицами, платежеспособностью и финансовой устойчивостью.

Результаты финансового  анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки, прогнозирование  доходов и расходов предприятия, на определение ставки дисконта, применяемой  в методе дисконтированных денежных потоков, на величину мультипликатора, используемого в сравнительном  подходе.

Анализ финансового  состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах  работы оцениваемого предприятия за прошедшие периоды для выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей.

С помощью анализа  финансовых коэффициентов финансовых отчетов можно выявить:

сильные и слабые стороны данного бизнеса;

диспропорции  в структуре капитала;

уровень риска  при инвестировании средств в  данный бизнес;

базу для сравнения  с компаниями-аналогами.

Список  использованной литературы

1. Бочаров В.В.  Финансовый анализ. - Спб.: Питер, 2003.

2. Валдайцев  С.В. Оценка бизнеса и управление  стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

3. Грегори А.  Стратегическая оценка компаний. - М.: Квинто-Консалтинг. - 2003.

4. Гриненко С.В.  Экономика недвижимости: Конспект  лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

5. Грязнова А.Г.,Федотова  М.А, Ленская С.А. Оценка бизнеса:  учебник. М.: Финансы и статистика, 2005.

6. Есипов В.Е.  Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006.

7. Ковалев В.В.  Финансовый анализ: управление капиталом,  выбор инвестиций, анализ отчетности. - М.: Финансы и статистика, 2006.

8. Кравченко  Л.И. Анализ финансового состояния  предприятия. -Минск: ПКФ "Экаунт", 2006.

9. Курс экономического  анализа/Под ред.М.И. Баканова  и А.Д. Шеремета. М.: Финансы и  статистика, 2004.

10. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса) / Под ред.Н.А.  Абулавева, Н.А.Колайко. - М.: ЭКМОС, 2006.

11. Рутгайзер  В.М. Оценка стоимости бизнеса.  Учебное пособие - М.: Маросейка, 2007 г.

12. Симионова  Н.Е. Оценка стоимости предприятия  (бизнеса). - Ростов-на-Дону, 2004.

13. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости  и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация  авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000г.

14. Шеремет А.Д.  Методика финансового анализа. - М.: ИНФРА-М., 2004.

15. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса). - 2-е изд., испр. - Москва: Омега-Л,2007.

16. Якупова Н.М.  Оценка бизнеса: учеб. пособие.  Казань, 2003 г.

17. Отчет об  оценке компании ОАО «МТС». - 2007.

Приложение 1

Таблица 1

Консолидированный баланс ОАО «МТС» тыс.долл.